
Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?
В отличие от договора
Если при заключении договора
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?
Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:
- Определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
- Срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания;
- Строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
- Цена договора, сроки и порядок уплаты;
Гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
- Способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.
Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.
Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:
- План квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
- Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
- Этаж в многоквартирном доме;
- План в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
- Количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
- Проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.
Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС).
Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?
Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона №
Что еще может содержаться в договоре?
Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:
- порядок и условия одностороннего отказа от договора;
- порядок и условия уступки прав требования по договору;
- действия при
форс-мажорных обстоятельствах; - порядок сдачи и приемки работ;
- порядок урегулирования претензий.
В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона №
Подробней узнайте в инструкции: Долевое строительство: как это работает?

Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?
Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон №
Вот список наиболее распространенных уловок:
- Название договора. Дело в том, что под Закон №
214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве». - Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
- Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона №
214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию. - Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
- Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
- Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
- Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
- Штраф за расторжение договора. Закон №
214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.
Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.
Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?
Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона №
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?
Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.
От покупателя потребуется предоставить следующие документы:
- договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в двух экземплярах — для застройщика и дольщика, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
- заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
- согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
- договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
- документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.
Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора). А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо — 6 000 рублей, разделенные на количество участников договора.
Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.
Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.
Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?
Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.
Остались вопросы о договоре участия в долевом строительстве?