Ипотека в 2026 году: стоит ли брать ипотеку по рыночным ставкам

Мария Ермилова: выбор в сторону «копить»

Сегодня мы наблюдаем постепенное снижение ключевой ставки Банка России. Это непосредственно может повлиять на кредитный рынок. Обеспечить себя жильем — важная задача населения страны, и для ее решения большинство использует ипотечный кредит. К лету 2026 года средние ставки по ипотеке находятся в интервале 19–22%. Исходя из планируемого снижения ключевой ставки, ставки по ипотеке могут снизиться до 16–17% к концу года. Однако комфортный уровень — это 10–12%.

Если гражданин решает взять ипотеку по сегодняшней ставке, переплата по кредиту получится значительная, независимо от срока ипотеки. Кредит будет в два и более раз дороже комфортного уровня.

Можно взять рыночную ипотеку, если жилье остро нужно именно сейчас или есть сильный дисконт по цене в отношении к рынку или вы вносите крупный первоначальный взнос, либо если планируете рефинансирование в ближайшие пару лет

Мария Ермилова Международный финансовый советник, кандидат экономических наук

Если можете подождать 1–2 года, и покупка не «горит», лучше подкопить первоначальный взнос. Ставки снизятся, вы заработаете на вкладах с той суммы, что уже есть. Однако для того, чтобы сделать лучший выбор и купить именно ту квартиру или дом, которую хотели, стоит постоянно анализировать рынок недвижимости, даже если не планируете покупать в ближайшие месяцы. Также смотреть стоит и на предложения банков по ипотекам.

Альтернатива ипотеке — рассрочка, которую предлагают некоторые застройщики. К этому инструменту рекомендую относиться особенно внимательно и советоваться с профессионалом рынка — риелтором, агентством или советником по финансам. Рассрочка — опасный инструмент, с которым, в случае нехватки денег, можно потерять накопленные ресурсы и квартиру. Здесь требуется четкий план и хорошая «финансовая подушка».

Алексей Тараповский: ситуация в Москве

Покупать ли квартиру по рыночной ипотеке сегодня? Короткий ответ: для большинства людей —нет. Длинный ответ: зависит от обстоятельств, но математика будет довольно жесткая. При средней рыночной ставке в районе 20% годовых или чуть ниже однокомнатная квартира в массовой московской новостройке (площадь 30–35 м², цена 12–17 млн ₽) с первоначальным взносом 20% и сроком 20 лет превратится в ежемесячный платеж в размере 180–200 тысяч ₽. Это больше средней зарплаты в Москве. А за двух- или трехкомнатную квартиру платеж превысит 300 тысяч ₽, его не покроют даже две московские зарплаты.

В 2025 году 80% ипотечных выдач пришлось на льготные продукты. Рыночная ипотека, как выразился вице-премьер Хуснуллин, «почти перестала существовать как класс», и он прав

Алексей Тараповский Финансовый и инвестиционный советник

Рыночную ипотеку в 2026 году имеет смысл рассматривать в трех случаях:

• Жилье для жизни, и оно нужно прямо сейчас. При условии, что аренда дороже или невозможна по семейным причинам.

• Ипотека на короткий срок 3–5 лет с расчетом на рефинансирование при снижении ставки. Базовый сценарий ЦБ РФ предполагает среднюю ставку 13–14% к концу 2026 года, что может снизить ипотеку до 15–16%.

• Есть большой первоначальный взнос от 50% и выше. Кредит нужен только на оставшуюся часть, и, в идеале, вы планируете гасить его быстрее срока.

Алексей Родин: ипотека в регионах

Квартира — заветная мечта каждого. И реализовать ее многие могут только через ипотеку. В текущих рыночных ставках она экономически не выгодна и даже безрассудна. При покупке однокомнатной квартиры в среднестатистическом городе страны стоимостью до 5 млн ₽ под 20% на 20 лет будет 1 млн ₽ первоначальный взнос (который тоже еще надо накопить), ежемесячный платеж составит 62 000 ₽, а общая переплата 10 млн ₽. Минимальная требуемая зарплата для одобрения такого кредита — выше 100 000 ₽. Это непосильные цифры для регионов. Да и платить суммарно 14 млн ₽ за однушку совершенно не выгодно.

Разумнее всего копить и ждать снижения ставок. Даже если у вас есть средства на первоначальный взнос, сейчас можно положить их на накопительный счет или вклад по ставке до 14% годовых. А это плюс 140 000 ₽ к вашему миллиону

Алексей Родин Основатель финансового бутика, эксперт премий и проектов Минфина России, финансовый советник

Несмотря на то, что в небольших городах квартиры и дома могут стоить значительно дешевле мегаполиса, важно понимать, что средние зарплаты в этих городах также ниже. Поэтому в целом ситуация в регионах сопоставима с крупными центрами. Кроме того, важно помнить, что, кроме платежа за ипотеку, будут дополнительные траты: на коммуналку, содержание и ремонт купленного жилья, а также оплата страховки, которая всегда есть в ипотечной сделке. Это создает дополнительную нагрузку на семейный бюджет.

Дмитрий Пронин: ключевые выводы

Решение о покупке квартиры по рыночной ипотеке требует тщательного анализа. Сегодня это не массовое, а скорее индивидуальное решение. Рынок находится в точке перехода: высокие ставки постепенно снижаются, цены продолжают расти, а меры господдержки подходят не всем. Для принятия решения о покупке, разберите для себя три ключевых момента: посильность ежемесячных платежей, динамику цен и необходимость покупки «здесь и сейчас», альтернативные варианты.

Из расчетов и мнений экспертов выше видно, что рынок оживится, когда ставки приблизятся к 12–13% годовым, что прогнозируется на конце 2026 — середину 2027 года. Дополнительную сложность создает рост цен на жилье. Как минимум на уровень инфляции.

Нет причин ожидать, что застройщики начнут массово снижать цены. Они уже строят текущие объекты по дорогим кредитам и снижение ставки ЦБ может привести лишь к замедлению роста цен на новые объекты.

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Если всерьез рассматриваете покупку в рамках рыночной ипотеки и вам не подходят льготные программы — присмотритесь ко вторичному жилью. У этого варианта сегодня много преимуществ перед новостройками:

• Есть дома разных годов постройки и планировок

• Сразу есть хоть какой-то ремонт, это экономия перед черновой отделкой новостройки

• Можно заехать и жить, а не платить аренду, пока делают ремонт

• Вся социальная инфраструктура в районе уже действует

• Некоторые объекты продают ниже рынка в силу долгов, состояния или срочности — грамотный риелтор поможет выбрать оптимальный вариант под ваш бюджет

• На вторичном рынке есть варианты обменять квартиру на квартиру с небольшой доплатой, и без ипотеки