Проверка нотариальной доверенности при покупке квартиры

Доверенность — это документ, который дает право одному человеку официального представлять интересы другого физического лица или организации (доверителя). Если совершение какого-либо действия или сделки не требует государственной регистрации и нотариального удостоверения, то такой документ можно оформить в простой письменной форме.

Например, при открытии вклада в банке клиент может уполномочить своего представителя распоряжаться внесенными средствами на основании простой письменной доверенности, которая составляется в присутствии сотрудника.

Нотариальная доверенность нужна для проведения сделок, которые подлежат государственной регистрации или по закону требуют нотариальной формы. К таким сделкам относятся покупка или продажа недвижимости, принятие или отказ от наследства, передача имущества в дар третьему лицу от имени доверителя. Также на основании соответствующей нотариальной доверенности можно представлять интересы другого лица в суде.

Чаще всего такого рода документы позволяют совершать следующие действия от имени доверителя:

• Подписание документов (акта приема-передачи, соглашения о задатке, предварительного договора, договора купли-продажи);

• Внесение или получение аванса и осуществление окончательных расчетов по сделке;

• Получение ключей;

• Предоставление документов в МФЦ для регистрации сделки;

• Получение выписки из ЕГРН и зарегистрированного договора купли-продажи.

Доверенность может содержать одно из указанных полномочий или сразу все (их перечень определяет доверитель).

Данный документ должен содержать следующие реквизиты:

• дата составления. Указывается цифрами и прописью;

• сведения о представителе и доверителе. В тексте должны быть прописаны ФИО (полностью) указанных лиц, а также дата и место рождения, паспортные данные и адрес регистрации каждого из них;

• сведения о объекте, в отношении которого выдается доверенность. Сюда относится его название (квартира, дом, доля в собственности), адрес, кадастровый номер;

• полномочия доверенного лица. В тексте доверенности должно быть отмечено, что доверитель уполномочил представителя совершать от его имени сделки с указанным имуществом, а именно — подписывать соглашения о задатке или авансе, предварительный договор, договор купли-продажи, подавать документы в регистрационные органы на переход права собственности;

• перечень организаций и учреждений, в которых доверенное лицо может представлять интересы доверителя (МФЦ, Росреестр, банк, органы местного самоуправления);

• срок действия доверенности. Если данный параметр не указан, следует считать, что доверенность действительна в течение одного года с даты выдачи;

• подпись доверителя. Доверенность без подписи лица, выдавшего ее, считается ничтожной.

Доверенность на продажу недвижимости может быть с правом получения денежных средств или без него. 

В первом случае расчеты по сделке осуществляются непосредственно с представителем, во втором — покупатель должен перечислить деньги на счет собственника.

Если в тексте доверенности присутствуют все необходимые реквизиты, а срок ее действия не истекает в ближайшее время, дополнительно можно проверить ее подлинность по номеру (указывается в конце, перед подписью нотариуса).

Сейчас все данные о действующих нотариальных доверенностях вносятся в единый реестр. Для проверки подлинности достаточно указать номер, дату выдачи доверенности и ФИО нотариуса.

Если доверитель захочет отменить действие данного документа, он должен будет заверить отзыв у нотариуса. Нотариус, в свою очередь, внесет эти данные в единый реестр.

Сделку могут признать недействительной, если впоследствии окажется, что доверенность утратила свою силу на момент заключения договора купли-продажи. Это может произойти в следующих случаях:

• Если доверитель отозвал доверенность;

• Если доверитель умер, признан безвестно отсутствующим, недееспособным или ограниченно дееспособным;

• Если истек срок действия доверенности;

• Если при составлении доверенности допущены ошибки (отсутствует дата, подпись доверителя или нотариуса, неверно указаны паспортные данные сторон, размытая формулировка полномочий).

Для этого нужно придерживаться следующих рекомендаций:

• Удостовериться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности и проверить срок ее действия;

• Убедиться в том, что доверенное лицо имеет необходимые полномочия. Проверить, числится ли доверенность в реестре;

• Лично пообщаться с собственником. Если доверитель находится в отъезде, то имеет смысл связаться с ним посредством видеозвонка (предварительно можно запросить у доверенного лица копию паспорта владельца).

Как правило, если с документами все в порядке, то все коммуникации между участниками сделки ведутся открыто. Если же собственник уклоняется от разговора с покупателем или представитель отказывается предоставлять контактную информацию доверителя, имеет смысл воздержаться от проведения такой сделки.