Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Такая квартира находится в собственности покупателя, но до момента полной выплаты она остается в залоге у банка и является гарантией возврата денег.

Поэтому ипотечную квартиру нельзя продать без согласия банка.

Процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ — привлечь риелтора. Также можно обратиться к профессиональному оценщику или оценить стоимость самостоятельно. В последнем случае можно воспользоваться бесплатным сервисом оценки жилья на спроси.дом.рф или проверить специализированные сайты по купле-продаже недвижимости.

Чтобы повысить привлекательность жилья, предложите на него скидку. Часто собственники продают ипотечные квартиры с дисконтом, потому что процедура связана с дополнительными сложностями по сравнению со стандартной продажей недвижимости.  Впрочем, данный пункт является предметом договоренности сторон.

В объявлении укажите характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, количество собственников) и обязательно — нахождение квартиры в ипотеке.

Есть 4 наиболее распространенных способа:

• погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи;
• продажа квартиры со сменой собственника и переоформление ипотеки на покупателя;
• досрочное погашение кредита за счет средств покупателя;
• продажа квартиры банком.

В сделке участвуют банк, продавец и покупатель.

Чтобы продать ипотечную квартиру таким образом, нужно сделать следующие шаги:

Шаг 1. Обратиться в банк за согласием на продажу квартиры.

Шаг 2. Найти покупателя.

Шаг 3. Выписать всех зарегистрированных в квартире, включая владельца (в том числе несовершеннолетних).

Шаг 4. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается разделение оплаты на задаток и основную часть, и намерение совершить сделку купли-продажи. Договор нужно заверить у нотариуса.

Шаг 5. Получить задаток от покупателя на счет в банке для погашения ипотечного кредита.

Шаг 6. Если банк не снял отметку о залоге, вам нужно сделать это самостоятельно. Обратитесь с документами в МФЦ или территориальное представительство Росреестра:

• документ из банка о погашении ипотеки (запросите закладную с отметкой о погашении или выписку по счету депо);

• заявление о снятии обременения.

Шаг 7. После снятия залога заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец получает остаток.

Шаг 8. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Это можно сделать самостоятельно, с помощью менеджера банка, работников в многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ) или в подразделениях Росреестра. После этого данные о праве на собственность вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и покупатель становится законным собственником.

Этот способ предусматривает переоформление ипотеки на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру. Процедура экономит время и требует меньшего количества документов.

Шаг 1. Уведомите банк о переуступке долга по ипотечному кредиту и согласуйте алгоритм действий. На этом этапе банк может отказать.

Шаг 2. Найдите покупателя, который согласен на переоформление ипотеки (стоимость квартиры за вычетом остатка вашего долга).

Шаг 3. Покупатель должен подать в банк документы, подтверждающие его платежеспособность (полный список необходимо уточнять в банке):

• паспорт;

• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка по форме 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);

• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (например, выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке).

Шаг 4. Банк заключает с покупателем договор цессии (если условия ипотеки остаются прежними) или новый ипотечный договор (если условия меняются).

Шаг 5. Банк направит на ваш счет денежные средства (стоимость квартиры минус остаток долга перед банком).

Шаг 6. Банк подает в Росреестр документы на перерегистрацию права собственности.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, если у покупателя будет вся сумма денег на покупку квартиры. Согласие банка на продажу не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения кредита в качестве задатка. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором указывают, что собственник жилья продает квартиру покупателю после того, как с нее снимут обременение. Необходимо прописать сумму сделки, порядок передачи средств и сроки снятия обременения.

После этого нужно погасить ипотечный кредит согласно условиям, прописанным в договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении (в случае, если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра). Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Важно помнить, что покупатель в этом случае уязвим: после передачи задатка и снятия обременения с квартиры владелец жилья может передумать. В этом случае вернуть деньги можно будет только через суд, а это потребует времени. Поэтому досрочное погашение ипотечного кредита за счет средств покупателя достаточно редкое явление.

Да, банк может это сделать в соответствии с решением суда, если есть регулярные просрочки платежей по ипотеке или клиент сообщил о невозможности погашать кредит. Если решение принято, недвижимость выставляется на торги. Такие квартиры продают с аукциона на специализированных интернет-площадках. Из вырученной суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку. Остаток возвращается клиенту банка.

Этот способ стоит рассматривать лишь в самом крайнем случае. Даже если вы не можете гасить ипотечный кредит, выгоднее договориться с кредитором, продать квартиру самому и погасить задолженность. Тогда не придется оплачивать судебные расходы и работы организатора аукциона, а также пени и штрафы. Если вы не можете выплачивать ипотеку из-за особых обстоятельств, обговорите это с банком. Вам могут пойти навстречу: помогут рефинансировать кредит или предоставят ипотечные каникулы.

Да, если жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с продажи придется заплатить НДФЛ в размере 13%.

Кстати, при уплате этого налога вы можете воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн рублей.