Ошибки при покупке квартиры в новостройке

Ключевые ошибки покупки первички

Процесс покупки квартиры на первичном рынке можно разделить на три этапа, каждый из которых предметно разберем с экспертами спроси.дом.рф на предмет опасностей и способ защиты от них:

• выбор застройщика и объекта

• подписание договора и оплата

• приемка жилья у застройщика

На каждом шаге есть некоторые особенности. Общие свойства, которые присущи тем, кто совершает ошибки и, как следствие, переплачивает или несет убытки:

• спешка и торопливость

• невнимательность

• излишняя доверчивость

• нежелание читать документы

• выбор только по минимальной цене

Чаще всего люди сами виноваты в дополнительных тратах на покупку жилья: мы торопимся, не читаем мелкий текст и верим застройщику на слово. Будьте внимательны на каждом этапе — одним этим вы уже сократите возможные риски

Дмитрий Пронин
Главный редактор спроси.дом.рф

Покупка квартиры в новостройке — всегда баланс между ценой, ожиданиями и рисками. Высокие ипотечные ставки (если нет подходящих льготных программ), новые правила приемки квартир и отсутствие у покупателей опыта могут пугать и отодвигать решение о покупке. Но при детальном рассмотрении каждый риск можно проработать. Ниже разберем популярные ошибки для каждого этапа покупки первички.

Ошибки при выборе объекта и застройщика

Многие граждане покупают квартиру 1–2 раза в жизни. Чаще всего себе или детям. При выборе нового жилья всегда хочется самое-самое, и покупатель оценивает много параметров:

• район

• инфраструктура

• тип дома

• планировка

• ремонт (при наличии)

• вид из окон

• время в дороге до работы / учебы

• живут ли рядом друзья и родные

• цена

• план застройки

• наличие парковки

• и другие параметры

Ниже описали пять распространенных ошибок при выборе будущего жилья, а также описали, как избежать или минимизировать риски.

1. Неизвестный застройщик или проблемная компания

Чаще всего у новичков рынка более выгодные предложения, чтобы завоевать первых клиентов. Однако покупка квартиры у неизвестной фирмы может превратиться в долгострой. Вы не потеряете деньги благодаря эскроу-счету, но в конечном итоге и квартиру тоже не получите. Кроме задержек со сдачей дома компания с небольшим опытом может выполнить работы по возведению здания с ошибками, что приведет к дополнительным тратам на ремонт и содержания жилья. 

Тщательно выбирайте продавца. Изучите уже сданные объекты, съездите на строительную площадку и проведите осмотр. Самый действенный способ — поговорить с кем-то, кто уже купил квартиру и заехал в жилье. Люди честно расскажут о проблемах, если они есть.

2. Покупка без использования эскроу-счета

Если застройщик предлагает оплатить стоимость квартиры напрямую, без участия банка и счета эскроу, это самая большая опасность. Если с компанией что-то случится, вы не сможете вернуть деньги. Откажитесь от выбора квартиры у застройщика, который отказывается использовать безопасный для всех сторон способ расчетов. 

3. Покупка в долгострое, который начали достраивать

Такое предложение может быть привлекательнее других, но таит в себе риски: низкое качество строительства, промерзшие за годы ожидания стены, устаревшие планировки, плохая репутация для будущей продажи. При выборе подобного объекта внимательно оцените все возможные проблемные стороны.  

4. Доверие рекламным макетам и схемам без визита на место

В уютном офисе компании, где вас угостят кофе и покажут красивые рендеры будущего района, важно ко всему относиться критически. Даже если жилой комплекс находится очень далеко от текущего места, полезно хоть раз съездить на строительную площадку. Это поможет не только оценить сам дом, но и дорогу до него. А это важно, ведь после заселения вы будете уезжать и приезжать довольно часто, а значит, путь должен быть комфортным и в идеале — быстрым. Вот что может пойти не так при детальном изучении:

• до метро 5 минут, но через грязь и кладбище, а нормальна дорога занимает полчаса

• детский сад переполнен и в нем нет места

• рядом находятся нежелательные объекты инфраструктуры (тюрьмы, морги, свалки, заправки, промышленные предприятия, общежития, автомойки и пр.)

• парковка и много машин прямо под будущими окнами

• в радиусе километра нет продуктовых, только алкомаркеты и пункты выдачи

• соседние дома выглядят неухоженно, а значит УК работает плохо

• на деле площадь двора, зеленых насаждений и материал фасадов не такие, как на рендерах

Визит «на место» лучше всего совершать без представителя застройщика. Так вы точно увидите всё в реальном состоянии, без приукрашиваний и спешки

Дмитрий Пронин
Главный редактор спроси.дом.рф

5. Сравнение цен с соседними домами

Даже если в районе всего одна новостройка, сравните цены на жилье в ней с соседними домами. Спрос на новый дом может быть сильно завышен, цена тоже. При анализе может оказаться, что рядом есть хорошие объекты по более привлекательной цене, введенные 3–5 лет назад.

Ошибки при оплате и подписании договора

Когда недвижимость выбрана, кажется, что самое важное позади и можно расслабиться. Ведь мы потратили так много сил на выбор, сравнение, осмотр, консультации и поездки на стройку. Кажется, что подписать договор и внести оплату — мелочь. В такой ситуации хочется скорее подписать документы и закрыть сделку. На этом этапе также есть пять ошибок, которых нужно избежать.

1. Незнание и неиспользование федеральных и региональных льготных программ

Например, Семейной ипотеки, если у вас есть дети или региональной ипотекой по сниженной ставке вместо рыночных 15–20%. то существенно снизит ежемесячный платеж и сумму переплаты. Условия всех доступных федеральных мер поддержки и региональных льгот можно найти в каталоге на спроси.дом.рф.

2. Невнимательное изучение договора

Это может быть договор долевого участия, ипотечный договор с банком или договор рассрочки с застройщиком. Популярный совет «читать мелкий шрифт» означает, что надо обращать внимание на все детали. Особенно важны такие блоки:

• санкции в случае невнесения платежа

• может ли меняться процентная ставка и по каким причинам

• есть ли штрафы и за что

• изменение стоимости или расторжение договора в одностороннем порядке

• условия досрочного погашения

• ограничение права перепродажи до полного погашения

Воспользуйтесь услугами юриста или нотариуса, чтобы разъяснить все условия договора. Это обезопасит ваше будущее и недорого стоит

Дмитрий Пронин
Главный редактор спроси.дом.рф

3. Передача денег до регистрации договора или прямая оплата застройщику без эскроу-счета

Оба действия несут максимальные риски. Вы можете остаться без денег и квартиры либо дожидаться квадратных метров годами, тратя дополнительные средства на неудобную аренду и дорогую ипотеку. Гарантией и защитой покупателя всегда выступают безопасные способы расчета. На первичном рынке это счет эскроу. При покупке и регистрации жилья вы переводите деньги на специальный счет в банке, они находятся там до завершения строительства. Застройщик строит дома на собственные или кредитные средства, а ваши деньги получит только после сдачи дома. 

4. Недооценка полной стоимости владения

Ошибка больше относится к выбору объекта, но проявится именно на этапе оплаты и владения. Например, если вы выбрали апартаменты, а не квартиру, не забудьте учесть ежемесячные расходы на содержание вдвое-втрое больше ЖКУ за квартиру. А еще в апартаментах нельзя прописаться. Поэтому если вам важна прописка (особенно актуально для Москвы), рассмотрите именно квартиру. 

Многие оценивают платежеспособность, опираясь только на ежемесячный платеж по ипотеке. И не задумываются о платежах за содержание и ремонт жилья, другие кредиты (если есть), траты на дорогу на работу с нового места. Так вместо ожидаемых 30 000 ₽ в месяц может получиться 45 000 ₽, и приходится думать, в чем себя ограничить. 

Кроме ЖКУ не забудьте, что раз в год за недвижимость надо будет платить налог, при ипотеке ежегодно нужна страховка квартиры и вашей жизни и здоровья; а при покупке без ремонта — планировать ремонтные работы, на которые тоже нужны деньги.

5. Отсутствие потенциала роста цен

Многие люди не рассматривают этот фактор, как важный. Ведь квартиру часто покупают один раз и на очень долгий срок, если не надо всю жизнь. Поэтому мало кто думает, как изменится цена на нее через 5–10–20 лет. на этот важный фактор влияет район, окружение, планы по развитию инфраструктуры и соседних локаций. Если через 5 лет в районе появится метро — это плюс. Если через 100 метров от дома активно развивается промышленная зона — нюанс будет спорным. 

Всегда старайтесь выбирать более ликвидный жилой комплекс. Тогда в случае продажи сделку можно будет провести быстрее, и получить больше денег. 

Ошибки при приемке квартиры в новостройке

Ключевым моментом приемки является осмотр жилья и подписание акта приема-передачи. Почти в любом доме есть дефекты, это нормально. Небольшие недочеты можно исправить быстро, серьезные требуют времени и денег. При выявлении дефектов покупатель может сразу требовать уменьшения цены или возмещения затрат на самостоятельный ремонт. Или указать недочеты и ждать, пока их исправит застройщик.

Главная ошибка — видеть дефект и всё равно подписать акт под давлением сотрудника застройщика. Верить на слово, что позже дефекты исправят — ошибка. После такого подписания акта доказать, что дефекты возникли по вине застройщика довольно сложно. 

с 1 января 2026 года введены новые поправки, направленные на защиту покупателей: 

• отменен 60-дневный срок ожидания для застройщика; он должен передать жилье сразу

• застройщик не может составлять акт в одностороннем порядке при неявке дольщика на осмотр

• введен новый ГОСТ на отделочные работы, он регламентирует допустимые отклонения

Вторым важным моментом является иллюзия, что если дом ввели и вам передачи ключи — значит можно въезжать. Фактическая готовность жилого комплекса к проживанию не равна дате сдачи дома. Даже если застройщик передал вам квартиру с ремонтом, не забудьте про важные нюансы:

• квартира с ремонтом от застройщика сдается без мебели, которую вам нужно выбрать и купить

• первое время могут не работать лифты, домофоны, паркинги, отсутствовать финишное благоустройство территории

• важно заключить договора с ресурсоснабжающими организациями: вода, газ и электричество в квартиру поступают, но оформить всё договорами обязательно, чтобы не было проблем в будущем

Рекомендации, как безопасно купить квартиру

Собрали все важные моменты покупки жилья в новостройке в простой чек-лист. Следуйте ему, и сделка пройдет безопасно и комфортно:

1. Определите цель и бюджет покупки. Для себя — одно, под аренду — другое.

2. Выберите объект и сравните его с соседними ЖК, в том числе со сданными.

3. Проверьте репутацию и объекты застройщика, посетите строительную площадку.

4. Изучите условия сделки и договор.

5. Используйте безопасные способы расчетов.

6. Проследите за регистрацией сделки в Росреестре.

7. Получите квартиру и внимательно осмотрите перед подписанием акта приема-передачи.

Все шаги можно выполнить вместе с экспертами из агентства недвижимости или индивидуальными специалистами. Однако, не забывайте, что именно вам жить в выбранном жилье. Даже если привлекаете эксперта, всё равно сами посетите площадку и ЖК, чтобы понять, насколько подходит или не подходит выбранный вариант.