Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция

Какое жилье можно взять в ипотеку?

Ипотека — долгосрочный кредит на покупку квартиры, дома, земли или другой недвижимости. Банк выдает кредит на жилье и до полного погашения займа квартира или дом остаются в залоге у банка.

Какую недвижимость можно купить в ипотеку:

• квартиру в новостройке у аккредитованного застройщика или готовое жилье на вторичном рынке
• частные жилые дома, таунхаусы, дачные дома с земельными участками
• земельные участки, если они не находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствуют минимальным размерам, установленным региональными нормами. При ипотеке на землю залог распространяется только на участок, а не на здания на нем, но часто кредит выдают сразу на участок и постройки
• апартаменты, при условии подключения к системам жизнеобеспечения (водопровод, канализация, электричество, газ)
• гаражи, машиноместа, кладовые помещения
• коммерческую недвижимость — офисы, склады, магазины, аптеки, кафе

Нет времени читать инструкцию? Просто позвоните на горячую линию консультационного центра ДОМ.РФ, и мы ответим на все ваши вопросы!

Задать вопрос

Как найти подходящее жилье

Определите бюджет и комфортный ежемесячный платеж
Рассчитайте, какую сумму вы готовы платить ежемесячно по ипотеке, учитывая, что платеж не должен превышать 35-40% дохода. Ключевой параметр, на который стоит ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). Также рекомендуем иметь финансовую подушку на 3-6 месяцев для непредвиденных расходов. Рассчитать размер ежемесячных платежей и сумму переплаты по банковским процентам поможет ипотечный калькулятор.

Выберите тип жилья: новостройка или вторичка
Новостройка часто требует проверки надежности застройщика, наличия всех разрешительных документов и аккредитации у банков.

Вторичное жилье должно соответствовать требованиям банка: не быть аварийным, иметь официальные перепланировки, все коммуникации, и подходить по юридическим аспектам. Также потребуется оценка недвижимости, чтобы подтвердить ее рыночную стоимость.

Оцените местоположение
Выбирайте район с развитой инфраструктурой: близость к работе, школам, детским садам, поликлиникам, магазинам и транспорту. Зеленые зоны и перспективы развития района также важны для комфортной жизни.

Обратите внимание на планировку и этаж
Планировка должна соответствовать вашим потребностям, учитывайте количество комнат, расположение окон и их ориентацию, наличие балкона или террасы. Этаж выбирайте с учетом удобства для всех членов семьи. Например, пожилым людям больше подойдут низкие этажи.

Проведите осмотр квартиры
При осмотре проверьте состояние ремонта, сантехники, электропроводки, наличие плесени, герметичность окон и отсутствие вредителей. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

Используйте проверенные источники для поиска
Воспользуйтесь специализированными площадками (Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость) или услугами профессиональных риелторов, чтобы подобрать варианты, соответствующие вашим критериям.

Убедитесь в надежности застройщика
Проверить репутацию застройщика, ознакомиться со всей документацией, графиком строительства и фотографиями со строительной площадки можно с помощью сервиса наш.дом.рф. Информация, которая публикуется на портале, является официальной, так как все строительные компании обязаны раскрывать информацию о своих проектах на этом ресурсе.

В каких льготных ипотечных программах можно участвовать

В 2025 году действуют ипотечные программы с господдержкой, которые позволяют получить кредит на жилье по сниженным процентным ставкам. Основные программы:

Семейная ипотека

Ставка по кредиту — до 6% годовых. Программа доступна семьям с детьми, в том числе с ребенком до 6 лет, многодетным семьям, семьям с детьми-инвалидами, а также семьям в малых городах и регионах с низким объемом строительства. Максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве и области, до 6 млн рублей в других регионах. Первоначальный взнос — от 20%. Программа действует до 2030 года и с апреля 2025 года расширена на покупку вторичного жилья в некоторых регионах.

ИТ-ипотека

Ставка — до 6%. Программа предназначена для сотрудников аккредитованных IT-компаний, максимальная сумма кредита — до 9 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20%. Программа действует по всей России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

Дальневосточная и Арктическая ипотека

Ставка — до 2%. Размер кредита — 9 млн рублей, если жилье по площади больше 60 м² при строительстве дома, покупке первичного жилья или вторичного в моногородах. В остальных случаях — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20%. Программы позволяют приобрести или построить жилье в Дальневосточном федеральном округе (ДФО) и Арктической зоне России.

Сельская ипотека

Ставка — от 0,1% до 3%. Программа предназначена для граждан, которые проживают или планируют переехать в сельскую местность. Максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%. Важное условие: после получения кредита, заемщик должен отработать в сфере АПК не менее 5 лет.

Программа доступна жителям Курской и Белгородской областей. Льготная ставка на покупку жилья действует как в новостройках, так и для квартир на вторичном рынке.

В некоторых субъектах РФ реализуются региональные ипотечные программы с льготными условиями, которые дополняют федеральные меры поддержки. Они направлены на поддержку молодых семей, работников бюджетной сферы, сельских жителей и других граждан. Чтобы узнать подробные условия таких программ, обращайтесь в администрацию региона или на официальные сайты региональных органов власти.

Как выбрать банк для оформления ипотеки

При выборе банка стоит учитывать следующие факторы:

1. Процентная ставка и полная стоимость кредита. Выбирайте банк с минимальной ставкой по ипотеке, но обращайте внимание и на полную стоимость кредита (ПСК), которая включает все комиссии и дополнительные платежи.

2. Размер первоначального взноса и максимальная сумма кредита. Разные банки устанавливают разные требования к первоначальному взносу — от 5% до 20% и выше. Также важно, чтобы максимальная сумма кредита соответствовала вашим потребностям.

3. Срок кредитования. Обратите внимание на максимальный срок ипотеки — обычно он варьируется от 20 до 30 лет. Более длительный срок снижает ежемесячный платеж, но увеличивает общую переплату.

4. Специальные программы и льготы. Если вы относитесь к льготным категориям (семьи с детьми, ИТ-специалисты, сельские жители и др.), выбирайте банк, который предлагает льготные программы с пониженными ставками.

5. Репутация банка и качество обслуживания. Изучите отзывы клиентов, уровень сервиса, скорость рассмотрения заявок, возможность подачи документов онлайн и сопровождения сделки.

6. Дополнительные услуги и требования. Уточните, обязательна ли покупка страхования жизни и имущества, есть ли комиссии за досрочное погашение, возможность рефинансирования и прочие условия.

7. Онлайн-сервисы для сравнения ставок. Ознакомиться с предложениями крупнейших банков можно на странице ипотечных ставок. Здесь можно сравнить ставки как по рыночным, так и по льготным государственным программам.

Как снизить ежемесячный платеж по ипотеке

Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита. Чтобы снизить ежемесячный платеж по ипотеке, можно воспользоваться следующими способами:

1. Досрочное частичное погашение с уменьшением платежа. Если внести дополнительную сумму в счет основного долга, можно уменьшить размер ежемесячного платежа, сохранив срок кредита прежним. Это снизит финансовую нагрузку и сделает платежи более комфортными.
2. Выбор льготных ипотечных программ. Участие в льготных программах (Семейная, Сельская, Дальневосточная, ИТ-ипотека) с пониженными ставками значительно снижает платежную нагрузку.
3. Увеличение первоначального взноса. Чем больше сумма первого взноса, тем меньше сумма кредита и, соответственно, ежемесячный платеж.
4. Продление срока кредита. Увеличение срока ипотеки снижает размер ежемесячного платежа, но увеличивает общую переплату по процентам.

На размер ежемесячного платежа влияет срок кредита. Оптимальным сроком считается 15-20 лет, поскольку при более долгих сроках платеж уменьшается несущественно, зато вырастает итоговая переплата банку по процентам.

Если в семье появились дети, можно использовать материнский капитал на оплату ипотеки. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.

Многодетным семьям доступна выплата до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. Право на выплату имеют многодетные семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родился третий или последующий ребенок (включая усыновленных детей). Получить выплату может один из родителей или опекун.

Ключевое условие — действующий ипотечный договор, который заключен не позднее 1 июля 2031 года.

Выплата направляется на погашение основного долга и процентов по ипотеке. Если долг меньше 450 тысяч, оставшаяся часть субсидии не выплачивается и не используется в бущущем.

Также в некоторых регионах предусмотрена дополнительная поддержка многодетных семей. В зависимости от региона такая выплата может достигать до 550 тысяч рублей, что вместе с федеральной поддержкой позволяет многодетным семьям получить до 1 млн рублей на погашение ипотеки. Сейчас обе выплаты — федеральную и региональную — можно оформить одним заявлением через Госуслуги. При желании можно оформить каждую выплату отдельно.

Вернуть часть средств за покупку недвижимости и за уплаченные проценты по ипотеке можно с помощью налогового вычета.

Налоговый вычет — возврат части ранее уплаченного НДФЛ. Позволяет вернуть часть уплаченных налогов при определенных расходах. Например, при покупке недвижимости.

Максимальная сумма вычета:

• за покупку недвижимости — до 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей стоимости жилья)

• за проценты по ипотеке — до 390 000 рублей (13% от 3 млн рублей уплаченных процентов)

Общая сумма возврата — до 650 000 рублей на одного налогоплательщика. Если ипотеку оформляют супруги, каждый может получить вычет — до 1,3 млн рублей на двоих.

Право на вычет за покупку недвижимости действует один раз до полного использования лимита, а вычет за проценты — только по одному объекту недвижимости.

Какие документы нужны для оформления ипотеки

Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита. Для оформления потребуются:

• паспорт

• второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС)

• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога/2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка)

• документы на квартиру (например, техплан, характеристика жилого помещения, отчет об оценке недвижимости)

• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др.)

Для оформления ипотеки заранее подготовьте документы, подтверждающие личность, доходы, семейное положение, а также документы на выбранную недвижимость, чтобы банк мог оценить платежеспособность заемщика и юридическую чистоту объекта залога.

Банк отказал в выдаче ипотеки? Проконсультируйтесь с экспертами консультационного центра ДОМ.РФ о том, что можно сделать.

Позвонить на горячую линию

Покупать ли страховку при оформлении ипотеки

При оформлении ипотеки обязательным является страхование залогового имущества — квартиры или дома, приобретаемых в кредит. Этот полис защищает недвижимость от рисков утраты или повреждения (пожары, наводнения, взрывы и другие форс-мажорные ситуации). Без такого страхования банк не выдаст ипотеку, так как это требование закона и гарантия возврата кредита.

Кроме обязательного имущественного страхования, банки часто рекомендуют оформить дополнительные виды страховок:

1. Страхование жизни и здоровья заемщика. Добровольное, но может снизить риски заемщика и его семьи. В случае потери трудоспособности, инвалидности или смерти страховщик покроет оставшийся долг перед банком. Наличие такого полиса часто позволяет снизить процентную ставку по ипотеке на 1-2%.
2. Страхование титула. Добровольное, защищает от рисков утраты права собственности на жилье из-за юридических проблем или ошибок в документах. Актуально при покупке вторичного жилья.

Обязательное страхование залогового имущества — необходимость, без него ипотеку не оформят. Личное страхование (жизни и здоровья) — не обязательно, но выгодно, если хотите снизить ставку и защитить себя от финансовых рисков.

Страхование титула рекомендуется при покупке вторички, но также не обязательно.

Добровольные полисы (жизни, титула) стоит рассматривать, исходя из финансовых возможностей, желания снизить риски и процентную ставку. При выборе страховщика полезно сравнить цены и условия в разных компаниях, так как стоимость и страховое покрытие полисов могут отличаться.

Сколько времени займет получение ипотеки

Получение ипотеки занимает от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от банка и выбранной программы.

Основные этапы и сроки:

1. Подача заявки и предварительное одобрение — от 1 до 5 рабочих дней. Многие банки предлагают онлайн-заявки с быстрым предварительным решением.
2. Сбор и подача полного пакета документов — зависит от заемщика, обычно занимает несколько дней.
3. Оценка недвижимости и проверка документов — от 3 до 10 рабочих дней. Банки проводят юридическую и техническую экспертизу объекта.
4. Подписание кредитного договора и регистрация сделки — от 3 до 7 рабочих дней. Регистрация права собственности в Росреестре может занимать до 10 рабочих дней, но часто ускоряется при электронной регистрации.
5. Выдача средств банком — сразу после регистрации сделки или в заранее оговоренный срок.

При участии в льготныхпрограммах (Семейная, Сельская, ИТ-ипотека и др.) сроки могут быть дольше из-за дополнительных проверок и согласований. Но современные цифровые сервисы и электронный документооборот ускоряют этот процесс.

Когда решение принято, заемщику поступает СМС-сообщение или звонок от кредитора. Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о своем жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно донести и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.

Составили ТОП-3 причины отказа в кредите в нашем Telegram-канале

Что делать после получения ипотеки

Рекомендуется тщательно изучить кредитный договор. Основные пункты кредитного договора должны включать:

1. Реквизиты сторон. Данные банка (кредитора) и заемщика, юридические сведения и контакты.

2. Сумму кредита. Общая сумма, которая предоставляется заемщику (основной долг и проценты).

3. Процентную ставку и комиссии. Годовая ставка по кредиту, а также возможные комиссии и дополнительные платежи.

4. График платежей. Даты и суммы ежемесячных платежей по основному долгу и процентам, а также условия по просроченным платежам.

5. Условия досрочного погашения. Порядок и возможности частичного или полного досрочного возврата кредита без штрафов или с ними.

6. Назначение кредита. Цель использования заемных средств. Например, покупка жилья.

7. Права и обязанности сторон. Обязательства банка предоставить кредит и заемщика вернуть деньги с процентами, а также другие права и обязанности.

8. Ответственность сторон. Меры, которые будут приняты, если условия договора нарушит одна из сторон (штрафы, пени, расторжение).

9. Порядок разрешения споров. Механизм урегулирования конфликтов, включая досудебные и судебные процедуры

10. Порядок изменения условий договора. Как и при каких условиях могут изменяться параметры кредита.

11. Прочие условия и приложения. Дополнительные соглашения, договоры поручительства, залога, страхования и другие документы, которые являются частью договора.

Также в договоре указывается полная стоимость кредита (ПСК) — итоговая сумма с учетом всех процентов и сборов, которую заемщик обязан выплатить банку.

Перед тем как поставить подпись под ипотечным договором, изучите график платежей. В графике будут указаны точные даты и суммы ежемесячных взносов. Это позволит оценить долговую нагрузку и правильно спланировать семейный бюджет.

Не рекомендуется выбирать дату платежа на самый последний день перед получением зарплаты. К этому времени на счете может не остаться нужной суммы, что может привести к просрочке и штрафам. Лучше, чтобы платежи приходились на дни после поступления дохода. Такой подход поможет избежать финансовых сложностей и сделать платежи по ипотеке более удобными.

Как оформить право собственности на ипотечную квартиру

Чтобы оформить право собственности на квартиру в ипотеке, нужно отправить договор купли-продажи и сопутствующие документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать самому, с помощью менеджера банка, специалистов многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ) или в территориальных подразделениях Росреестра. После этой процедуры данные о праве на собственность вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и покупатель становится законным собственником.

Также покупатель может получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности. Важно: пока заемщик полностью не выплатит ипотеку, квартира остается в залоге. Это означает, что собственник имеет право на проживание в квартире, но на другие операции с недвижимостью потребуется согласие банка. Например, чтобы прописать в квартире других граждан. При желании ипотечную квартиру с согласия кредитора можно продать.

Как снизить ставку по ипотеке с помощью рефинансирования

Цель рефинансирования — уменьшить процентную ставку, чтобы снизить ежемесячный платеж или сократить срок кредита.

Если ипотечные ставки снижаются и вы понимаете, что переплачиваете по кредиту, можно обратиться в свой банк с просьбой пересмотреть ставку.

При отказе можно рефинансировать кредит в другом банке. Фактически это означает выдачу нового кредита на цели погашения старого и может потребовать некоторых расходов (новая оценка предмета залога, повышенная ставка на период оформления залога в пользу нового банка). Поэтому рефинансирование имеет смысл, когда разница между ставкой по текущему кредиту и рыночной ставкой достигает 1,3% и выше.

Когда рефинансирование невыгодно:

• если ставка по текущей ипотеке близка к рыночной (например, около 25%), а новые предложения незначительно ниже
• если вы платите ипотеку уже больше половины общего срока
• если расходы на переоформление и страхование превышают потенциальную экономию

Чтобы снизить ставку по ипотеке с помощью рефинансирования, нужно найти банк с более выгодной ставкой, подготовить документы, оценить расходы и выгоды, а затем оформить новый кредит, который заменит старый. Подробно о рефинансировании рассказали в инструкции.