Как купить квартиру: пошаговая инструкция

К первичному рынку жилья относятся квартиры в новостройках. Как правило, такая недвижимость дешевле, чем уже готовое жилье. Отличие в цене может достигать 10% — в особенности, если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме. Также значительной экономии можно добиться, приобретая квартиру с помощью одной из программ льготной ипотеки. В то же время строит учитывать, что чаще всего новостройки требуют дополнительных вложений в ремонт и обустройство. Кроме того, зачастую они не располагают всеми необходимыми объектами инфраструктуры.

Вторичный рынок предлагает квартиры, готовые к проживанию. Но стоимость таких квартир выше, а также на них не распространяются условия большинства программ ипотеки с господдержкой.

Недавние изменения в законодательстве практически исключили риски при покупке квартиры в строящихся домах. Даже если застройщик не справится со строительством дома, действующие правила позволят вернуть средств, вложенные в строительство. В более сложных случаях на помощь придет государство и поможет достроить дом или выплатит компенсацию.

Подробнее о том, как избежать проблем при участии в долевом строительстве в статье «Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком»

Оцените свои финансовые возможности

В первую очередь необходимо определить сумму, которую вы готовы потратить на улучшение жилищных условий. Если вы берете квартиру в ипотеку, изучите существующие льготные программы.

Подберите подходящее расположение

Присмотритесь к району, где находится квартира. Есть ли во дворе детская площадка, не будет ли сложностей с парковкой для автомобиля? Обратите внимание на подъезд. Консьерж, чистые стены и полы, новые лифты, как правило, повышают стоимость жилья, но и жить в таких домах обычно комфортнее. Оцените инфраструктуру района — посмотрите, есть ли рядом магазины, больницы, школы, парки и остановки общественного транспорта, оцените благоустройство. Все эти факторы влияют на качество жизни, а их наличие или отсутствие помогают принимать взвешенное решение.

Составьте список квартир и запишитесь на просмотры

Не следует приобретать первую же квартиру. Лучше составить список из нескольких вариантов. Во время просмотра квартиры обратите внимание на планировку и целостность стен. В особенности это актуально, если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке. Поинтересуйтесь, не было ли в квартире серьезных перепланировок, таких как снос вентиляционной вытяжки на кухне, перенос санузла или удаление стены между комнатой и лоджией. Делать это запрещено строительными нормами и в дальнейшем может привести к проблемам. Например, когда вы сами будете проживать в квартире или если захотите ее продать, вас могут обязать за свой счет восстановить разрушенное и оплатить штраф (а банки могут не дать кредит на покупку такого объекта).

Где посмотреть квартиры, доступные для покупки? 

Попробуйте воспользоваться популярными площадками, на которых размещают объявления о продаже недвижимости: ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость. 

Задайте любые интересующие вопросы о покупке недвижимости экспертам ДОМ.РФ! 

Бесплатная консультация

Первый или последний этажи, как правило, выставляются по более низкой цене. Дешевле будет стоить квартира, расположенная далеко от метро, в районе с неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой.

С осторожностью относитесь к предложениям с ценой на более чем 20% ниже средней. Как правило, в таких объявлениях встречается пометка «срочно». Без консультации проверенного риелтора подобные предложения лучше не рассматривать — есть риск стать жертвой мошенников.

• Договор купли-продажи — самый распространенный способ покупки недвижимости. Такой договор не требует обязательного нотариального заверения, за исключением сделок с долевой собственностью, оформления ипотеки, а также если в сделке участвуют несовершеннолетние или ограниченно дееспособные граждане. Регистрировать договор также не требуется, но после подписания его необходимо направить в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности;

• Договор участия в долевом строительстве — договор, который позволяет купить квартиру в строящемся доме. В данном случае покупатель вкладывает деньги в строительство дома. После сдачи компания-застройщик обязана предоставить покупателю квартиру, имеющую параметры, которые указаны в договоре (например, площадь, количество комнат, этаж, планировка).

Получить квартиру в собственность, не прибегая к ипотеке, можно, заключив договор ренты. В этом случае одна сторона передает жилье в собственность, а другая обязуется регулярно выплачивать определенную сумму или заботиться о получателе ренты.

Подробнее об особенностях заключения договора ренты читайте в инструкции: Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?

Покупка квартиры с использованием ипотеки схожа с ситуацией, когда покупатель приобретает жилье за собственные средства. Однако необходимо помнить, что ипотечная квартира находится в залоге у банка или иного кредитора до момента полной выплаты кредита, а залог накладывает определенные ограничения на собственника. Так, вы сможете проживать в квартире, однако на то, чтобы сдавать ее в наем или зарегистрировать в ней третьих лиц, придется получать согласие кредитора.

Договор приобретения недвижимости с использованием ипотеки подписывают продавец и покупатель. После заключения договора приобретения и регистрации права собственности покупателя через Росреестр банк переводит деньги продавцу, и покупатель вступает в право собственности на тех же основаниях, как если бы он платил сам.

Подробную информацию о том, как купить квартиру с использованием ипотеки, читайте в инструкции: Как получить ипотечный кредит?

Чтобы проверить юридическую чистоту объекта, то есть историю квартиры, нужно запросить у владельца жилья ряд документов и убедиться в их подлинности. На эти документы надо обратить особое внимание:

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось на квартиры при сделках до 15 июля 2016 года). В нем содержится информация о владельце квартиры и о том, не наложены ли на нее арест или обременения. Из расширенной версии выписки ЕГРН также можно узнать, кому и сколько раз продавалось жилье. Частые продажи квартиры должны насторожить покупателя. Кроме того, стоит бдительно отнестись к продаже по доверенности — желательно связаться с собственником и узнать, действительно ли он продает квартиру;

• Основания возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи или мены, договор дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор участия в долевом строительстве;

• Документы из БТИ. Они помогут установить, всё ли в квартире так, как указано в документах, были ли в ней незаконные перепланировки или переустройство;

• Паспорт продавца. Попросите продавца копию паспорта и убедитесь в его подлинности, например, с помощью сервиса на сайте Федеральной миграционной службы.

Помимо проверки юридической чистоты квартиры, стоит убедиться в добросовестности продавца. Для этого понадобятся:

• паспорт продавца;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие его дееспособность;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры;
• нотариально удостоверенная доверенность, если продавец выступает не от своего имени.

Обязательно проверьте, не числится ли продавец на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у владельца квартиры есть долг, примерно равный стоимости этой квартиры, кредиторы продавца могут оспорить сделку в течение трех лет после ее совершения. Еще один важный шаг — проверить, не висит ли на квартире задолженность по коммунальным платежам. Справку о долгах можно получить через управляющую компанию или в многофункциональном центре услуг (МФЦ).

Договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие характеристики:

• цена жилого помещения;
• адрес;
• техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данными кадастрового паспорта;
• перечень лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением;
• порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу;
• распределение расходов по оформлению сделки;
• срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю;
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости.

Образец договора купли-продажи

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Если в квартире зарегистрированы жильцы (члены семьи продавца или квартиросъемщики), то есть лица, сохраняющие право пользования этой жилплощадью после продажи, в договоре нужно привести перечень этих лиц с указанием их прав на пользование квартирой (либо указать, что эти лица утрачивают права пользования в момент снятия с регистрационного учета либо государственной регистрации перехода прав собственности к другому лицу).

Если в число собственников продаваемой квартиры входят несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, необходимо зарегистрировать право собственности на основании договора купли-продажи в Росреестре. Это можно сделать в отделении Росреестра или через ближайший МФЦ.

Подробнее о процедуре оформления права собственности можно узнать в инструкции: Как оформить квартиру в собственность?

Как правило, процедура оплаты прописывается в договоре купли-продажи. Существуют различные формы оплаты:

• Наличный расчет

В данном случае продавец пишет расписку о получении денег. Факт оплаты должен быть зафиксирован письменно, свидетельских показаний недостаточно;

• Банковский перевод

Продавец получает деньги на банковский счет, указанный в договоре купли-продажи;

• Аренда депозитарной банковской ячейки

Деньги переводятся на депозитарную банковскую ячейку. В качестве условия получения денег указывается получение покупателем выписки из ЕГРН. Если же сделка сорвется, покупатель сможет забрать деньги. Выбирая такой вариант расчета, не забудьте и в этом случае взять расписку с продавца о получении денег;

• Аккредитивный счет

Это аналогия банковской ячейки при безналичной форме оплаты. В этом случае соблюдение условий договора контролирует банк: он переводит деньги продавцу только после выполнения условий договора (то есть когда покупатель перевел деньги, а его право собственности было зарегистрировано в Росреестре). Обратите внимание, что банки, как правило, берут комиссию за открытие аккредитива.

Часть денег после покупки квартиры можно вернуть в виде имущественного налогового вычета. Если в год покупки ваши доходы облагались подоходным налогом (НДФЛ), предоставьте в следующем после покупки году декларацию 3-НДФЛ и сопутствующие документы в налоговую инспекцию. Полный список документов представлен на сайте ФНС.

Можно не ждать наступления нового календарного года и сразу собрать документы и подать в налоговую (3-НДФЛ в этом случае не потребуется). После этого вы получите уведомление от налоговой инспекции о вычете. Уведомление нужно отнести работодателю, тогда вам перестанут вычитать из зарплаты НДФЛ до исчерпания лимита. Максимальный размер вычета в обоих случаях составляет 2 млн. рублей.

Подробную информацию можно получить в инструкции «Как получить имущественный вычет?».