Как защититься от мошенников при сделках с недвижимостью

Как обманывают владельцев недвижимости

Покупка или продажа недвижимости — серьезные финансовые операции, сопряженные с множеством рисков. Даже если сделка кажется простой и безопасной, неучтенные нюансы могут привести к потере денег, судебным разбирательствам и даже уголовной ответственности. Преступники постоянно придумывают новые способы обмана, используя юридические лазейки, человеческую доверчивость и разные технические возможности.

Особенно уязвимыми оказываются пожилые владельцы квартир, наследники, получившие жилье недавно, а также те, кто спешит выгодно продать или сдать свою недвижимость. Мошенники действуют изощренно: могут представляться риелторами, сотрудниками госорганов или даже «доброжелателями», предлагающими помощь.

1. «Черные» риелторы и перекупщики. Мошенники представляются агентами по недвижимости и предлагают «быструю выгодную продажу». Под предлогом «проверки документов» забирают оригиналы, а затем переоформляют квартиру на подставное лицо, берут крупный задаток от покупателя и исчезают или намеренно занижают цену, чтобы потом дороже перепродать объект недвижимости.

2. Фиктивные «наследники». После смерти владельца квартиры мошенники часто подделывают завещание, находят «потерянных родственников» и признают право на жилье через суд.

3. Обман при аренде. Мошенники сдают чужую квартиру, подделав документы владельца. Они также могут взять депозит и исчезнуть или поменять замки и требовать «выкуп» у настоящего хозяина.

4. Мошенничество с кредитами и залогами. Владельцу предлагают «быстрый кредит» под залог квартиры. Подписывают договор, где мелким шрифтом прописан переход права собственности. Или берут квартиру в залог, а потом через суд забирают ее за «неуплату».

5. Давление и угрозы. Мошенники запугивают пожилых людей, заставляя подписать договор дарения. Угрожают, если собственник передумал продавать. Искусственно создают «срочность» сделки.

Важно

С 2025 года все документы дарения необходимо оформлять у нотариуса. Специалист передаст документы на регистрацию в Росреестр и сообщит об их готовности. Обращаться в Росреестр лично не требуется.

6. Подделка документов для сделок с недвижимостью. Злоумышленники могут использовать утерянные паспорта для переоформления права собственности. Среди распространенных схем: изготовление фальшивых доверенностей, регистрация фиктивных браков, чтобы претендовать на жилье.

Мошенничество при продаже недвижимости

При продаже квартиры собственники часто сталкиваются с хитрыми схемами, которые могут привести к финансовым потерям или юридическим проблемам. Рассмотрим три распространенные ситуации и способы защиты.

1. Манипуляции с задатком. Некоторые покупатели используют механизм задатка в корыстных целях. После внесения денег они намеренно затягивают сделку, получая устное согласие на перенос сроков, а затем требуют вернуть удвоенную сумму по закону. Чтобы избежать таких ситуаций:

• все изменения условий договора фиксируйте письменно
• за 3–5 дней до окончания срока сделки направьте официальное уведомление о готовности завершить сделку
• в документе укажите, что при отказе покупателя задаток не возвращается

2. Преждевременная передача ключей. Желание новых владельцев заселиться до регистрации права собственности таит серьезные риски: возможность повреждения имущества, ответственность за действия новых жильцов перед соседями, юридические сложности в случае срыва сделки. Для защиты составляйте подробный акт приема-передачи, который:

• фиксирует состояние квартиры
• возлагает ответственность за возможный ущерб на покупателя
• служит доказательством в случае судебных споров

3. Сокрытие реальной стоимости. Просьбы о формальном занижении цены в договоре могут иметь серьезные последствия:

• для продавца — риск налоговых претензий
• для покупателя — потеря денег при оспаривании сделки (если продавец решит расторгнуть договор через суд, покупатель сможет вернуть только указанную в договоре сумму)
• для обеих сторон — возможные обвинения в сокрытии информации

Рекомендации:

• настаивайте на указании реальной цены
• используйте безопасные формы расчета (аккредитив, эскроу)
• отказывайтесь от сделок с признаками сомнительных схем

Продажа недвижимости — процесс, требующий особой внимательности на каждом этапе. Кажущиеся незначительными уступки покупателям — перенос сроков без документального оформления, преждевременная передача ключей или согласие на занижение цены — могут обернуться серьезными финансовыми и юридическими последствиями.

Соблюдайте формальности и фиксируйте все договоренности на бумаге. Письменное подтверждение изменений условий сделки, акт приема-передачи при раннем заселении и честное указание стоимости в договоре защитят от манипуляций и возможных судебных разбирательств. Если покупатель настаивает на рискованных условиях — это повод насторожиться.

Безопасность при онлайн-сделках

С развитием цифровых технологий мошенники изобретают все новые способы похищения чужой недвижимости. Сегодня для совершения преступления им не нужен личный контакт с жертвой — все делается удаленно, через интернет и телефонные звонки. Мошенники создают поддельные платформы для дистанционного оформления документов, имитирующие официальные сервисы Росреестра или банков. Жертве предлагают «быстро и удобно» оформить сделку, после чего перечисляют деньги на подставные счета. Злоумышленники могут:

• представиться сотрудниками банка или госорганов
• прислать уведомление «о проблемах с документами»
• потребовать срочных действий под угрозой «потери права собственности»

Если произошла утечка данных, мошенники могут получит доступ к:

• электронной почте
• личным кабинетам на государственных порталах
• банковским приложениям

Как обезопасить себя:

1. Всегда проверяйте подлинность сайтов — официальные ресурсы имеют домены .gov.ru и .rosreestr.ru.
2. Никогда не пересылайте скан-копии документов по электронной почте или в мессенджерах.
3. Установите двухэтапную аутентификацию для всех сервисов, связанных с недвижимостью.
4. При сомнениях обращайтесь в полицию или Росреестр.

Законные сделки с недвижимостью всегда требуют личного присутствия или участия нотариуса. Ни один официальный орган не будет требовать срочных действий через SMS или телефонные звонки.

Современные технологии позволяют проводить сделки с недвижимостью полностью онлайн, но это создает новые риски для собственников. Разберем, как мошенники могут использовать электронную подпись (ЭЦП) и как этому противостоять.

Электронную подпись для сделок можно получить через:

• Госуслуги

• уполномоченные банки

• аккредитованные удостоверяющие центры для получения ЭЦП

С 2019 года для получения ЭЦП требуется дополнительное подтверждение:

• письменное заявление собственника в Росреестр

• личное согласие на онлайн-сделку

Схемы мошенничества:

• кража учетных данных (логинов/паролей) для доступа к подписи

• физический доступ к устройствам с сохраненной подписью

• подделка электронной подписи через взломанные аккаунты

• принуждение к подписанию документов под давлением

Как защититься:

• никому не передавайте данные от Госуслуг

• используйте двухфакторную аутентификацию

• регулярно проверяйте активные сессии в сервисах

• раз в 3 месяца заказывайте выписку из ЕГРН

• включите уведомления об изменениях в Росреестре

• при временном неиспользовании ЭП отзывайте согласие на онлайн-сделки: для отзыва подайте заявление через МФЦ или личный кабинет Росреестра

• укажите требование о личном присутствии при сделках

Даже если вы никогда не пользовались электронной подписью для сделок с недвижимостью, мошенники могут попытаться оформить ее на вас без вашего ведома. Регулярная проверка сведений из выписок ЕГРН — надежный способ вовремя обнаружить проблему.

При любых подозрениях на компрометацию подписи:

• немедленно отзовите все разрешения
• подайте заявление в Росреестр
• обратитесь в правоохранительные органы

Безопасность при оплате ЖКУ

Владельцы квартир могут получать поддельные уведомления о якобы имеющейся задолженности за коммунальные услуги. Эти письма, оформленные как официальные документы, содержат ссылки на фальшивые платежные страницы, где мошенники получают доступ к банковским картам ничего не подозревающих граждан.

Как распознать обман

Настоящие управляющие компании и ресурсоснабжающие организации никогда не присылают сообщения с требованием срочно оплатить долг по ссылке. Официальные уведомления приходят обычной почтой или через проверенные государственные сервисы, например, Госуслуги, ГИС ЖКХ.

Как проверить и оплатить коммунальные услуги безопасно:

1. Проверяйте информацию только через официальные источники:

• личный кабинет на сайте вашей управляющей компании
• государственная информационная система ЖКХ (ГИС ЖКХ)
• официальные городские порталы (например, mos.ru)
• региональные сервисы Госуслуг

2. Оплачивайте услуги безопасными способами:

• через мобильное приложение вашего банка, отсканировав QR-код с оригинальной квитанции
• на официальных сайтах поставщиков услуг или через ваше банковское приложение
• в личном кабинете Госуслуг или региональных порталов

Никогда не переходите по ссылкам из подозрительных писем или SMS. Если сомневаетесь в подлинности уведомления — позвоните в управляющую компанию или поставщику услуг по номеру, указанному на квитанции или официальном сайте.

Мошенничество при покупке недвижимости

При покупке жилья важно знать о возможных махинациях со стороны недобросовестных продавцов. Рассмотрим наиболее опасные схемы и способы защиты.

Двойная бухгалтерия в договоре

Продавец может настаивать на указании заниженной стоимости объекта в договоре, чтобы уменьшить налог. Однако при оспаривании сделки вы сможете вернуть только сумму, указанную в документе.

Как защититься:

• настаивайте на указании реальной цены
• берите расписку о получении полной суммы
• используйте аккредитив для расчетов
• проводите сделки с использованием эскроу или аккредитива

Продажа по поддельным документам

Мошенники могут продать чужую квартиру по фальшивой доверенности. После сделки настоящий собственник легко оспорит ее в суде.

Как защититься:

• лично проверяйте паспорт продавца
• сверяйте доверенность с реестром нотариата
• требуйте личного присутствия собственника

Скрытые наследники

Стоит с осторожностью покупать недавно унаследованное жилье. Неучтенные наследники могут оспорить сделку даже спустя годы.

Что проверить:

• историю перехода прав за последние 3–5 лет
• наличие свидетельства о наследстве
• состав наследников по делу

Фиктивные объявления

Мошенники создают привлекательные предложения с заниженной ценой, требуют предоплату за «бронирование» и исчезают.

Как защититься:

• не переводить деньги без осмотра
• проверить историю объявления
• встретиться лично с продавцом

Многократная перепродажа

Если квартира часто меняла владельцев, это может скрывать серьезные недостатки жилья, нести судебные риски, проблемы с выделением детских долей.

Важно проверить:

• причины частых продаж
• техническое состояние объекта
• наличие обременений

Особый случай: сделки с маткапиталом

При использовании материнского капитала продавец обязан выделить доли детям. Нарушение этого требования дает право оспорить сделку. даже через годы. Срок исковой давности на предъявление требования о выделении доли в квартире составляет 3 года с момента, когда человеку стало известно о нарушении его права на соответствующую долю. Таким образом, дети вправе обратиться в суд самостоятельно в течение 3 лет после совершеннолетия. До совершеннолетия с таким требованием в суд может обратиться  любой законный представитель детей.

Перед покупкой:

• запросите выписку из СФР
• проверьте выделение долей детям
• убедитесь в отсутствии претензий опеки

Безопасность при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья в строящемся доме сопряжено с рисками обмана со стороны недобросовестных застройщиков. Как себя обезопасить:

1. Проверка застройщика

• убедитесь, что застройщик состоит в реестре Единого института развития в жилищной сфере

• проверьте историю компании: сколько объектов сдано, есть ли судебные иски

• изучите проектную декларацию на сайте застройщика (она должна быть опубликована)

2. Покупка по договору долевого участия (ДДУ)

• договор должен быть зарегистрирован в Росреестре (проверить можно через ЕГРН)

• в договоре должны быть четко прописаны сроки сдачи, параметры квартиры и штрафы за просрочку

3. Покупка по переуступке

• проверьте, что у продавца нет долгов перед застройщиком

4. Эскроу счета

• если покупаете квартиру по эскроу, деньги хранятся в банке до сдачи дома

• банк переведет средства застройщику только после ввода дома в эксплуатацию

Несмотря на безопасность эскроу-счетов, покупатель все равно может столкнуться с проблемами. Например, с задержкой сроков сдачи жилья или с несоответствием дома изначальному проекту. Поэтому важно выбирать надежного застройщика с хорошей репутацией и успешно завершенными объектами.

Для проверки новостройки и застройщика можно воспользоваться специальным сервисом на портале наш.дом.рф. Он создан на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства, оператором которой является АО «ДОМ.РФ».

В результате проверки покупатель сможет узнать:

• основные характеристики объекта

• планы по благоустройству прилегающей территории

• сроки ввода дома в эксплуатацию и их соблюдение застройщиком

• долю распроданности квартир

• среднюю стоимость квадратного метра в доме

• способ обеспечения обязательств застройщика

Также с помощью сервиса можно посмотреть актуальные фотографии хода строительства и изучить документацию по объекту (проектную декларацию, разрешительную документацию, отчетность застройщика). В карточке застройщика можно также изучить предыдущие объекты и проверить, нет ли среди них проблемных домов.

Безопасность при покупке квартиры на вторичном рынке

Главные риски при приобретении жилья на вторичном рынке: поддельные документы, скрытые обременения и недобросовестные продавцы. Что важно сделать:

1. Проверить документы

• закажите выписку из ЕГРН (онлайн через Росреестр или Госуслуги) и попросите копию выписки у продавца, чтобы сверить данные  
• проверьте техплан квартиры на соответствие действительности, так как незаконные перепланировки могут привести к проблемам
• не передавайте деньги до регистрации права в Росреестре

2. Выберите безопасный способ расчета

• банковская ячейка: деньги выдаются продавцу только после регистрации перехода права
• аккредитив: банк выступает гарантом сделки, переводит деньги после подтверждения регистрации

3. Используйте электронную регистрацию сделки

• сделка через МФЦ или Росреестр с электронной подачей документов снижает риск подделки бумаг

4. Обратитесь к нотариусу

• нотариальное заверение договора купли-продажи обязательно, если продают доли или в сделке участвуют несовершеннолетние

Безопасность при покупке частного дома и земельного участка

Земельные участки и частные дома — особая категория, где мошенничество связано с поддельными кадастровыми документами и спорами о границах участков.

Что важно сделать перед покупкой:

1. Проверить участок в ЕГРН

• убедитесь, что категория земли — ИЖС (не сельхозназначение без возможности застройки)
• проверьте границы участка и красные линии 
• уточните, нет ли сервитутов (прав третьих лиц на проход к своему земельному участку или инженерные коммуникации)

2. Составить договор купли-продажи с особыми условиями

• включите в договор пункт о чистоте участка (отсутствие долгов по налогам, иным платежам)
• если покупаете дом, укажите состояние строений (возможны скрытые дефекты)

3. Проверить межевание и кадастровый паспорт

• участок должен стоять на кадастровом учете с четкими границами
• если межевания нет, потребуйте провести его до сделки

4. Использовать расчет через эскроу или нотариуса

• эскроу-счет или передачу денег через нотариуса после регистрации права собственности можно использовать как при покупке дома, так и земельного участка

Подробнее о способах расчета при сделках с недвижимостью рассказываем в статье.

Как работать с эскроу при строительстве частного дома

Строительство частного дома — серьезное вложение финансов, которое сопряжено с рисками: срыв сроков, недобросовестность подрядчика, финансовые потери. Чтобы защитить обе стороны сделки — и заказчика, и подрядчика, используются эскроу-счета.

Согласно закону № 186-ФЗ, процесс строительства частных домов на участках граждан с использованием эскроу-счетов регулируется так же, как и при долевом строительстве многоквартирных домов?Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Это повышает прозрачность и безопасность рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Этапы работы с эскроу:

1. Выбор проекта и подрядчика

Заказчик выбирает проект и подрядную организацию. Например, через портал строим.дом.рф или сайты подрядчиков. Рекомендуется выбирать компании, имеющие подтвержденный строительный опыт.

2. Заключение договора

Стороны согласовывают условия и заключают договор строительного подряда. Минстрой РФ утвердил примерную форму договора, а для минимизации рисков и детализации договора можно привлечь юриста.

3. Открытие эскроу-счета

Заказчик и подрядчик обращаются в банк, соответствующий требованиям Правительства РФ?Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 № 697. По состоянию на 1 февраля 2025 года количество таких банков — 67. После предоставления необходимых документов заключается трехсторонний договор и открывается счет.

4. Пополнение счета

Заказчик вносит средства на счет через банковское отделение, интернет-банк или мобильное приложение. Источником средств могут быть как собственные деньги, так и ипотечный кредит.

5. Закрытие счета

После завершения строительства и регистрации права собственности банк переводит деньги подрядчику и закрывает счет. Если использовалась ипотека, банк фиксирует завершение строительства.

Банки могут устанавливать свои требования для открытия счета эскроу. Обычно требуется заявление и договор подряда. Документы подают как подрядчик, так и заказчик, на имя которого открывают счет. Рекомендуем уточнять список необходимых документов непосредственно в банке.

Если дом строится в ипотеку

Банк направит деньги на открытый ранее счет эскроу. Для клиента оформят отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты процентов за пользование заемными средствами.

При использовании эскроу можно получить имущественный налоговый вычет, а также вычет по ипотечным процентам на общих основаниях. Подробнее о том, как получить налоговый вычет, рассказали в инструкции.

Резюме

В сфере недвижимости, где суммы сделок исчисляются миллионами, а мошенники постоянно совершенствуют свои схемы, одна необдуманная подпись может стоить квартиры или дома. Главная уловка аферистов — создать искусственную спешку, лишив возможности трезво оценить ситуацию. Они мастерски играют на эмоциях, предлагая «уникальный шанс», который якобы исчезнет, если не решитесь прямо сейчас.

Любую сделку, связанную с недвижимостью, можно и нужно отложить хотя бы на день. Это время стоит потратить не только на проверку документов, но и на обсуждение с близкими. Даже если вы уверены в решении, свежий взгляд со стороны поможет заметить то, что вы могли упустить. Родственники или друзья, не вовлеченные эмоционально, часто видят подозрительные детали, которые кажутся вам незначительными.

Опасны ситуации, когда речь заходит о кредитах или займах под залог жилья. Современные технологии позволяют оформить долговые обязательства онлайн за несколько минут. Чтобы защититься от мошенников, которые могут получить доступ к вашим данным, заранее установите на Госуслугах самозапрет на оформление кредитов. Эта мера станет серьезным препятствием для аферистов.

Ни одна сделка не требует мгновенного решения. Профессионалы рынка недвижимости всегда дают клиентам время на размышления. Если вас торопят, настаивают на срочном подписании документов или переводе денег — это верный признак того, что перед вами мошенники. Что важно помнить:

1. Не верьте звонкам «следователей» или «сотрудников Росреестра» о необходимости срочно продать квартиру или дом для защиты прав собственности. 
2. Внимательно изучите условия договоров займа под залог недвижимости — мошенники могут включить в них пункты о передаче права собственности на квартиру или дом. 
3. Запретите в Росреестре регистрацию сделок без присутствия владельца и укажите адрес электронной почты для уведомлений.
4. Не оплачивайте ЖКУ по ссылкам из подозрительных писем.
5. Отзовите на Госуслугах разрешение на использование электронной подписи для продажи жилья.