Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Ошибки при выборе района и жилого дома

Как и в случае с любым другим жильем, при выборе квартиры на вторичном рынке важно обратить внимание на ключевые характеристики будущего места проживания:

• наличие нужной социальной инфраструктуры (больницы, сады, школы, дороги, магазины)

• время в пути до часто посещаемых объектов (школа, садик, работа, кружки и фитнес)

• благоустройство района: парки, дорожки, освещение, чистота общих пространств

• наличие парковок

• присутствие рядом пустырей, стройплощадок, других шумных и потенциально некомфортных вам мест

Кроме оценки расположения дома, обязательно уделите внимание самому жилому комплексу, в котором собираетесь приобретать квадратные метры. Эксперты спроси.дом.рф рекомендуют посетить его не не только днем в выходной, но и, например, вечером, когда жители возвращаются с работы или гуляют с домашними питомцами. Так вы увидите не только дом снаружи, но и его жильцов — будущих соседей.

Даже без эксперта своими силами можно оценить состояние важных элементов и конструкций:

• Лифт: как быстро приезжает, выглядит, шумит ли

• Внешние стены: нет ли трещин, других крупных недостатков

• Ремонт в подъезде

• Общие коридоры: состояние и захламленность вещами

• Входная зона: почтовые ящики, лобби, консьерж, чистота

• Звукоизоляция: насколько слышно соседей из коридора

• Лестницы: состояние, нет ли «курилок», мусора

• Детская площадка: как выглядит, кто ей пользуется

• Подвал, паркинг, чердак и крыша при возможности доступа или извне: как содержатся, выглядят

С одной стороны, вам жить в собственной квартире. Но если каждое утро выходить из идеального ремонта в некрасивый грязный подъезд с соседями, которые вас пугают, общее впечатление будет негативным.

Как провести осмотр самой квартиры

Лучший вариант — с помощью специалиста по техническому осмотру. Оценить мебель и технику визуально сможет любой человек. А вот понять, всё ли в порядке с коммуникациями, отоплением, проводкой и даже наполнением межкомнатных стен, без помощи иногда сложно.

Недочеты, выявленные при осмотре, можно использовать как аргумент для торга или принятия решения, покупать ли квартиру в принципе. С одними «косяками» можно мириться и жить, другие оставлять в неисправном виде небезопасно. Например: 

1. Плохая проводка или чрезмерная нагрузка бытовых приборов на сеть могут привести к пожару. Замена всей проводки — это серьезный ремонт стоимостью несколько сотен тысяч рублей.

2. Окна и двери на балкон, которые не открываются или не закрываются до конца, не регулируются и текут весной сложно терпеть, а замена каждого окна обойдется в 20–40 тысяч ₽.

3. «Севшие» межкомнатные двери и плохие петли станут причиной того, что вы не сможете закрывать комнаты. Замена каждого комплекта будет стоить 15–50 тысяч ₽.

4. Если неисправны батареи отопления, кроме их собственной стоимости, можно понести убытки от протечек. А значит, придется менять напольное покрытие. 

5. Стены, возведенные из легких материалов вместо капитальных, нарушают рассчитанную на несущие конструкции нагрузку и могут привести к серьезным последствиям. 

Кроме того, есть дорогостоящие предметы, которые точно должны работать при покупке. Это краны в кухне и ванной, встроенная и отдельно стоящая техника и электроника, осветительные приборы, розетки, элементы умного дома. Замена духовки, холодильника или импортного смесителя будет стоить от 10–15 тысяч ₽. Поэтому при осмотре объекта обязательно включите / выключите все точки с водой, осветительные приборы и технику.

Юридическая чистота квартиры на вторичке

Самый большой страх любого человека — вложить все деньги и ипотеку в жилье, а потом остаться без квартиры и с долгами из-за мошенников или неверно составленного договора. Основной способ снизить подобные риски — пользоваться услугами риелторов, агентов по недвижимости и нотариусов. Но и их работу важно контролировать. Ниже перечислили основные юридические ошибки, на которые надо обратить внимание, и рассказали, как обезопасить себя от них при покупке жилья на вторичном рынке.

• Не проверять продавца на банкротство и долги

Если решение о признании банкротом уже подано в суд, и в это время вы покупаете у человека квартиру, рискуете остаться без жилья и денег. Такая сделка будет оспорена в суде. Проверьте продавца через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и сайт Федеральной службы судебных приставов.

• Не смотреть выписку из ЕГРН или просить только обычную версию

Лучше всего запрашивать расширенную версию выписки. Стандартная выписка показывает только текущий статус объекта и не отражает историю перехода права собственности. Так могут появиться прошлые собственники, претендующие на жилье.

Если за последние 2–3 года было больше двух переходов права собственности — это сигнал задуматься о столь частых сменах собственников. Если квартиру часто перепродают, это может быть попытка скрыть дефекты или «обелить» проблемный объект.

• Не проверять согласие супруга, наличие наследников и дееспособность взрослых продавцов.

Все участники сделки должны знать о ней, находится в дееспособном состоянии, а сама квартира не должна быть подарена, завещана или заложена. Все эти нюансы легко проверит нотариус. Если квартира участвовала в дарении или на наследство много претендентов — совершать сделку без юристов не рекомендуется.

Как проверить обременения и долги за квартиру

Основные обременения, которые могут быть связаны с объектом недвижимости:

• Наличие прописанных лиц, которых нельзя выписывать даже через суд

• Право пожизненного проживания, например, у тех, кто отказался от приватизации ранее

• Прописка лиц, находящихся в местах лишения свободы

• Использование материнского капитала при покупке жилья

• Дети, владеющие долей в продаваемом объекте

• Квартира-залог в ипотечном договоре

Чтобы избежать рисков, связанных с этими обременениями, запросите выписку из домовой книги или единый жилищный документ в УК и паспортном столе. Для подстраховки включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец обязуется выписаться и снять всех зарегистрированных лиц до подписания договора. Этот факт подтверждается справкой из паспортного стола.

Долги могут накопиться за содержание и ремонт жилья, капитальный ремонт, по договорам с ресурсоснабжающими компаниями (вода, отопление, газ, электричество, вывоз мусора) и сопутствующие услуги (договор на интернет и прочее).

Помните, что долг по капитальному ремонту переходит к новому собственнику. Он привязан к квартире, а не владельцу. Если за ЖКУ есть скрытые и неоплаченные платежки, УК может наложить судебный запрет на регистрацию перехода права собственности. Другими словами, Росреестр не зарегистрирует такой договор.

Если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ, их должен уплатить прежний владелец. Но на практике довольно часто и УК и ресурсные организации требуют их с нового хозяина, дополнительно начислял пени. Чтобы не сталкиваться с разбирательствами по таким оплатам, попросите у продавца справки о полной оплате и отсутствии долгов по всем квитанциям. Для наибольшей безопасности можно включить в договор штраф для продавца за сокрытие информации о долгах.

Ошибки на этапе сделки со вторичкой

Ключевые ситуации и предложения продавца, которые должны насторожить вас при покупке:

• «Давайте укажем цену договора ниже, нам надо сэкономить налоги»

• «Давайте сделаем оплату наличными, не хочется платить банку комиссии»

• «Квартиру покажет и продаст по доверенности мой родственник, я в отъезде за границей»

• «Переведите оплату до регистрации в Росреестре, нам срочно нужны деньги, вы сделали вам скидку»

Если слышите подобные предложения — это явные признаки мошеннических действий и крупные риски остаться без денег и жилья. А еще с ипотекой, за которую придется платить. Чтобы избежать рисков, действуйте хладнокровно и правильно: 

1. Никогда не занижайте цену сделки. Если договор оспорят, вы вернете только указанную в договоре часть. А еще ФНС может признать вас недобросовестным покупателем и наложить санкции и штрафы. К тому же оформить имущественные налоговые вычеты вы сможете только с цены из договора.

2. Используйте безопасные способы расчета, например, банковский аккредитив или нотариальный депозит и электронную регистрацию прав собственности. С ними покупатель вносит деньги на специальный счет, на котором сумма находится до момента выполнения условий сделки, чаще всего регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Только после этого покупатель получит деньги. Стоит такая услуга до 10 000 ₽, иногда у банков есть акции и цена ниже. 

3. Не передавайте продавцу деньги до регистрации сделки. Росреестр может найти ограничения, появятся дополнительные наследники, УК заблокирует продажу из-за долгов — а вы уже всё заплатили. 

Психологические ловушки при покупке квартиры

Вместе с международным финансовым советником, кандидатом экономических наук, доцентом Марией Ермиловой собрали распространенные ловушки у людей при покупке жилья:

• «Надо срочно покупать». Выражается в том, что человек думает, что цены вырастут быстрее роста зарплаты, а значит не получится выгодно купить жилье позднее.

• «Платить за свое лучше, чем за аренду». Такой подход верен не во всех случаях. Если рассчитать, и ипотечный кредит окажется дорогим, его оплата может быть значительно выше аренды. В таком случае важно посчитать все расходы и принять взвешенное решение о покупке.

• Игнорировать полную стоимость кредита при покупке в ипотеку на вторичке. Кроме платежа, часто нужны страховка, ремонт, коммуналка и прочие дополнительные платежи. 

• «Позже ставки снизятся, рефинансирую». Да, такое возможно. Но сколько вы переплатите прежде, чем рефинансирование станет целесообразным? Для получения выгоды ставка ЦБ РФ должна снизиться хотя бы на 1,5-2% в первые два года после покупки, иначе финансово брать дорогую ипотеку не выгодно.

• Эмоциональная покупка («мне нравится район / вид из окна») без рационального анализа всех составляющих. Здесь можно не только переплатить в моменте, но и не продать квартиру по рыночной цене в будущем.

2026 год — переходный. Ставки по ипотеке пока высокие, а на ожидаемое снижение нужно время. Дешевой ипотеки нет, кроме госпрограмм, а они подходят в основном для первички. Лучшим решением сейчас, если нет полной суммы, будет накопление на первый взнос и ожидание снижения ставок.

Мария Ермилова международный финансовый советник, кандидат экономических наук, доцент

Чек-лист для выбора квартиры на вторичном рынке

Собрали главные аспекты подготовки к сделке с недвижимостью на вторичном рынке. Чек-лист поможет вам выбрать и купить квартиру без рисков.

1. Закажите расширенную выписку ЕГРН с историей перехода прав собственности.

2. Проверьте документы продавца и отсутствие долгов и дел по банкротству.

3. Получите согласие супруга и органов опеки при наличии доли детей.

4. Закажите выписки из домовой книги и паспортного стола.

5. Получите от продавца справки об отсутствии долгов на ЖКУ.

6. Не занижайте цену в договоре.

7. Используйте только безопасные способы расчета.

8. Внимательно осматривайте квартиру два или три раза. Если вас торопят или не пускают во все комнаты — лучше выберите другой объект.