Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты — в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

• Определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
  
• Срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания;
  
• Строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
  
• Цена договора, сроки и порядок уплаты;
  

• Гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);

• Способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

• План квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
  
• Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
  
• Этаж в многоквартирном доме;
  
• План в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
  
• Количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
  
• Проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС).

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

• порядок и условия одностороннего отказа от договора;
• порядок и условия уступки прав требования по договору;
• действия при форс-мажорных обстоятельствах;
• порядок сдачи и приемки работ;
• порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Подробней узнайте в инструкции: Долевое строительство: как это работает?

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты. Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика. Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.

Вот список наиболее распространенных уловок:

1. Название договора. Дело в том, что под Закон № 214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве».
2. Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
3. Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию.
4. Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
5. Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
6. Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
7. Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
8. Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.

Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

• договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в двух экземплярах — для застройщика и дольщика, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
• заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
• согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
• договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
• документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора). А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо — 6 000 рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.

Остались вопросы о договоре участия в долевом строительстве?

Бесплатная консультация