Как продать квартиру с использованием материнского капитала?

Да, продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, можно, однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. В частности, получить необходимые разрешения от органов опеки и попечительства и предоставить детям долю в собственности в новом жилье.

Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.

В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:

• Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
  
• Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
• Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).

Шаг 1. Проверить новую квартиру на соответствие всем требованиям

Если в квартиру были вложены средства материнского капитала, то должно быть соблюдено условие выделения долей всем членам семьи.

Требований о размере долей в законе не установлено, однако доля должна быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена материнским капиталом.

Шаг 2. Получить разрешение на продажу квартиры

Для того, чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки;

Шаг 3. Заключить договор купли-продажи с покупателем

Договор купли-продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому необходимо согласовать условия договора с покупателем и обратиться к нотариусу с пакетом документов:

• предварительный договор купли-продажи;

• выписка из ЕГРН;

• технический план, экспликация, поэтажный план на продаваемую квартиру;

• выписка из домовой книги;

• справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;

Шаг 4. Зарегистрировать договор и переход прав

Для вступления договора в силу необходимо зарегистрировать его в Росреестре.

Это делает нотариус. Срок регистрации документов на основании нотариального удостоверения – 3 рабочих дня.

Доли детей в новой квартире также должны быть выделены в течение 6 месяцев с момента проведения сделки.

Получить разрешение органов опеки и попечительства можно в следующем порядке:

Шаг 1. Проверить соблюдение необходимых условий

Требования могут отличаться в различных регионах. Чаще всего органы опеки требуют, чтобы по итогам сделки ребенку была выделена доля равная или большая, чем в продаваемой квартире.

Альтернативным решением является перевод части средств от продажи квартиры на сберегательный счет ребенка в банке, но это можно сделать только по согласованию с органами опеки;

Шаг 2. Собрать необходимые документы

Как правило органы опеки требуют следующие документы:

• паспорт;

• свидетельство о рождении или паспорт детей;

• документы на обе квартиры (технический план и выписка из ЕГРН) для подтверждения равнозначности или улучшения жилищных условий;

• сертификат на маткапитал, который был использован на покупку квартиры;

• предварительный договор купли-продажи;

Шаг 3. Подать заявление на получение разрешения

Заявление и пакет документов подаются в орган опеки и попечительства по месту жительства. Это можно сделать и через МФЦ.

Разрешение или отказ в выдаче разрешения органы опеки и попечительства должны предоставить не позднее чем через 15 дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Если на квартиру все еще наложено обременение, ее также можно продать, но при этом также необходимо согласие банка.

При этом, если в квартиру вложен материнский капитал, то продать ее можно только после снятия обременения. Это означает, что предварительно нужно пройти процедуру досрочного погашения ипотеки. Это можно сделать за счет собственных средств или за счет задатка от покупателя в размере остатка задолженности по ипотеке.

Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.

На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Покупателю и продавцу следует учитывать следующие риски:

• если родители-продавцы не выделят доли детям и не получат разрешение органов опеки, сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной;

• сделку могут признать недействительной после проверки СФР или прокуратуры, которые могут инициировать судебное разбирательство;

• доли должны быть выделены именно в той квартире, которая приобреталась за счет средств материнского капитала. Поэтому если была выплачена ипотека нужно сначала наделить долями всех членов семьи и только потом продавать квартиру;