Что такое переуступка квартиры?

Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.

Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.

Для того чтобы правильно оформить квартиру по переуступке необходимо совершить следующие действия:

Шаг 1. Предварительно проверить все документы

Во-первых, необходимо убедиться, что у продавца есть права по договору долевого участия (ДДУ). Для этого можно заказать выписку из ЕГРН, где в том числе содержатся и сведения о ДДУ и участниках долевого строительства. Также необходимо проверить платежные документы.

Во-вторых, необходимо проверить документы касающиеся непосредственно строительства дома (разрешение на строительство, проектная декларация, договор аренды земельного участка). Все документы застройщики публикуют на портале наш.дом.рф;

Шаг 2. Оформить договор

Как правило, форму договора переуступки предоставляет застройщик, но в нем должны быть следующие сведения:

• переход прав на квартиру по ДДУ в полном объёме;

• сведения о квартире;

• сумма, подлежащая уплате;

• сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.

Процедура заключения договора с физическим и юридическим лицом отличается лишь наименованием стороны в таком договоре.

Не требуется заключать новый ДДУ, права по нему переходят по договору переуступки (дополнительный договор);

Шаг 3. Собрать документы

Для дальнейшей регистрации прав необходимы следующие документы:

• паспорт;

• квитанция об уплате госпошлины;

• договор долевого участия (ДДУ), он остается прежним;

• договор уступки (цессии);

В некоторых случаях также может понадобиться согласие супруга, органов опеки и попечительства и застройщика.

Шаг 4. Подать документы в орган регистрации

Договор уступки прав по ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН, поэтому необходимо с пакетом документов обратиться в территориальное отделение Росреестра для регистрации договора и прав нового дольщика по ДДУ.

Также можно обратиться в МФЦ.

Срок регистрации – 7 рабочих дней (9 рабочих дней если документы были поданы через МФЦ);

Шаг 5. Завершить расчеты по сделке

При оформлении сделки с юридическим лицом окончательные расчеты чаще всего производятся после регистрации договора в Росреестре. То же самое рекомендуется и в случае заключения договора с физическим лицом (хотя законом и предусмотрена возможность произведения расчетов до регистрации сделки).

Это связано с тем, что до регистрации прав в ЕГРН существует риск возможности уступки одной и той же квартиры несколько раз (многократная продажа).

Если все же возникает необходимость расчетов до регистрации сделки, необходимо выбрать наиболее безопасный способ расчетов по сделке (например, аренда депозитарной банковской ячейки).

При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей:

• если договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРН, то это может свидетельствовать о нарушениях со стороны застройщика и нужно отнестись к покупке такой квартиры более внимательно;

• заключить договор уступки прав требования можно только до оформления передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Потом уже необходимо заключать договор купли-продажи;

• как правило, получать разрешение застройщика не нужно. Однако это может потребоваться, если в ДДУ содержится такое условие. Также может быть установлена сумма комиссии за переуступку;

• если продавец еще не выплатил цену договора полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры);

• стоит помнить, что при расторжении договора долевого участия или при возникновении нарушений со стороны застройщика компенсация или неустойка будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.

Да, покупка квартиры по переуступке с использованием ипотеки возможна.

Эскроу-счет– специальный банковский счет, который используется для расчетов при покупке квартиры в строящемся доме. На таком счете деньги дольщика замораживаются и переводятся застройщику только после завершения строительства и передачи квартиры. Таким образом снижается риск при покупке квартиры в еще недостроенном доме.

Использование эскроу-счета никак не мешает совершению переуступки, и возникает лишь еще один шаг – переоформление этого счета на покупателя после регистрации уступки в Росреестре, включая замену банковского счета, куда будут переведены деньги в случае, если дом не будет достроен.

Да, передать права по переуступке можно неограниченное количество раз (если иное не установлено договором участия в долевом строительстве).

Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.

Поскольку продажа квартиры по переуступке также приносит доход, то необходимо уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы, которая превышает первоначальную стоимость (по которой квартира была приобретена продавцом).

Да, при приобретении квартиры (жилья) в том числе по переуступке прав требования по ДДУ можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Да, программы господдержки распространяются на приобретение квартиры по переуступке прав по ДДУ в случае, если договор переуступки заключен с юридическим лицом (не инвестиционным фондом).

Такие правила, например, установлены по программе Дальневосточной ипотеки.

А по программам Ипотеки для сотрудников ИТ-организаций и Сельской ипотеки договор уступки прав требования по ДДУ можно заключить и с юридическим, и с физическим лицом.

Да, закон не содержит ограничений на использование средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, поэтому вы также можете приобрести жилье по переуступке прав по ДДУ с использованием маткапитала, в том числе при приобретении квартиры в ипотеку.

Однако следует помнить, что такие сделки проверяются Социальным фондом и органами опеки и попечительства, а они в свою очередь могут не дать разрешение на использование сертификата при малейших подозрения о ненадежности застройщика.