Налог с продажи недвижимости

При продаже квартиры, дома, дачи, гаража, машиноместа, земельного участка, коммерческой недвижимости или любой другой недвижимости или доли в ней бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ). Это необходимо сделать, если имущество находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Ставка по НДФЛ в этом случае всегда 13% и не зависит от размера дохода с продажи недвижимости. Исключение — ставка по налогу для нерезидентов, которая составляет 30%. Об этом ещё поговорим ниже.

Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога?В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. Он составляет 3 года в случаях, если недвижимость:

• получена в подарок от члена семьи или близкого родственника

• унаследована от члена семьи или близкого родственника

• была приватизирована

• приобретена по договору ренты

• является единственным жильём

В остальных случаях придется подождать 5 лет.

В регионах может быть установлен минимальный срок и меньше 3 или 5 лет, а в некоторых регионах от уплаты налога освобождаются определённые категории граждан вне зависимости от срока владения имуществом. Например:

• Республика Алтай — 3 года?Закон Республики Алтай от 04.07.2022 N 47-РЗ

• Иркутская область — 3 года?Закон Иркутской области от 28.04.2020 N 40-ОЗ

• Магаданская область — 3 года?Закон Магаданской области от 27.11.2020 N 2532-ОЗ

Посмотреть список регионов, где устанавливается иной срок можно, например, на этой странице.

По общему правилу, срок владения недвижимостью отсчитывается с момента государственной регистрации недвижимости в ЕГРН. 

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
  
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
  
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
  
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

При соблюдении всех условий семьям с 2 и более детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью?В соответствии с п. 2.1 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. 

Для квартир, полученных гражданами в Москве по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается период времени, в течение которого у гражданина в собственности была квартира в старом доме?абзац 3 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Например, гражданин приобрел в 2013 году квартиру в доме, который попал под реновацию. В 2022 году он получил жилье в новом доме. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2013 года и составит 9 лет.

Согласно разъяснениям Минфина России?Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709, если в собственности гражданина уже находится доля в объекте недвижимости, и он приобретает еще одну долю или объект оказывается в его собственности целиком, то минимальный срок для него рассчитывается с момента приобретения первой доли?см., например, Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709.

Если квартира была приобретена в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, то отсчет минимального срока владения начинается с момента полной оплаты по договору?абзац 4 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации. То есть застройщик должен получить от вас всю сумму, указанную в договоре. Это необходимо подтвердить платежными документами.

Если вы покупаете квартиру с помощью ипотеки, правила не меняются. Поскольку в этом случае вы также полностью оплачиваете сумму квартиры или дома по договору только средствами, полученными от банка.

Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.

При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.

Вариант 1. Подождать 3–5 лет

Это позволит не только не платить налоги, но и избавиться от необходимости подавать документы в налоговую службу.

Вариант 2. Воспользоваться налоговым вычетом

Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей и т. д.).

Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.

Вариант 3. Учесть расходы на покупку жилья

Если вы купили квартиру, а не получили ее в дар или по наследству, можно учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу на эту сумму. Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог с 390 тыс. до 130 тыс. рублей.

Вариант 4. Учесть расходы дарителя или наследодателя

Также есть и ещё одна возможность. Если вы получили квартиру в дар дар или в наследство от близкого родственника, его расходы на приобретение жилья тоже можно учесть.

Рассмотрим на конкретном примере. В 2022 году Алисе подарили квартиру родители. Через два года она решила её продать и купить жильё побольше. Своих денег Алиса не потратила. Однако она может подтвердить расходы родителей, приложив договор купли-продажи этой квартиры и договор дарения. Сумма налога уменьшится также, как и у Василия из предыдущего примера.

Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости?В соответствии с п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по какой-то причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.

Шаг 1. Собрать документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
• выписка из ЕГРН;
• другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.

Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.

Подать декларацию нужно до 30 апреля следующего года за тем, когда был продан объект недвижимости.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ можно прочитать в нашей инструкции.

Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Оплатить налог необходимо до 15 июля того же года. Например, если вы продали квартиру в 2022 году, то до 30 апреля 2023 года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля 2023 года необходимо оплатить начисленный налог.

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Если вы вовремя не подали налоговую декларацию, то штраф будет составлять 5% от суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки. При этом штраф не может быть более 30% от суммы налога и меньше 1 тыс. рублей.

Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!

Получить консультацию