8 800 775-11-22

Как проверить квартиру перед покупкой?

Приобретение квартиры — серьезный и ответственный шаг, требующий от покупателя оценки не только состояния недвижимости, но и его юридической чистоты. В данной статье разберем, на что нужно обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

Логотип

С чего начать выбор квартиры?

Прежде чем приступить к осмотру и проверке конкретного объекта недвижимости, сначала нужно сравнить его с другими предложениями на рынке. Стоит обращать внимание на аналогичные квартиры, которые находятся в том же районе, а лучше — в том же жилом комплексе (ЖК) или доме.

Должна ли насторожить низкая стоимость квартиры

Если выбранную квартиру продавец оценил значительно дешевле среднерыночной стоимости, то это должно насторожить покупателя. Занижение цены может свидетельствовать как о срочности продажи, например, по причине скорого переезда продавца в другой город, так и о наличии проблем с квартирой — неузаконенной перепланировки, обременений и других негативных моментов.

Сравнить предложения по продаже квартир можно с помощью популярных площадок и сервисов объявлений, например, ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость. Они позволяют с помощью фильтров отсортировать предложения по цене, месторасположению и другим параметрам.


Какие вопросы задавать продавцу при осмотре квартиры?

Следует заранее продумать список вопросов, которые будут задаваться продавцу при осмотре квартиры, и составить по ним чек-лист. В него необходимо включить вопросы о собственниках квартиры и юридической чистоте недвижимости.

Чек-лист вопросов к продавцу

Всю озвученную информацию продавцу в дальнейшем нужно будет подтвердить документально. Однако, если на начальном этапе выяснится, что квартира имеет какие-либо ограничения, с которыми вы не хотите сталкиваться при сделке — это существенно сэкономит время и позволит оперативно приступить к поиску другого, более подходящего варианта жилья.


Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Объект можно считать юридически чистым, если продавец смог документально подтвердить право собственности на квартиру, а информация, озвученная им на осмотре, сходится с данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также при проверке юридической чистоты недвижимости важно обращать внимание на наличие действующих ограничений, обременений и других моментов, которые в дальнейшем могут повлиять на переход права собственности и полноценное владение недвижимостью.

Чтo нyжнo пpoвepить пepeд пoкyпкoй квapтиpы


Как узнать, кто является собственником квартиры?

Универсальный документ, в котором можно найти информацию как о собственниках недвижимости, так и о ее параметрах, — выписка из ЕГРН. В ней указаны все действующие собственники, их доли, а также основания, по которым они получили недвижимость.

Справочно:

Обо всех нюансах, с которыми покупатель может столкнуться при изучении выписки, подробно рассказано в инструкции «Что в выписке из ЕГРН должно насторожить покупателя».

Стоит учитывать, что выписка из ЕГРН не имеет срока действия, однако при покупке квартиры необходим актуальный документ, который был запрошен не более 1 месяца назад. Так удастся получить максимально полную информацию обо всех операциях, которые происходили с квартирой за последнее время и избежать мошеннических схем с недвижимостью.

Где можно получить выписку из ЕГРН

Заказать выписку в бумажном виде можно в офисе центра государственных услуг «Мои документы», а в электронном — на портале «Госуслуги» либо на сайте Росреестра (при наличии электронной подписи).

С 1 марта 2023 года Росреестр перестанет прописывать сведения о собственниках в выписке из ЕГРН, заказанной другими гражданами


Что такое правоустанавливающие документы на квартиру?

Существует множество оснований перехода права собственности на недвижимость — купля-продажа, наследование, приватизация, решение суда и другие. Документы, которые удостоверяют факт перехода права собственности на квартиру, называются правоустанавливающими.

К ним относятся:

  • договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, приватизации и другие);

  • свидетельства (о праве на наследство);

  • судебные акты.

При ознакомлении с этими документами необходимо проверить информацию о собственниках и сравнить ее с паспортными данными продавца и совладельцев квартиры. Также нужно обращать внимание на параметры объекта. Адрес, площадь квартиры и другая информация в этих документах должна в точности совпадать с данными, указанными в ЕГРН.


Как проверить квартиру на ограничения и обременения?

Узнать о том, имеются ли у недвижимости какие-либо ограничения и обременения также поможет общая выписка из ЕГРН. Данная информацию будет содержаться в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Виды обременений на квартиру

Если в выписке имеется информация о непогашенной ипотеке — это не будет препятствовать продаже квартиры. Но в таком случае продавцу от банка понадобится письменное согласие на реализацию ипотечного имущества. Немного сложнее будут обстоять дела с действующими договорами аренды или найма жилого помещения. Они также не воспрепятствуют продаже квартиры, но сохранят свое действие после перехода жилья к новому собственнику, если иное не было предусмотрено договором с арендатором.

В свою очередь, такое ограничение как арест имущества уже не позволяет оформить переход права собственности. Сначала продавцу нужно будет погасить имеющуюся задолженность и внести соответствующую запись об этом в ЕГРН.


Как проверить наличие незаконной перепланировки?

Помимо выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов, также стоит изучить технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Это позволит обнаружить, производилась ли в квартире перепланировка. Если в жилые помещения вносились изменения, то у продавца должны быть проект перепланировки и техническое заключение, которое выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ).


Как проверить долги и другие обязательства по квартире?

В ходе проверки документов на квартиру особое внимание необходимо уделить прописанным в ней лицам. Для этого у продавца должна иметься выписка из домовой книги. В случае продажи недвижимости — все лица из квартиры должны быть выписаны.

Если у продавца есть дети, стоит выяснить, использовались ли для покупки квартиры средства материнского (семейного) капитала. Данная мера поддержки накладывает определенные ограничения на продажу недвижимости, которую можно осуществить только с разрешения органов опеки. Следовательно, продавец должен был получить этот документ, прежде чем выставить недвижимость на продажу.

Продажа совместно нажитого имущества

Также при заключении договора купли-продажи квартиры, продавец должен будет предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, телевиденью, интернету и телефонной связи.


Квартира подходит, но продавец просит занизить цену в договоре. Законно ли это?

Встречаются ситуации, когда цена в объявлении указана рыночная, но продавец просит занизить цену в договоре, чтобы не платить имущественный налог. Такая ситуация опасна для покупателя, так как в случае возникновения проблем с недвижимостью, взыскать с продавца можно будет лишь ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Помимо этого, подобный подход осложнит покупку квартиры в ипотеку, ведь банки будут кредитовать недвижимость по ее официальной стоимости, указанной в договоре.

Проверка квартиры перед покупкой


Как бесплатно проверить квартиру перед покупкой через интернет?

В сети существует множество коммерческих сайтов, которые предлагают проверить юридическую чистоту квартиры и подлинность документов. Однако есть ряд официальных и государственных интернет-ресурсов, которые дают возможность сделать это бесплатно:

  • Сайт Управления миграции МВД — позволяет проверить подлинность паспорта продавца и узнать, находится ли он в перечне недействительных документов;

  • Сайт Федеральной нотариальной палаты — если квартира продается по доверенности, ресурс даст возможность проверить ее действительность;

  • Информационный нотариальный портал — позволит узнать, было ли открыто наследство на имя предыдущего собственника, что позволит уберечься от покупки квартиры, на которую имеют право другие лица;

  • Портал ФССП России — банк данных судебных приставов даст информацию, есть ли на продавца действующие исполнительные производства, которые могут привести к аресту квартиры до ее перехода к новому собственнику;

  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — если продавец объявил себя банкротом, то суд может в течение 3 лет признать все его сделки недействительными. В таком случае квартира вернется к нему для дальнейшей реализации на торгах, а новый собственник рискует остаться без жилья и без денег;

  • Портал «Реформа ЖКХ» — даст информацию о годе постройки и технических характеристиках многоквартирного дома, планах на его капитальный ремонт, а также об управляющей компании, которая обслуживает МКД.

0
1
234
Была ли полезна статья?

Пожалуйста, расскажите,
почему вам не понравилась статья

Популярные инструкции

Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

0
0
0
Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 7%?

0
0
0
Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 7%?

Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?

0
0
0
Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?

Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

0
0
0
Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

Сельская ипотека: вопросы и ответы

0
0
0
Сельская ипотека: вопросы и ответы

Условия программы Дальневосточная ипотека

0
0
0
Условия программы Дальневосточная ипотека

Как получить бесплатную консультацию о жилье?

0
0
0
Как получить бесплатную консультацию о жилье?
Сервисы
Оценка жильяОценка жилья

Узнайте, сколько стоит ваша квартира

Оценить
Узнайте, сколько стоит ваша квартира
ИпотекаИпотека

Выберите лучшую ипотечную ставку

Посмотреть
Выберите лучшую ипотечную ставку
Ваши вопросы Все вопросы

Можно ли отказаться от доли в квартире?

0
0
0

Как наследовать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

0
0
0

Как наследовать квартиру, которая находится в ипотеке?

0
0
0

Могут ли военнослужащие претендовать на Дальневосточную ипотеку под 2%?

0
0
0
Все вопросы
Остались вопросы?
Задавайте!
На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ" и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie