Что такое залог по ипотечному кредиту?

Залог — это имущество, которое служит обеспечением обязательств заемщика по кредиту или займу. В ипотечном кредитовании залогом может быть только объект недвижимости. То есть заемщик берет у банка кредит на покупку, строительство или ремонт жилья, а в качестве гарантии возврата долга передает свое недвижимое имущество в залог. При оформлении ипотеки можно заложить не только приобретаемую квартиру, но и уже имеющуюся в собственности недвижимость.

Залог — это гарантия возврата заемных средств. Если заемщик не будет вовремя вносить платежи по ипотеке, банк по решению суда может продать заложенную недвижимость, а полученные деньги направит на погашение долга.

По закону предметом залога может быть земельный участок, жилой дом, квартира или комната, садовый или дачный дом, гараж, машино-место. Долю в квартире можно использовать в качестве залогового имущества только в том случае, если это отдельное помещение и самостоятельный объект недвижимого имущества, на который зарегистрировано право собственности.

Если в ипотеку приобретается квартира в строящемся доме, то предметом залога являются права требования участника долевого строительства. После сдачи объекта и регистрации права собственности на жилое помещение на него оформляется закладная.

При оформлении ипотеки на ИЖС залогом будет являться земельный участок. После завершения строительства и регистрации права собственности на дом его также нужно передать в залог.

Нет, жилищные кредиты выдаются только под залог недвижимости. Под залог авто можно оформить нецелевой займ и использовать полученные средства для приобретения жилья, но ставка в этом случае будет выше по сравнению с ипотекой.

Банк не имеет права собственности на залоговое имущество — владельцем остается заемщик. При этом на недвижимость накладывается обременение, поэтому собственник не может распоряжаться жильем в полной мере без согласия кредитора (продавать, сдавать в аренду, дарить или использовать в предпринимательской деятельности). Обременение регистрируется в Росреестре на момент заключения сделки и снимается после полного погашения ипотеки.

Сведения о наличии обременений по объекту можно запросить в Едином государственном реестре недвижимости. Проверить статус недвижимости перед покупкой можно с помощью выписки из ЕГРН или онлайн-сервисаРосреестра.

Некоторые действия с недвижимостью заемщику не нужно согласовывать с банком. Если в договоре не прописано иное, заемщик беспрепятственно может: 

• Пользоваться недвижимостью или проживать в ней;
• Проводить ремонт;
• Передавать по наследству (заемщик может завещать залоговую недвижимость, но его наследники получат не только имущество, но и обязательства по ипотеке);
• Регистрировать детей и близких.
  

Если заемщик распоряжается заложенной недвижимостью, нарушая ипотечное соглашение, банк может потребовать досрочного погашения кредита. Если требование будет не удовлетворено, недвижимость взыщут через суд и продадут на торгах.

Для снятия залогового обременения нужно полностью погасить ипотеку. После внесения последнего платежа по кредиту необходимо обратиться в банк с заявлением о получении закладной. Если закладная отсутствует, документы подаются при участии представителя банка. Погашенную закладную необходимо подать в Росреестр, чтобы с имущества сняли обременение. Сделать это можно в МФЦ или через личный кабинет на сайте Росреестра (при наличии квалифицированной электронной подписи).