Рынок недвижимости 2026: взгляд эксперта

Что выгоднее: аренда или ипотека

Универсального ответа на вопрос нет, потому что каждая ситуация индивидуальна. С учетом высоких ипотечных ставок и больших ежемесячных платежей по ипотеке долгосрочная аренда может быть привлекательным вариантом.

Аренда позволяет жить в нужном районе или городе и сохранить финансовую гибкость. Она подходит тем, кто не готов к длительным обязательствам или планирует переезд. Если нужна мобильность, это хороший вариант: легко сменить район, город или жилье под новую работу и жизненные обстоятельства.

Еще один плюс — можно не замораживать крупную сумму и сохранить деньги на обучение, переезд, инвестиции или в качестве финансовой подушки.

Кроме того, при аренде риски поломок, капремонта, налога и части бытовых затрат чаще лежат на собственнике, а не на жильце. Это зависит от условий договора.

Ипотека рациональнее, если планируете долго жить в одном месте, доход стабилен, а ставка по кредиту позволяет платежу быть сопоставимым с арендой или немного выше.

Неочевидный плюс ипотеки — платеж фиксируется на срок кредита, тогда как аренда со временем растет, и через несколько лет разница может сократиться или исчезнуть.

При этом вы выкупаете актив, а не просто оплачиваете право жить в квартире. После погашения кредита жилье становится вашим.

При выборе ипотеки или аренды правильный ответ дает не спор «снимать или покупать», а простой расчет. Сравните ежемесячный платеж, первоначальный взнос, ремонт, страховку, рост аренды, потенциальную выгоду и срок, который планируете жить в квартире.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Важно учесть, доступны ли вам льготные ипотечные программы по сниженным ставкам: Семейная или ИТ-ипотека до 6%, Сельская до 3%, Дальневосточная и Арктическая ипотека до 2%. С такими ставками ежемесячные платежи будут комфортнее, чем при рыночных 15–16% годовых. Если ежемесячный платеж составляет до 30–40% семейного заработка — можно рассматривать покупку в ипотеку.

Можно ли заработать на инвестициях в недвижимость

Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из инструментов сохранения и приумножения капитала, однако их эффективность зависит от рыночной ситуации и выбранной стратегии. Схема покупки жилья на стадии строительства с последующей перепродажей после ввода дома в эксплуатацию действительно может приносить доход, но связана с рисками.

Среди них — колебания цен на рынке, изменение условий ипотечного кредитования, темпы строительства и спрос на жилье в конкретном регионе. В последние годы разница между ценой на этапе котлована и готового жилья в ряде проектов сократилась, что снижает потенциальную прибыль.

Таким образом, заработать на таких инвестициях можно, но это требует внимательного анализа проекта, застройщика и ситуации на рынке. Рассматривать недвижимость исключительно как быстрый способ получения дохода сегодня становится менее оправданно — чаще это инструмент средне- и долгосрочных вложений.

Стоит ли брать кредит на первый взнос по ипотеке

Ипотека остается востребованным инструментом для решения квартирного вопроса. При этом банки могут устанавливать требования к первоначальному взносу. Как правило, от 20%.

При высоких ипотечных ставках брать кредит на рыночных условиях невыгодно — лучше подождать снижения. За это время можно активно копить деньги на вкладах, если не планируете их тратить в ближайшие 1–2 года.

Размер ставок зависит от инфляции. Если инфляция замедлится, Центробанк вероятно начнет снижать ключевую ставку. Соответственно, банковские ставки также постепенно будут снижаться.

При недостатке средств на первоначальный взнос по ипотеке у заемщика может возникнуть идея использовать потребительский кредит. С формальной точки зрения это позволяет закрыть минимальный порог входа (обычно 10–20% от стоимости жилья). Однако схема сопряжена с финансовыми рисками.

Почему не стоит брать потребительский кредит на взнос:

1. Двойная кредитная нагрузка. Вы будете одновременно платить ипотеку и «быстрый» потребительский кредит. Банк при выдаче ипотеки учтет текущие кредиты. Скорее всего, либо одобрят меньшую сумму на квартиру, либо повысят ставку. Также есть риск, что оба платежа «съедят» более 50–60% дохода. А это уже критично.
2. Потребительский кредит — дорогой (20–30% годовых). Если взять 500–800 тысяч рублей на 3–5 лет, переплата может съесть «экономию» от более раннего входа в ипотеку.
3. Психологическая ловушка. Люди часто берут «чуть-чуть» на взнос, а потом оказывается, что не хватает на ремонт, мебель или оплату первого месяца ипотеки. Появляется риск перекредитованности и просрочек.

Чтобы начать копить на квартиру, определите ее параметры и стоимость, сравните цены на объекты на разных сайтах. Затем рассчитайте первоначальный взнос, срок накопления и ежемесячные платежи по ипотеке. Для этого используйте сервисы оценки жилья и ипотечные калькуляторы.

Кроме первоначального взноса, учтите дополнительные расходы по оформлению сделки (например, риелтора и нотариуса, страховки), а также ремонт и покупку мебели.

Обратите внимание на льготные ипотечные программы — они помогут купить жилье быстрее (ИТ-ипотека, Семейная ипотека, Дальневосточная ипотека, Сельская ипотека). Рассмотрите все доступные варианты: квартиры в новостройках или на вторичном рынке в разных районах вашего города, ИЖС. Это поможет найти подходящее решение с учетом бюджета и потребностей.

Для накоплений самый консервативный и надежный инструмент — банковский вклад, так как средства на вкладе застрахованы государством на сумму 1,4 млн ₽.

Если хорошо разбираетесь в инвестициях и у вас открыт брокерский счет, доходность от вложений будет выше, но выше будут и финансовые риски. Вложение временно свободных средств в облигации федерального займа (ОФЗ) или корпоративные облигации может быть выгоднее банковских вкладов.

Не стоит брать кредит на взнос, если нет «подушки безопасности» на 3–6 месяцев платежей по ипотеке отдельно от кредита. Лучше отложить покупку, чем увеличивать кредитную нагрузку.

Ускорить накопление поможет грамотное распределение бюджета: учет доходов и расходов. Как оптимизировать бюджет:

• отказаться от ненужных сервисов и подписок на услуги, которые незаметно сокращают бюджет

• использовать налоговые вычеты за покупку недвижимости, оплату лечения, образования, фитнес и спорт

• искать дополнительные источники дохода

• изучить и использовать меры господдержки

Сейчас действует ряд государственных и региональных программ, которые делают покупку жилья более доступной:

Материнский капитал (федеральный и региональный). Автоматически оформляется после рождения ребенка и может быть использован:

• для оплаты первоначального взноса по ипотеке

• частичного или полного погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту

Использование маткапитала снижает долговую нагрузку и помогает уменьшить переплату по ипотеке. Важно: при использовании маткапитала членам семьи нужно выделить доли.

Выплата 450 тысяч рублей на погашение ипотеки (для многодетных). Федеральная мера поддержки предназначена для семей, где с 2019 по 2030 год родился третий или последующий ребенок. Государство компенсирует 450 тысяч рублей в счет ипотечного кредита. Заявка подается через банк, где оформлена ипотека.

Региональная выплата 550 тысяч рублей на погашение ипотеки (для многодетных). Дополнительная выплата на погашение ипотеки предоставляется некоторыми регионами. Вместе с федеральной выплатой это позволяет многодетным семьям погасить до 1 млн рублей ипотечного долга. Важно уточнять действующие условия в регионе, так как программы постоянно дополняются.

Меры господдержки можно комбинировать: применять федеральный и региональный материнский капитал, использовать выплаты на ипотеку для многодетных, а также применять льготные ипотечные программы. Это повышает доступность жилья даже при высоких рыночных ставках по кредитам.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Перед принятием решения важно ознакомиться с актуальными условиями госпрограмм для вашей категории в регионе проживания (размер выплат, очередность, дополнительные льготы). В этом поможет каталог госпрограмм.

Почему цены на вторичку и новостройки отличаются

Разница обычно объясняется характеристиками: расположением, классом дома, стадией готовности, отделкой, транспортом, инфраструктурой и рыночным спросом в конкретном районе. В одном месте новостройка может быть дешевле, в другом — дороже, потому что застройщик продает более ликвидный продукт в сильной локации и с будущим ростом цены.

На стоимость влияют транспортная доступность, близость к метро, паркам, школам, поликлиникам и престиж района. Открытие новой станции метро, например, способно заметно поднять цены в округе.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Квартира без отделки обычно стоит ниже, потому что вы берете на себя ремонт, ожидание сдачи объекта (сроки) и часть рисков, а застройщик не закладывает в цену отделочные работы и материалы.

Новостройка может быть дороже вторички, если это сильный проект: хороший застройщик, удобная планировка, подземный паркинг, закрытый двор, современная инженерия, качественные входные группы и перспективный район.

На цену влияет и спрос на конкретный формат. Например, квартиры с предчистовой или готовой отделкой могут стоить дороже, потому что покупатель экономит время и получает жилье «под ключ».

Новостройки часто возводят в спальных районах вдали от центра. Школы, садики, поликлиники, магазины могут появиться через несколько лет. У вторички в сложившемся районе инфраструктура уже готова. С другой стороны, в старом фонде могут быть проблемы с шумоизоляцией, состоянием подъезда, лифтов, коммуникаций.

Покупка у застройщика по ДДУ (договору долевого участия) считается более прозрачной и защищенной: деньги идут через эскроу-счет, банк контролирует процесс. При покупке на вторичке выше риски юридических проблем — прописанные люди, долги по коммуналке, вопросы с перепланировкой.

Разница в цене зависит не столько от рынка в целом, сколько от конкретной ситуации: насколько продавец готов торговаться, какие скидки дает застройщик, какой дефицит или переизбыток предложения в районе.

Обязателен ли эскроу при ипотеке на ИЖС

Эскроу-счет — специальный банковский счет, на котором деньги «замораживаются», пока подрядчик не выполнит работы и не сдаст готовый дом.

С 1 марта 2025 года в России действует федеральный закон №186-ФЗ, регламентирующий особенности применения счетов эскроу в сфере индивидуального жилищного строительства. Использование эскроу стало обязательным для получения ипотеки на строительство частного дома по договору строительного подряда, в том числе по льготным программам: например, по Семейной ипотеке.

Если подрядчик сорвет сроки или обанкротится, деньги можно вернуть по правилам договора и банка, что исключает ваши потери. При этом, счета эскроу застрахованы государством через Агентство по страхованию вкладов (АСВ) при банкротстве или отзыве лицензии у банка. Страховка покрывает 100% суммы, но не более 10 млн рублей (для ИЖС).

Доплачивать банку за открытие и обслуживание эскроу-счета при ИЖС не нужно. Эскроу-счет — это не «услуга», за которую нужно оплачивать банку, а механизм государственной защиты ваших денег.

Обязательно ли оформлять страховку при ипотеке

Согласно ФЗ №102 «Об ипотеке», обязательно оформляется только страховка на залоговую недвижимость — квартиру или дом, которые остаются в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Без этого полиса банк не выдаст кредит, потому что залоговая квартира — единственное обеспечение сделки.

Страхование жизни и трудоспособности, как и страхование титула — добровольное. Банк не имеет права навязывать эти услуги, и вы можете от них отказаться.

Банк имеет полное право повысить процентную ставку, если отказываетесь от добровольного страхования жизни. Потому что его риски возрастают. Как правило, повышение составляет 1–2%. Причем некоторые банки делают наоборот: дают скидку к базовой ставке, если оформляете комплексную страховку. Но иногда выгоднее платить повышенную ставку, чем переплачивать за ненужную страховку. Главное — всё рассчитать.

При выборе страховой компании не ограничивайтесь предложениями банка. Часто можно найти выгодные условия у сторонних страховщиков. Главное — выбирать проверенные компании с надежной репутацией. Перед принятием решения рекомендуется сравнить несколько вариантов.

Стоит выбирать ежегодную оплату страховки вместо единовременной оплаты за весь срок кредита. Такой подход позволит избежать потерь при досрочном погашении кредита или изменении планов. Если решите расторгнуть договор, не придется терять или возвращать деньги за неиспользованный период страхования.

Закон предоставляет заемщикам важное право — так называемый «период охлаждения». В течение 14 дней после оформления страхового полиса вы можете передумать и расторгнуть договор с полным возвратом уплаченной суммы. Этой возможностью стоит воспользоваться, если сомневаетесь в необходимости страховки или нашли более выгодные условия.

Таким образом, страхование залоговой недвижимости — обязательное и формирует базовую часть расходов. А страхование жизни и здоровья заемщика — добровольное, но может влиять на ставку по ипотеке.

Как правильно сдавать недвижимость в аренду

Покупка квартиры в ипотеку не всегда означает, что собственник планирует в ней жить. Одна из стратегий — приобретение жилья с последующей сдачей в аренду. В этом случае арендные платежи частично или полностью покрывают ежемесячный ипотечный взнос, а по окончании срока кредита у собственника остается ликвидный актив. Такая схема требует грамотного подхода не только к оформлению ипотеки, но и к процессу сдачи недвижимости.

Если сдаете квартиру впервые, у вас нет опыта, а тем более если живете в другом районе или городе, понадобится риелтор. Но не «агентство у подъезда», а проверенная компания с именем и договором.

Хороший риелтор возьмет на себя:

• проверку паспортов и благонадежности квартирантов

• составление юридически грамотного договора найма

• передачу ключей и составление акта приема-передачи с описью имущества

Платить ему придется, но это плата за спокойствие. Однако даже с риелтором вы не снимаете с себя ответственность — договор надо прочитать.

Если решите сдавать сами, обратите внимание, что:

1. Письменный договор обязателен. Устные договоренности не имеют юридической силы. Если жильцы испортят квартиру или перестанут платить, без договора ничего не докажете. В договоре укажите: кто платит за коммуналку, сроки внесения аренды, что будет за порчу имущества, как предупреждать о выезде и другие условия.
2. Опись. Перечислите каждую вещь: холодильник, стиральная машина, диван — и укажите их состояние (например, «царапина на левой дверце»). Сфотографируйте квартиру до заселения. Это спасет, если жильцы что-то сломают и скажут «так было».
3. Проверяйте жильцов. Попросите паспорт, уточните, кто будет реально жить, есть ли дети или животные. Если кандидат торопится, давит, предлагает оплату сразу за полгода вперед по заниженной цене — это повод насторожиться.
4. Не подписывайте никаких документов, где передаете право распоряжаться квартирой. Это классическая схема мошенников — убедить человека оформить доверенность «для оформления документов», а потом продать жилье.
5. Оформите самозапрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия через МФЦ или Госуслуги. После этого никакой мошенник не сможет переписать квартиру на себя, даже если получит доступ к вашим документам.
6. Сдавая квартиру официально, вы платите налог на общих основаниях (13% НДФЛ) или через оформление самозанятости (4% при сдаче физлицам). Важно: сдача жилья не считается трудовой деятельностью.

Главное правило: никогда не торопитесь. Если арендатор или «помощник» подгоняет — «сегодня, срочно, иначе упустите» — это 100% красный флаг. Спокойно проверяйте, консультируйтесь с родными или юристом.

Если кто-то звонит вам по телефону, представляется сотрудником банка, полиции или «Центра недвижимости» и говорит, что с вашей квартирой что-то случилось и нужно срочно переоформлять документы или переводить деньги — кладите трубку. Государственные органы не решают такие вопросы по телефону.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Если планируете сдавать квартиру, важно грамотно организовать процесс: от выбора арендаторов до подписания договора. Как это сделать, рассказали ниже в статье.