Аванс или задаток: в чем разница и как правильно оформить предоплату за квартиру

В чем отличия аванса от задатка и обеспечительного платежа

• Аванс — предварительная частичная выплата в счет стоимости квартиры, то есть буквально предоплата по договору купли-продажи. Аванс возвращается покупателю, если сделка сорвалась (независимо от того, кто отказался)?Статья 487 ГК РФ. Аванс выплачивается через подписание авансового соглашения.

• Задаток — предварительная денежная выплата в счет основного платежа по договору в доказательство заключения сделки в будущем и в обеспечение исполнения условий договора?Статья 380 ГК РФ. При отказе покупателя задаток остается у продавца, при отказе продавца — возвращается в двойном размере.

• Обеспечительный платеж — обязательство возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения условий договора. Обычно такое обязательство возникает в будущем при наступлении обстоятельств, указанных в договоре?Статья 381.1 ГК РФ

Обеспечительный платеж считается более гибким инструментом, поскольку стороны сами определяют в договоре, что будет с деньгами при разных жизненных обстоятельствах.

В отличие от аванса задаток:

• обеспечивает исполнение договора?п. 2 статья 381 ГК РФ(в случае неисполнения задаток остается у продавца либо возвращается в двойном размере покупателю — в зависимости от того, кто нарушил условия)

• может быть внесен только деньгами?п. 1 статья 380 ГК РФ(аванс можно внести другими вещами или имуществом)

Рассмотрим пример

Если покупатель передумает и откажется от покупки квартиры, произойдет следующее:

• при авансе → сумма вернется покупателю в полном объеме

• при задатке → деньги останутся у продавца

• при обеспечительном платеже → зависит от условий, прописанных в предварительном договоре

То есть задаток и обеспечительный платеж в большей степени защищают продавца, чем аванс.

Чтобы разобраться лучше, смотрите сравнительную таблицу:

Обеспечительный платеж выгодно отличается от аванса тем, что часто взимается помимо основных платежей по договору и удерживается как гарантия полного исполнения обязательств?Статья 381.1 ГК РФ. То есть это дополнительные деньги, которые покупатель отдает сверх суммы, которую должен заплатить.

Что выгоднее для продавца

Сложно ответить однозначно, потому что при выборе любого из вариантов для сторон будут разные плюсы и минусы.

Когда покупатель срывает сделку:

• нашел более выгодный вариант квартиры

• не одобрили ипотеку или не собрал нужную сумму

• выявились недостатки квартиры при повторном осмотре

• изменились личные планы (например, развод, потеря работы)

• не устроило юридическое состояние квартиры (например, смутили документы)

• просто передумал без объективной причины

Самый безопасный для продавца вариант — использовать одновременно несколько инструментов защиты (например, задаток (или аванс) и обеспечительный платеж).

Тогда при срыве сделки по вине покупателя продавец оставляет задаток себе, причем может удержать и обеспечительный платеж для покрытия убытков (если предусмотрено условиями договора).

Если нужно выбрать только один вариант, обеспечительный платеж может быть более выгодным и гибким инструментом для продавца, а задаток удобен тем, что защищает и продавца, и покупателя — при срыве сделки по вине одной из сторон предусмотрена двойная компенсация или удержание средств.

Самый ненадежный вариант — аванс, поскольку обычно сумма возвращается при срыве сделки по вине любой из сторон.

Больше нюансов о том, как выгодно продать квартиру, читайте в нашей статье по теме.

Что выгоднее для покупателя

Когда продавец срывает сделку:

• нашел покупателя с более высокой ценой

• передумал продавать (личные или семейные обстоятельства)

• не смог собрать необходимые документы

• обнаружились проблемы с квартирой (обременения, долги, наследники)

• не выписался или не освободил квартиру в срок

• цена на рынке выросла и решил подождать

• не согласен на условия покупателя (например, по срокам или скидке)

Для покупателя, который сомневается по поводу квартиры, самый удобный вариант — аванс. Если вы передумали или нашли квартиру лучше — деньги возвращают полностью, и нет никаких штрафов (если иное не указано в предварительном договоре).

Однако если вы уверены, что хотите купить именно это жилье, то выгоднее использовать задаток. Тогда при срыве сделки по вине продавца задаток вернется в двойном размере. Если срыв сделки будет по вашей вине, задаток вы потеряете — он останется у продавца.

Удобный компромисс — использовать обеспечительный платеж. Тогда можно договориться с продавцом об обстоятельствах. Например, чтобы деньги вернули, если сделка сорвалась по причине отказа в ипотеке со стороны банка.

При каких обстоятельствах можно законно вернуть задаток

Задаток вернуть можно, но не всегда, поскольку закон жестко регулирует правила возврата?Статья 381 ГК РФ.

Основные случаи, когда задаток возвращается покупателю:

1. Сделка сорвалась не по вине покупателя → задаток возвращается в двойном размере.
2. Стороны договорились расторгнуть договор по взаимному согласию → если обе стороны решили не продолжать сделку, задаток возвращается в полном размере (если в договоре не написано иное).
3. Невозможность исполнения договора → форс-мажор или объективные причины (например, квартира сильно пострадала при пожаре).
4. Существенное изменение обстоятельств → например, покупателю неожиданно отказали в ипотеке по объективным причинам, и это было прописано в договоре как условие возврата. Или если обнаружились скрытые недостатки квартиры, которые делают покупку нецелесообразной.
5. Суд может частично вернуть задаток → если сумма задатка явно несоразмерна последствиям нарушения, суд иногда уменьшает размер удержания?Статья 333 ГК РФ.

На рынке недвижимости существует много мошеннических схем обмана покупателей, чтобы получить задаток за квартиру. Будьте внимательны, чтобы не стать жертвой обмана.

Как оформить документы

Старайтесь прописывать больше условий и максимально конкретизировать обстоятельства, чтобы документ был подробным и мог защитить ваши интересы в суде (если до неего дойдет).

В соглашении о задатке (или авансе) укажите полные данные продавца и покупателя:

• ФИО

• дата рождения

• паспортные данные (серия, номер, кем выдан, дата выдачи)

• адрес регистрации и проживания

• контактный телефон и почта

Также укажите:

1. Дату и место заключения
2. Предмет соглашения
3. Сумму задатка (или аванса)
4. Порядок передачи денег
5. Срок и способ оплаты
6. Правовые последствия (что будет при отказе сторон)
7. Подписи сторон

Дополнительно потребуются сведения о тех, кто зарегистрирован в квартире, справки об отсутствии задолженности и разрешение органов опеки (если проживает несовершеннолетний).

Для удобства скачивайте образцы заполнения документов:

Как согласовать в договоре купли-продажи условие об авансе

Представьте, что при покупке квартиры вы должны выплатить продавцу аванс. Чтобы в будущем избежать судебных разбирательств и споров, условие о выплате аванса нужно прописать максимально подробно.

В документах укажите:

1. Сколько вносится авансом. Напишите точную сумму (например, 150 000 ₽) и укажите, что сумма идет в счет общей стоимости квартиры.
2. НДС — в сделках с жилыми квартирами, домами и земельными участками НДС обычно не платится, поэтому этот пункт не указывают. Но если продаете апартаменты (жилье не для постоянной регистрации), то НДС может быть включен — в этом случае нужно прописать сумму отдельно?https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/c8ebcedc9ddce9d959d6c520c3b0d602f71e8e12/. Подробнее — в Письме Минфина России?Письмо Минфина России от 26.11.2020 №03-07-11/103197.
3. Когда и в какие сроки платить. Укажите точные даты и условия оплаты.
4. Начисляются ли проценты на сумму аванса. Если начисляются, укажите размер процентов и порядок уплаты.
5. Как платить (наличными (нужна расписка) или переводом на счет).
6. Когда считается, что аванс оплачен. Укажите, с какого момента обязательство покупателя считается выполненным. Например: «Обязанность по уплате аванса считается исполненной с момента поступления денег на расчетный счет продавца».

Перечисленные условия лучше включать не только в предварительный договор купли-продажи, но и в основное соглашение об авансе или задатке, если оно составляется отдельно.

Часто задаваемые вопросы

Что выгоднее для покупателя — аванс или задаток?

Для покупателя выгоднее аванс, он позволяет отказаться от покупки без финансовых потерь — деньги вернут, даже если передумаете покупать квартиру.

Задаток более надежен, но при отказе покупатель теряет внесенные деньги, поэтому его стоит вносить только при полной уверенности в сделке: «Это именно та квартира, и я хочу здесь жить!».

В чем ключевое отличие задатка от аванса?

Главное отличие в последствиях при срыве сделки. Аванс возвращается покупателю полностью, независимо от того, кто виноват. Задаток выполняет обеспечительную функцию: если покупатель отказывается — он теряет всю сумму, если продавец отказывается — возвращает задаток в двойном размере. То есть задаток обеспечивает больше финансовых обязательств для каждой из сторон.

Что такое обеспечительный платеж?

Обеспечительный платеж в отличие от задатка полностью определяют стороны в договоре. Он может идти дополнительно к цене квартиры. Нужно четко прописать, в каких случаях он удерживается, а когда — возвращается. Это позволяет защитить интересы обеих сторон и настроить условия выплат в рамках сделки.

Что такое залог?

Залог — имущество, которое обеспечивает обязательства выполнения договора. Часто используется, когда с банком заключается ипотечная сделка для покупки жилья. Если долг не будет возвращен или обязательство не выполнено — кредитор (залогодержатель) может забрать имущество и продать, чтобы вернуть вложенные деньги. Обычно роль кредитора выполняет банк.

Можно вернуть задаток, если банк отказал в выдаче ипотеки?

Отказ банка в ипотеке — фактор, который не зависит от сторон сделки (от продавца и покупателя). Поэтому если стороны начнут обвинять друг друга в срыве сделки, придется решать вопрос в суде. Самый безопасный вариант — заранее включить пункт об отказе банка в ипотеке в договор, чтобы избежать неприятных последствий и судебных споров.

Соответственно, если пропишите в договоре и соглашении о задатке обстоятельства, при которых задаток можно вернуть «без санкций», то возврат возможен.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор фиксирует намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нем указывают условия в том числе о выплате аванса или задатка.

Можно ли вернуть задаток, если покупатель передумал?

Если покупатель просто передумал без уважительных причин, задаток по закону остается у продавца. Вернуть его можно только, если стороны заранее договорились об этом. Например, если сделка сорвалась по вине продавца или по объективным причинам (форс-мажор).

Как быть, если задаток не хотят возвращать?

Прежде всего направьте письменную претензию и отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. После обращайтесь в суд. Это самый надежный способ законно добиться выплаты.

Нужно ли оформлять отдельное соглашение при внесении аванса или задатка?

Да, отдельное «Соглашение об авансе» или «Соглашение о задатке» фиксирует сумму, назначение платежа и последствия для сторон (штрафы, материальные санкции или их отсутствие).

Дополнительно при передаче наличных обязательно нужна расписка, иначе не докажете, что деньги реально были выплачены. В расписке должны быть паспортные данные продавца и покупателя, точная сумма, причина передачи денег, дата и подписи сторон.