Как купить квартиру в новостройке: полный порядок действий

Этапы сделки

Путь сделки с новостройкой разбит на обязательные шаги, которые нельзя пропускать — иначе можно потерять время или деньги.

Что предстоит сделать:

• выбрать квартиру и забронировать её

• собрать документы и получить одобрение банка (если нужна ипотека)

• подписать договор долевого участия (ДДУ)

• зарегистрировать ДДУ в Росреестре

• оплатить квартиру через эскроу-счёт

• принять квартиру по акту

• получить ключи

• зарегистрировать право собственности

Весь процесс займет несколько недель и по большей части сильно зависит от скорости выбора подходящего варианта

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Как происходит бронирование квартиры

Когда квартира выбрана, застройщик предлагает её забронировать, то есть временно закрепить за покупателем, чтобы никто другой не мог её купить. Обычно на подтверждение покупки даётся от 2 до 7 дней. За это время надо успеть подготовить документы и принять окончательное решение. Иногда заявку на ипотеку стоит подать до выбора лота. Это поможет понять, сколько денег выдаст банк и под какой процент.

Что важно знать на этом этапе:

• в большинстве компаний бронь бесплатна, но иногда просят внести задаток (обычно до 50 00 ₽, если больше — задумайтесь, не мошенники ли это)

• если сделка сорвется по вине застройщика, задаток вернут, если по вине покупателя — задаток может остаться у застройщика

• в договоре бронирования обязательно прописаны условия возврата — их стоит прочитать внимательно

Перед тем, как бронировать, обязательно проверьте два документа: разрешение на строительство и проектную декларацию — они публикуются на сайте наш.дом.рф. Рекомендуем пользоваться сервисом проверки новостроек или проверить объект в каталоге объектов:

Если разрешительных документов или самого объекта нет, стоит выяснить причину, внимательно проверить документы и отложить бронирование и покупку до публикации документов.

Как проверить документы на наш.дом.рф

Наш.дом.рф — официальный государственный портал, где каждый застройщик обязан раскрывать информацию о своих объектах, если возводит многоквартирные дома с привлечением средств дольщиков. Закон №214-ФЗ требует размещать проектные декларации на портале и регулярно обновлять данные о стройке. Если выбранный вами объект не найден на сайте — стоит задуматься, иметь ли дело с этим застройщиком.

Немного подробнее про каждый шаг — ниже.

Шаг 1. Зайдите на сайт наш.дом.рф. С телефона или компьютера, как вам будет удобнее.

Шаг 2. Введите в поиск название жилого комплекса или адрес. Также можно найти объект на карте или в каталоге новостроек.

Шаг 3. Откройте карточку дома. В ней собрана вся информация: сроки, этажность, количество квартир.

Шаг 4. Найдите раздел с документами и проверьте, действует ли разрешение на строительство. Если оно просрочено или отсутствует — строительство ведется незаконно.

Шаг 5. Скачайте проектную декларацию. В ней отображена ключевая информация:

• данные о застройщике (название, ИНН, ОГРН) — их можно проверить в открытых реестрах

• кадастровый номер земельного участка и вид права (собственность или аренда) — если аренда заканчивается раньше срока сдачи дома, это риск

• срок сдачи объекта — сравнить с тем, что обещают менеджеры в офисе

• стоимость строительства и источники финансирования

Шаг 6. Посмотрите фотографии хода строительства. Закон обязывает застройщика обновлять их регулярно, если последние фото старые или их нет — возможно, стройка заморожена. Можно съездить на место и проверить соответствие реальности фотографиям.

Перед покупкой квартиры в Ульяновске мы пользовались сервисом наш.дом.рф. Он отлично показывает состояние стройки и серьезность застройщика в любом регионе России

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Что ещё можно проверить на сайте наш.дом.рф:

• Градостроительный план участка

• Заключение экспертизы проектной документации

• Документы на землю

• Аудиторское заключение и бухгалтерскую отчетность

• Статус дома: введен, строится или в списке проблемных объектов

Если найдены неточности или несоответствия — портал подсветит эту информацию, лучше отказаться от покупки или как минимум задать застройщику вопросы лично.

Одобрение ипотеки

Предварительное одобрение ипотеки можно получить еще до выбора квартиры. После этого будет известна ставка и точная сумма, которую можно потратить.

Порядок действий для тех, кто берёт ипотеку впервые:

1. Подайте заявку в банк. Важно, чтобы банк был аккредитован при застройщике — иначе оплата через эскроу не пройдет.
2. При необходимости предоставьте паспорт, СНИЛС, справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка) и трудовую книжку.
3. Дождитесь решения. Обычно это занимает 1–3 рабочих дня. При онлайн заявке в ваш зарплатный банк решение может прийти за 15 минут.

Полезный совет: сравните предложения нескольких банков. Ставки, первоначальный взнос и сроки у всех разные. На сайте спроси.дом.рф есть ипотечный калькулятор — он поможет прикинуть, сколько придется платить каждый месяц. Также можете еженедельно изучать, как меняются ставки в крупных банках в наших новостях.

Когда банк одобрил ипотеку, закажите или попросите письменное подтверждение, так как его может спросить застройщик при бронировании.

Договор долевого участия (ДДУ)

ДДУ — главный документ в сделке. В нём прописывают всё, что касается квартиры: адрес, этаж, номер, площадь, цену, сроки передачи, гарантии.

Что обязательно должно быть в ДДУ:

• Точные характеристики квартиры (адрес, этаж, номер, площадь по проекту)

• Полная стоимость и порядок оплаты (в том числе через эскроу)

• Дата, когда застройщик обязуется передать объект (конкретное число или квартал года)

• Гарантийный срок: 5 лет на конструкции и стены, 3 года на инженерное оборудование

• Неустойка за задержку — 1/150 ключевой ставки ЦБ, но не более стоимости устранения недостатков?ч.2 ст.6 ФЗ №214

На что обратить внимание в ДДУ (особенно новичку):

• Если в названии договора есть слова «предварительный» или «инвестиционный» — это не ДДУ, такая бумага не защищает вас и ваши деньги от рисков

• Обязательно читать все приложения: поэтажный план, спецификацию отделки (если она обещана)

• Уточните, кто платит за коммунальные услуги до оформления собственности — обычно застройщик

Подписывайте ДДУ, когда каждый пункт понятен и не вызывает сомнений. Если есть сомнения, лучше показать документ юристу.

Регистрация ДДУ

Подписанный договор долевого участия нужно зарегистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не имеет силы — он как бы не существует. Процедура занимает 7–10 рабочих дней.

Кто подает документы:

• чаще всего сам застройщик, но полезно проконтролировать

• можно подать через МФЦ лично или онлайн через сайт Росреестра

Именно в момент регистрации квартира официально закрепляется за покупателем, без регистрации застройщик имеет право продать ту же квартиру кому-то ещё. Чтобы повысить безопасность регистрации и сделки, можно воспользоваться опцией электронной регистрации. Так вы защитите себя от потери или некорректного использования документов, и ускорите сам процесс. После электронной регистрации вам на электронную почту придет выписка из ЕГРН с обновленной информацией о праве собственности на объект. Ходить и забирать бумажный вариант в ведомство не придется.

Передача квартиры

Когда жилой комплекс построен и получил разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик приглашает на осмотр квартиры. Не стоит торопиться подписывать акт приема-передачи — сначала всё необходимо внимательно проверить. На такие встречи можно пригласить профессионального приемщика за отдельную плату — он поможет проверить добросовестность строительства и составить акт, если что-то не соответствует нормам.

На что обратить внимание при осмотре:

• совпадает ли площадь и планировка с тем, что обещано в проекте

• нет ли трещин на стенах, полу, потолке

• как работают окна, двери, электрика, сантехника, отопление (если есть)

• есть ли отделка и какого она качества

Если обнаружены недостатки, их фиксируют в дефектной ведомости, продавец обязан их устранить. Если площадь оказалась меньше проектной больше, чем на 1%, можно требовать уменьшения цены.

Акт приема-передачи подписывают только после того, как вас всё устраивает. После подписания ответственность за квартиру переходит к покупателю, и с этого момента начисляются коммунальные платежи.

Получение ключей

После подписания акта застройщик выдает ключи, обычно это происходит в офисе или в управляющей компании. Вместе с ключами отдают:

• выписку из реестра собственников (если дом уже введен в эксплуатацию)

• акт разграничения балансовой принадлежности сетей

• паспорта на счетчики воды, газа и электроэнергии

• документы на газовый котел, если установлен

• инструкцию по эксплуатации квартиры

• ключи или магнитные карты от домофона в подъезде и подземного паркинга

После подписания акта приема-передачи покупатель получает ключи. Затем можно зарегистрировать право собственности в Росреестре самостоятельно или через застройщика. Регистрация происходит через Росреестр или в МФЦ. За регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина в размере, установленном Налоговым кодексом РФ. После этого покупатель может прописаться и делать ремонт.

Сроки получения квартиры

Сколько времени и ресурсов занимает каждый описанный выше этап, отразили в таблице:

В процессе на разных этапах сделки и регистрации жилья вам понадобятся документы:

• паспорт

• СНИЛС

• ИНН

• свидетельство о браке (если есть) и согласие супруга

• свидетельства о рождении детей

• документы о доходах

• сертификаты (при наличии, например, материнский капитал)

• выписка из ЕГРН на новую квартиру

• ДДУ, справка о полной оплате, ипотечный договор (например, для оформления налогового вычета)

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в новостройке без эскроу-счета?
Нет, с 2019 года это обязательное условие для всех дольщиков.

Что делать, если застройщик задерживает передачу квартиры?
Письменно потребовать неустойку — покупатель имеет право требовать предусмотренную законом неустойку за нарушение срока передачи объекта.

Какие документы нужны для регистрации ДДУ?
Заявление, паспорт, СНИЛС, подписанный ДДУ (3 экземпляра), квитанция об оплате пошлины.

Чем отличается аккредитив от эскроу?
Эскроу обязателен для новостроек, аккредитив чаще используют на вторичном рынке — оба безопасны, но механизм разный.

Когда начинают платить за коммунальные услуги?
После подписания акта приема-передачи квартиры. Обычно на счетчиках к этому моменту уже есть какие-то значения, это нормально. Вам платить за них не нужно. Только за фактическое потребление с момента передачи квартиры.

Как проверить застройщика?
На сайте наш.дом.рф в реестре проблемных объектов или через выписку из ЕГРН.

Можно ли продать квартиру сразу после покупки?
Нет, только после регистрации права собственности и получения выписки из ЕГРН.

Сколько стоит регистрация ДДУ?
В 2026 году регистрация ДДУ стоит 700 ₽ для физического лица, 12 000 ₽ для юридического.

Нужна ли нотариальная доверенность, если покупает представитель?
Да, если покупает не сам человек, а его представитель — доверенность должна быть нотариально заверена.

Если площадь квартиры оказалась меньше, чем указано в проекте?
Требовать перерасчета цены в соответствии с условиями ДДУ (обычно если расхождение больше 1%).