Чем опасна покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Что такое незаконная перепланировка

Причин для небольших изменений в планировки жилья может быть много: желание оптимизировать пространство, лучше использовать помещения, создать более комфортную атмосферу и обстановку или выделить подросшим детям свою небольшую комнату. Следствием этого будет снос легких перегородок, перемещение стен и дверных проемов, возведение новых перегородок, объединение комнат и другие способы изменить пространство. Однако за визуальной привлекательностью скрываются риски и штрафы.

Большая часть людей, кто сам делает перепланировку, не задумываются о том, что можно менять, а что нет. В результате появляются технические решения, опасные для всего дома, а не только владельцам одной квартиры

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Почему люди не хотят согласовывать перепланировку:

• желание сэкономить на проекте и экспертизе

• незнание закона и строительных норм

• нежелание тратить до 45 рабочих дней на рассмотрение и подготовку проектной документации

С 2026 года за неузаконенную перепланировку грозит не только штраф, но и предписание вернуть квартиру в исходное состояние. Важно, что теперь ответственность за это переходит к новому собственнику, даже если он не знал про изменения на этапе покупки жилья. 

Для начала разберемся в терминологии: 

• Перепланировка — изменение конфигурации помещения (снос / возведение стен, включая частичный демонтаж, перенос и расширение проемов, объединение или изменение границ комнат).

• Переустройство — перенос инженерных сетей (сантехники, газового оборудования, стояков).

В статье мы будем называть перепланировкой оба вида изменений. Так как любые из них требуют обязательного согласования межведомственной комиссией района согласно статье 26 Жилищного Кодекса России. 

Абсолютно опасными и недопустимыми считаются следующие изменения:

• объединение балкона или лоджии с жилой комнатой

• перенос радиаторов отопления на балкон

• устройство теплого водяного пола с подключением к общим стоякам

• демонтаж несущих стен и вмешательство в конструкции, влияющие на безопасность здания

Главные риски для покупателя квартиры с неузаконенной перепланировкой

Существует 5 крупных рисков дял покупателей недвижимости с незаконной перепланировкой.

Риск №1. Штраф и предписание о возврате в исходное состояние

Статья 29 ЖК РФ обязует собственника помещения с неузаконенной перепланировкой привести его в прежнее состояние своими силами. Штрафы для граждан невысокие: 2 000–2 500 ₽. Однако не стоит забывать, что возврат в исходное состояние может стоить довольно дорого с учетом работ и материалов. К тому же депутаты обсуждают многократное увеличение штрафа с ближайший год.

Риск №2. Отказ в регистрации сделки и проблемы с ипотекой

При ипотеке залогодержателем является банк. Перепланировка — потенциальная причина снижения ликвидности и стоимости квартиры. Особенно незаконная. Если вы не гасите ипотеку до сделки, банк не даст продать такую квартиру. Отказать может и Росреестр. Также любая ситуация, где потребуется оценка квартиры выявит несоответствие.

Риск №3. Снижение ликвидности и падение стоимости

Любая перепланировка меняет относительно удобную и подходящую всем стандартизированную планировку на персональную. И уменьшает круг потенциальных покупателей жилья. К тому же иди всё менее охотно соглашаются покупать квартиры с изменениями, понимая будущие риски. Они согласны ждать, если продавец узаконит новый план, и купить квартиру потом.

Риск №4. Судебные иски от соседей и УК

Если о перепланировке узнают соседи или представители УК / ТСЖ, они вправе обратиться в суд с требованием признать перепланировку незаконной и вернуть помещение в исходный вид. Обычно таких ситуаций мало и они возникают только, когда вследствие изменений нарушаются права соседей (шум, вибрация, угроза затопления).

Риск №5. Принудительная продажа с торгов

В самых серьезных случаях, когда затронуты несущие конструкции и есть угроза зданию целиком, жилое помещение может быть реализовано на торгах, а деньги, за исключением затрат на погашение ипотеки, возврат квартиры в исходное состояние и судебные издержки — получит бывший владелец. Это крайняя мера, но такой вариант предусмотрен законом.

Юридическая ответственность за перепланировки

За перепланировку о продажи и перехода права собственности отвечает продавец (текущий собственник), после регистрации в Росреестре — новый владелец. Незнание о факте перепланировки никак не влияет на применение штрафов и санкций. Административная ответственность за незаконную перепланировку:

• штраф для граждан — 2 000–2 500 ₽

• штраф для должностных лиц — 4 000–5 000 ₽

• штраф для юридических лиц — 40 000–50 000 ₽

За штрафом чаще всего следует требование вернуть состояние квартиры в исходное.

Когда перепланировку можно сохранить / оставить

Есть несколько случаев, когда не придется вкладывать десятки тысяч рублей на ремонт до исходного состояние жилья. Это возможно, если:

• изменения не нарушают права и законные интересы граждан и залогодержателей (при наличии)

• не создается угроза жизни или здоровью семьи проживающих и соседей

• есть техническое заключение о безопасности

• не задеты никакие несущие конструкции

В этом случае перепланировку можно узаконить, и она станет утвержденным планом жилого помещения.

Расценки на техническое заключение могут быть разными. Если делать предварительный план изменений, будет дешевле: 15 000–25 000 ₽, если перепланировка уже сделана и экспертиза происходит по факту, 25 000–40 000 ₽. Через государственные службы, например, БТИ, пройти процедуру будет дешевле.

Как проверить квартиру перед покупкой

Некоторые изменения видны при простом осмотре: нестандартные коридоры, арки, слишком большие или маленькие комнаты и входы в них в нестандартных местах — всё это свидетельства индивидуального дизайна и перепланировки. Но иногда изменения не видны или спрятаны. Вот несколько советов, как на 100% убедиться, вносились ли изменения в план жилого помещения.

1. Сравните реальную планировку с техпаспортом БТИ и предыдущим договором продажи либо долевого участия. Если продавец не хочет предоставлять документы — это сигнал насторожиться.
2. Обращайте внимание на следы демонтажа стен (следы кладки, нестандартные проемы), перенесенные раковины и газовые плиты, трещины в местах, где их не должно быть, объединенный с комнатой балкон.
3. Если выявили перепланировку, попросите документы, подтверждающие ее законность, если они есть.
4. Закажите выписку ЕГРН и проверьте характеристики. В ней будет информация про общую площадь и число комнат.
5. Возьмите на осмотр инженера-конструктора, если сомневаетесь. Цена экспертизы кратно ниже рисков, которые можно получить, исправляя проблемы.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Вариант «оставить всё как есть» не рекомендуем. Он может принести риски и проблемы в будущем: с ремонтом, продажей, соседями и вашей безопасностью. Вы можете выбрать один из трех способ решения:

• узаконить изменения, если это возможно

• привести помещение в исходный вид

• продать квартиру (возможно, с дисконтом)

С какими изменениями можно узаконить квартиру — написали выше. Для этого потребуется сделать техническое заключение о перепланировке. Если затронуты несущие конструкции, инженерные сети или к спальне присоединен балкон — придется возвращать все в исходный вид в любом случае.

При продаже квартиры с незаконной перепланировкой имейте ввиду, что все риски перейдут покупателю. Чтобы он согласился на это, наверняка придется сделать скидку. Так как при осмотре и изучении документов покупатель может выявить внесенные изменения.