Трейд-ин квартир

Схема трейд-ин в сфере недвижимости имеет много общего с трейд-ин сделками в автомобильном бизнесе. Покупатель выбирает жилое помещение, а в качестве частичной или полной оплаты за него предлагает квартиру, которая уже имеется в собственности.

Основная особенность трейд-ин сделок заключается в том, что покупка нового жилья и продажа старого осуществляются одновременно. Стоимость прежней квартиры принимается в зачет приобретения новой, а разницу покупатель доплачивает самостоятельно.

По схеме трейд-ин можно приобрести только жилье в новостройке, например, квартиру или апартаменты (кстати, последнее по документам не является жилым помещением). То есть купить вторичку по такой системе не получится. Кроме того, сделка должна быть заключена с застройщиком напрямую.

Как правило, такую услугу сегодня предлагают только крупные застройщики, которые сотрудничают с посредниками или имеют собственные подразделения, занимающиеся поиском покупателей на вторичное жилье.

Кроме того, в большинстве случаев данная схема применима только в рамках одного региона или города. К примеру, клиент не может продать квартиру в Воронеже и купить жилье в Москве с помощью трейд-ин сделки. Это объясняется тем, что деятельность застройщика обычно сосредоточена в одном субъекте РФ.

Порядок оформления трейд-ин сделок во многом зависит от требований конкретного застройщика, но в общей сложности данная процедура сводится к следующим этапам:

Шаг 1. Подбор квартиры у застройщика, который работает по схеме трейд-ин. Нужно выяснить, какие требования девелопер предъявляет к жилью, которое будет использоваться для обмена;

Шаг 2. Оценка имеющегося жилья. Квартиру оценивает эксперт агентства недвижимости, с которым у застройщика заключен договор. У крупных девелоперов есть собственные подразделения, которые проводят оценку;

Шаг 3. Предварительное оформление сделки. На этом этапе одновременно заключаются два договора — договор на оказание услуг по реализации старой квартиры и договор бронирования новой. В первом документе оговаривается цена продажи и размер вознаграждения посредника, во втором — за клиентом закрепляется определенное жилое помещение, а также фиксируется его стоимость. Срок брони устанавливается по соглашению сторон и обычно действует от 1 до 6 месяцев;

Шаг 4. Продажа старой квартиры и одновременная покупка новой. Первая сделка оформляется с помощью стандартного договора купли-продажи, вторая — чаще всего с помощью договора долевого участия. Поиском покупателя и оформлением документов занимается посредник, с которым сотрудничает застройщик. Некоторые девелоперы сами выкупают старые квартиры по рыночной стоимости.

Шаг 5. Окончательные расчеты с застройщиком. Разницу между суммой, вырученной с продажи прежнего жилья, и стоимостью нового покупатель доплачивает за счет собственных средств. На остаток суммы также можно оформить ипотеку или использовать для оплаты материнский капитал.

Условия передачи старого жилья и получения нового также зависят от договоренностей с застройщиком. Девелопер может сохранить за клиентом право на проживание в старой квартире до момента получения ключей от новостройки. Однако такую опцию предлагают не все застройщики, и в ряде случаев покупателям приходится съезжать с квартиры до сдачи дома.

Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).

Еще одно преимущество такой схемы — это фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы.

Оформление сделок по схеме трейд-ин сопровождается дополнительными расходами для клиента. Агентство, которое занимается продажей старой квартиры (даже, если это одно из подразделений застройщика), берет комиссию за свои услуги. Вознаграждение фиксируется в виде определенной суммы или в виде процента от стоимости реализуемого жилья (2-3%).

Также некоторые застройщики берут плату за оформление договора бронирования и за его расторжение.

К минусам трейд-ин сделок можно отнести занижение цены продаваемой квартиры. Чтобы быстрее найти покупателя и успеть приобрести новое жилье по фиксированной стоимости, клиенты вынуждены продавать квартиру на 10-15% дешевле рыночной цены.

Кроме того, существуют риски, связанные с мошенничеством при оформлении таких сделок. Поэтому необходимо внимательно подойти к изучению всех документов.