Как происходит рефинансирование ипотеки?

Как правило, ипотека оформляется на долгий срок и за это время экономическая ситуация в стране может неоднократно измениться. Если в течение срока ипотеки Центральный Банк России снизит ключевую ставку, коммерческие банки начнут предлагать клиентам более выгодные условия кредитования. Тогда имеет смысл взять новый кредит, чтобы досрочно погасить долг перед банком и выплачивать остаток по более низкой процентной ставке. Этот способ изменения условий кредита называется рефинансированием.

Рефинансирование ипотеки позволяет сделать условия кредита более выгодными. В зависимости от конкретной ситуации, заемщик может:

• снизить ежемесячный платеж;
• сократить срок кредита;
• уменьшить переплату по процентам;
  
• снизить кредитную нагрузку, объединив несколько кредитов;
  
• получить дополнительные средства.
  

Основная цель рефинансирования – уменьшить финансовую нагрузку. После снижения процентной ставки условия кредита станут более выгодными, что поможет сэкономить деньги на его обслуживании. 

Расчеты показывают, что новая процентная ставка по кредиту должна быть по крайней мере на 1,3% ниже старой, чтобы рефинансирование было целесообразно. Дело в том, что оформление нового кредита связано с рядом затрат. Требуется оплатить отчет об оценке недвижимости, оформить новую страховку, оплатить госпошлину. При рефинансировании в другом банке нужно также снять прежнее обременение на квартиру и переоформить залог. В этот период обычно действует повышенная ставка.

Затраты на оформление нового кредита окупаются примерно за 6–12 месяцев.

На первый взгляд снижение ставки на 1–2% не очень существенно. Но ипотека оформляется на долгий срок, и в этом случае даже небольшое снижение процента поможет сэкономить серьезную сумму.

Рассмотрим на примере. Игорь взял в ипотеку 3 млн рублей под 15% годовых на 20 лет. Его ежемесячный платеж – 39,5 тыс. рублей, переплата за весь срок кредита – почти 6,5 млн рублей. Через 3 года Игорь узнал, что может рефинансировать ипотеку. Банк выдал новый кредит по ставке 10% годовых на оставшуюся сумму долга – 2,9 млн рублей на 15 лет. Новый ежемесячный платеж составил 31,1 тыс. рублей, а сумма итоговой переплаты снизилась до 2,7 млн рублей. За три года Игорь уже выплатил 1,3 млн рублей процентов, но рефинансирование поможет ему сэкономить около 2,5 млн руб. 

Если платежи по кредиту аннуитетные (сначала клиент выплачивает проценты банку, а затем основной долг) и по кредиту уплачено более половины срока — рефинансировать ипотеку нецелесообразно. В этом случае большая часть процентов уже выплачена, серьезно сэкономить на них не получится даже при снижении ставки.

Рефинансирование оформляют для получения более выгодных условий по кредиту. Заемщик сам принимает решение о рефинансировании, выбирает банк с наиболее интересными условиями. В результате он экономит на обслуживании кредита, а при желании может получить также дополнительную сумму.

Реструктуризация проводится при ухудшении финансового положения заемщика, когда он не может вносить платежи согласно графику (например, из-за болезни или потери работы). Заемщик может попросить банк изменить условия погашения кредита: увеличить срок для снижения ежемесячного платежа или временно вносить только проценты. Банк вправе согласиться или отказать ему в этом. Реструктуризация отражается в кредитной истории и может быть расценена кредиторами как негативный фактор.

Сперва обратитесь в банк, в котором оформлена ипотека. Возможно, кредитор сможет предложить более низкую процентную ставку. Это избавит от необходимости повторного сбора документов.

Если кредитор откажет в рефинансировании или предложит невыгодные условия, можно рассмотреть предложения других банков.

Законодательство не запрещает рефинансировать кредит несколько раз. Если у заемщика хорошая кредитная история, высока вероятность, что банк одобрит новый заем. При этом нужно учитывать, что банки принимают заявку на рефинансирование, только когда заемщик вносит платежи по действующей ипотеке не менее полугода. 

Заемщики могут рефинансировать любую ипотеку, если нашли более выгодные условия. В том числе ипотеку на вторичное жилье, загородную недвижимость или военную ипотеку. 

Шаг 1. Подайте заявку в банк

Для оформления рефинансирования нужно подать заявку в выбранный банк. У заемщика могут запросить:

• личные документы (паспорт, военный билет, ИНН, СНИЛС);
• документы, подтверждающие доход (трудовая книжка, 2-НДФЛ, справка о доходах по форме банка, выписка с пенсионного счета);
• договор купли-продажи или ДДУ;
  
• документы по действующему кредиту (договор, справку об остатке задолженности);
  
• выписку из ЕГРН.
  

Список может отличаться у разных кредиторов. Например, некоторые банки проводят рефинансирование по двум документам, а другие требуют полный пакет.

Шаг 2. Получите одобрение банка

Если банк одобрит заявку на рефинансирование, заемщику нужно будет оформить отчет об оценке недвижимости и новый страховой полис. В некоторых случаях требуются дополнительные документы.

Шаг 3. Подпишите кредитный договор

После согласования всех условий стороны подписывают кредитный договор и банк погашает действующую ипотеку. С этого момента у заемщика оформлен новый кредит на новых условиях.

Шаг 4. Переоформите залог

Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. После погашения задолженности обременение будет снято, и от заемщика потребуется переоформить залог на новый банк. Процесс может занять несколько месяцев, в течение которых может применяться повышенная ставка по кредиту.

Заемщики могут рефинансировать ранее оформленный жилищный кредит по льготной программе «Семейная ипотека» по ставке до 6% годовых. Рефинансирование доступно семьям, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года появился первый или последующий ребенок или воспитывается ребёнок с инвалидностью, рождённый до 31 декабря 2023 года, а жилье приобреталось у юридического лица (компании-застройщика).

По программе «Семейная ипотека» рефинансировать можно ипотеку, выданную на следующие цели:

• приобретение жилья на первичном рынке (по договору-купли продажи или договору участия в долевом строительстве);
• покупка жилья на вторичном рынке, если оно расположено в сельском поселении на территории Дальневосточного федерального округа.

Последовательность действий при получении налогового вычета по рефинансированному кредиту остается такой же, как и в обычной ситуации. Важно проследить, чтобы в новом кредитном договоре на оформление ипотеки была ссылка на реквизиты изначального ипотечного договора.

Подробнее о том, как семья может вернуть до 1,3 млн руб. с помощью налоговых вычетов, рассказали в материале «Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку?».

Да, рефинансировать можно сразу несколько кредитов. Например, объединить ипотеку, кредитные карты, потребительский и автокредит. Но стоит учитывать, что в данном случае человек потеряет право на получение налогового вычета.

Да, если банк предлагает такую услугу. Заемщик может оформить новый кредит на большую сумму, чем требуется для погашения текущих обязательств. Это удобно, когда нужны дополнительные средства. 

Фактически, рефинансирование – это оформление нового кредита. После рассмотрения заявки банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. 

Наиболее частые причины отказа:

• Отрицательная кредитная история. Просрочки, задолженности и другие факторы негативно сказываются на кредитной истории, поэтому банк может отказать неблагонадежному заемщику.

• Недостаточный уровень доходов. Банк оценивает соотношение доходов заемщика и его финансовых обязательств. Если подтвержденного дохода недостаточно для покрытия всех расходов, заемщику могут отказать.

• Незаконные перепланировки в квартире. При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.
  

Если банк все же отказался рефинансировать ваш кредит, постарайтесь выяснить причину. Возможно, получится исправить ситуацию и подать заявку другому кредитору.