Как продать долю в квартире?

Объекты недвижимости могут находиться в общей долевой собственности по разным причинам. Например, если одна квартира делится между наследниками или между супругами при разводе. Нередко доли в квартирах образуются в результате приватизации имущества несколькими членами семьи. Иногда жилые помещения изначально приобретаются в долевую собственность по договору купли-продажи или дарения.

В таких случаях продать квартиру целиком можно только с разрешения всех собственников.

Да, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Это значит, что он имеет право продать ее, подарить, завещать или отдать в залог.

При этом, порядок получения данного имущества в собственность не имеет значения. Совладелец мог купить эту долю самостоятельно, приватизировать или получить в подарок или в наследство.

Важно! Перед продажей своей доли в обязательном порядке необходимо уведомить других участников долевой собственности, так как по закону у них есть преимущественное право покупки.

Данное право предполагает, что при продаже своей доли совладелец должен в первую очередь уведомить об этом других сособственников. Или иными словами — предложить им выкупить эту долю.

Если один из дольщиков согласен на сделку, уведомлять других участников необязательно. В этом случае можно сразу переходить к этапу оформления. Если же покупателем доли выступает третье лицо, то в такой ситуации нужно придерживаться следующего алгоритма:

1. Заказать выписку из ЕГРН. Это необходимо в том случае, если вы не знаете всех собственников квартиры;

2. Отправить письменные уведомления о продаже доли другим собственникам. Это можно сделать через нотариуса, заказным письмом с уведомлением и описью или телеграммой с уведомлением о вручении. В извещении необходимо указать предмет продажи (размер доли), адрес объекта и заявленную цену. Письмо можно передать и лично, но в этом случае следует оставить у себя копию с подписью получателя;

3. Подождать завершения установленного законодательством срока (1 месяц). Если по истечении указанного времени никто из совладельцев не согласился с предложенными условиями выкупа, то преимущественное право покупки доли утрачивается. Отсутствие ответа тоже расценивается как отказ;

4. Продать долю. Цена, указанная в договоре купли-продажи, не может быть ниже той цены, которая была предложена другим участникам долевой собственности. 

Важно! Если каждый из собственников представит нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки доли, то можно не ждать месяц, а продать ее раньше.

Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.

Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.

Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.

Нет, этот параметр играет определяющую роль только при расчете затрат на содержание жилья и оплату коммунальных услуг.

Что касается продажи, то неважно, хочет собственник продать 1/2 квартиры или ему принадлежит всего 1/5 объекта: порядок оформления при этом не изменится. В любом случае все совладельцы будут иметь преимущественное право покупки.

Если покупатель найден, а все условия в отношении других собственников соблюдены, следует переходить к оформлению сделки. Данная процедура включает несколько шагов.

Шаг 1. Сбор документов. Для проведения сделки потребуется подготовить:

• паспорта покупателя и продавца;

• выписку из ЕГРН;

• правоустанавливающие документы на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации);

• документы, подтверждающие отправку и получение другими собственниками извещений о продаже доли;

• отказы собственников от преимущественного права покупки доли (при наличии);

• нотариально заверенное согласие супруга на продажу имущества, если доля была приобретена во время брака (за исключением тех случаев, когда она оформлена в общую совместную собственность: тогда оба супруга будут принимать участие в сделке).

Шаг 2. Составление договора купли-продажи. В данном документе необходимо указать размер доли, площадь помещения, адрес и кадастровый номер объекта, в котором оно находится, оговоренную цену, список остальных совладельцев с указанием их долей. Подписывать договор следует только в присутствии нотариуса;

Шаг 3. Обращение к нотариусу. Договор купли-продажи необходимо заверить нотариально. Для этого потребуется предоставить нотариусу все указанные документы по сделке и оплатить госпошлину за удостоверение договора;

Шаг 4. Регистрация сделки. С 1 февраля 2019 года эта обязанность возлагается на нотариуса. Сразу после удостоверения договора купли-продажи он обязан незамедлительно направить документы в Росреестр. В данном случае оплачивается только госпошлина за регистрацию сделки. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Это возможно при условии, что вы являетесь собственником комнаты или доли в коммуналке. В этом случае порядок действий будет таким же, что и при продаже доли в обычной квартире.

Это возможно лишь в том случае, если все участники долевой собственности решили продать свои доли в рамках одной сделки.

Для проведения сделки с долей ребенка требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Для получения согласия необходимо обратиться в соответствующий орган по месту регистрации.

Сделка будет одобрена лишь в том случае, если опека сочтёт, что она проводится в интересах прав ребенка. По закону после продажи несовершеннолетний должен получить в собственность как минимум равноценное имущество.

Для подтверждения того, что жилищные условия ребенка не ухудшатся после отчуждения доли, нужно предоставить в органы опеки следующие документы:

• копии кадастровых паспортов продаваемого и покупаемого помещения;

• правоустанавливающие документы на текущее жильё;

• документы, подтверждающие намерение приобрести новое помещение (например, предварительный договор купли-продажи, в котором будет отмечено, какую долю получит ребенок).

Органы опеки должны предоставить ответ в письменной форме в течение 15 дней с даты подачи заявления.

Полученное разрешение вместе со стандартным пакетом документов потребуется для регистрации сделки в Росреестре.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних носят нотариальный характер, поэтому договор-купли продажи нужно предварительно заверить у нотариуса.

Обжаловать это решение можно только в судебном порядке. По закону, отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован. Зная причину, по которой органы опеки не одобрили сделку, можно убедить в суд в том, что такое решение было неправомерным.

К примеру, если опека отказала из-за ухудшения жилищных условий, следует предоставить документы, подтверждающие, что в новой квартире несовершеннолетние получат равнозначные доли, а условия проживания в ней будут лучше, чем в продаваемом помещении.

Подобные сделки оформляются в стандартном порядке. В этом случае доля указывается в частях от целого, например, ½. Такой вид собственности предполагает, что все участники имеют равные права в части пользования жилыми и нежилыми помещениями.

Да, если он заинтересован в приобретении данного объекта. Процедура оформления ничем не отличается от продажи доли физическому лицу.

Также банк может взыскать данное имущество, если оно является предметом залога по кредиту. Данная мера применяется при одновременном выполнении следующих условий:

• Сумма просроченной задолженности превышает 5% от стоимости залогового имущества;
  
• Обязательные платежи просрочены более чем на 3 месяца.

При реализации доли, которая является предметом залога, за другими совладельцами по-прежнему сохраняется право преимущественной покупки. При отказе от него залоговое имущество реализуется на аукционе.

Участников долевой собственности можно обязать продать их доли только на основании решения суда.

При покупке квартиры в браке она обычно оформляется в совместную собственность без выделения долей. Чтобы данное жилое помещение перешло в исключительную личную собственность кого-то из супругов, необходимо составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор.