Какие документы нужны для строительства дома?

На каждом этапе строительства дома набор документов зависит от множества факторов, в том числе, проекта дома и способа строительства, оплата строительства за счёт собственных или заёмных средств, использование мер поддержки государства или нет, наличие земельного участка и его статус. Тем не менее примерный список может быть следующим:

Для начала строительства

• подтверждение прав на земельный участок, на котором будет стоять дом;

• договор с подрядчиком\застройщиком;

• проект дома (свой\типовой\индивидуальный из архитектурного бюро);

• уведомление о соответствии дома всем требованиям из местной администрации.

Для расчётов и ипотеки

• ипотечный договор с банком и документы для его оформления;

• договор на открытие аккредитивного счёта или эскроу счёта (или другие документы из банка в зависимости от вашего способа расчётов с продавцом, застройщиком или подрядчиком);

• документы для участия в одной из программ господдержки.

В процессе строительства

• платёжные документы (сметы, чеки, квитанции и пр);

• акт приёма-передачи выполненных работ (общий в конце строительства или по результатам каждого этапа строительства);

• банковская выписка о переводе средств подрядчику или застройщику (общая или по каждому траншу).

По окончании строительства

• для регистрации: технический план дома, уведомление о соответствии дома требованиям законодательства (если есть);

• для подключения коммуникаций: договоры со снабжающими компаниями (электричество, вода и канализация, газ);

• для оплаты: акт приёма-передачи;

• для получения налогового вычета: платёжные документы, договоры.

Дальше рассмотрим некоторые из пунктов этого списка подробнее.

Построить дом можно самостоятельно, с привлечением подрядчика или нескольких, или заключив договор с застройщиком. Выбор договора зависит от способа строительства и от того, насколько вы хотите быть вовлечены в этот процесс.

Если вы строите дом самостоятельно, то для строительства вам нужно будет выбрать или подготовить проект будущего дома. Для подготовки индивидуального проекта понадобится договор с архитектурным бюро об оказании услуг. Далее необходимо будет закупить строительные материалы и технику или арендовать её. Сохраняйте все документы, чеки и квитанции на оплату.

Второй способ – привлечь подрядную организацию. Это намного проще, чем строить дом своими силами, как правило, у такой компании уже есть база готовых проектов домов, рабочие, техника и налажены поставки необходимых материалов. Можно обратиться в строительную компанию и заказать строительство дома под ключ, а можно нанять несколько подрядчиков для каждого из этапов работ по строительству и отделке будущего дома. Для каждого подрядчика понадобится договор строительного подряда, в котором нужно зафиксировать условия работы, её результаты и цену, которую должен оплатить заказчик.

Ещё менее трудозатратный способ – договор на приобретение целого дома за определённую цену. Чаще всего такая форма договора используется профессиональными застройщиками. В этом случае покупателю не нужно контролировать проведение работ, выбор и закупку материалов, но по окончании строительства, он должен будет подписать акт приемки жилья или при необходимости указать на недостатки и дождаться их исправления.

Договоренность с застройщиком о приобретении дома может быть оформлена одним из трех способов: 

1. Предварительный договор купли-продажи дома. Основное содержание такого договора – это обязанность сторон в будущем заключить основной договор, условия которого: характеристики дома, адрес и кадастровый номер земельного участка, площадь и количество этажей, количество комнат и другое – определяются в предварительном договоре. Предварительный договор можно заключить, когда фактически дома ещё не существует.

2. Договор купли продажи будущей недвижимой вещи. По такому договору продавец обязан передать покупателю в собственность дом, который только будет построен в будущем на участке покупателя или продавца. Во втором случае по договору передаётся также и участок. По окончании строительства право собственности на дом будет зарегистрировано на покупателя.

3. Договор участия в долевом строительстве. Это специальный вид договора, который могут заключать профессиональные застройщики, которые строят не один дом, а целый малоэтажный жилой комплекс. Такой договор подразумевает дополнительные гарантии для дольщика, в том числе использование эскроу счёта. Дома на момент заключения договора ещё не существует, однако всегда доступна проектная документация. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре.

С августа 2018 года о строительстве частного дома достаточно уведомить местную администрацию, разрешение на строительство получать не нужно, если вы строите дом самостоятельно или с помощью подрядчика.

Исключением является комплексная застройка. Если строительная организация собирается построить целый малоэтажный жилой комплекс, а для продажи использовать механизм долевого строительства, то им придётся утверждать проектную документацию и получать разрешение на строительство и разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Обычного покупателя этот процесс касается только тогда, когда он выбирает для себя будущий дом. Именно в проектной документации можно увидеть характеристики будущего объекта, если строительство только планируется.

Сейчас и до 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок регистрации частных домов – «Дачная амнистия». С помощью этой программы можно зарегистрировать право собственности на любой уже построенный дом, даже если предварительно собственник не получал ни разрешения на строительство, ни уведомление о соответствии дома всем требованиям.

Однако рекомендуем все же придерживаться стандартной процедуры уведомительного порядка сразу по нескольким причинам:

• Назначение земельного участка. Строить дом можно только на том участке, который соответствует виду разрешённого использования. При получении уведомления администрация проверяет эти сведения;
  

• Особые зоны. Участок или его часть может находиться в пределах зон с особыми условиями использования, когда строительство запрещено или ограничено;
  

• Администрация обладает полными сведениями о таких зонах и может запросить недостающие. В этом случае также поможет такой документ как градостроительный план земельного участка;
  

• Расположение дома. Существует множество требований к правильному расположению дома на земельном участке, в том числе градостроительных, пожарных, санитарных и других. Поэтому важно расположить дом на достаточном расстоянии от границ и других построек, в том числе расположенных на соседних участках;
  

• Риск сноса дома. Если дом будет построен без согласования, и какие-то требования не будут учтены, то жилье могут принудительно снести как самовольную постройку.

Подать уведомлении по форме можно через МФЦ или онлайн через портал Госуслуги (доступно не во всех регионах). В некоторых регионах эта услуга доступна на региональных порталах госуслуг, например, в Москве. Для подачи понадобятся:

• паспорт;

• документы о правах на земельный участок (праве собственности, аренды или другое);

• уведомление, в котором содержатся сведения о земельном участке (адрес, кадастровый номер и вид разрешённого использования) и характеристики будущего дома (высота, количество этажей, площадь, отступы от границ земельного участка и другое).

Ранее для получения разрешения на строительство к заявлению необходимо было приложить также и проект будущего дома, однако сейчас этого делать не нужно. Тем не менее проект безусловно понадобится в процессе строительства.

Сейчас доступно три варианта действий:

• Разработать проект самостоятельно. Это может быть довольно сложно, требуются специальные знания в профильной сфере, поэтому такой вариант подходит не всем;
  

• Заказать индивидуальный проект. Такую услугу предоставляют архитектурные бюро, и она может стоить довольно дорого. Для заказа проекта нужно будет заключить договор оказания услуг по разработке проекта дома;
  

• Воспользоваться одним из типовых проектов. Сейчас большинство строительных организаций предлагают клиентам типовые проекты. Также найти подходящий вариант можно на цифровой платформе строим.дом.рф, где собрано больше 1000 проектов от проверенных подрядчиков.

Если своих средств вам не хватает, то вы можете воспользоваться заёмными. Сейчас множество банков предлагаю подобные продукты. Также для любого из перечисленных в предыдущем разделе способов есть возможность оформить ипотеку на льготных условиях.

Перечень документов для оформления ипотечного кредита каждой банк устанавливает самостоятельно, однако примерный перечень следующий:

• паспорта заёмщика и созаемщиков, если привлекаются;

• документы на земельный участок, если есть, например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения и другие;

• справка о доходах и удержанных суммах налога на каждого заёмщика (бывшая 2-НДФЛ), которую можно запросить у работодателя, за прошлые годы можно получить на Госуслугах или в личном кабинете ФНС);

• согласование строительства от местной администрации (если строите дом самостоятельно или с подрядчиком);

• проектная документация и договор участия в долевом строительстве (если приобретаете дом по ДДУ).

Когда вы уже заключили договор, нашли нужные средства и договорились об оплате, остаётся лишь дождаться окончания строительства дома.

Акт приёма-передачи. В зависимости от договорённостей с подрядчиком можно согласовывать проведение работ на каждом этапе. Для этого подписывать акт приёма-передачи результатов работ. К этому факту можно привязать и выплаты по договору. Например, если вы используете аккредитивный счёт, подрядчик сможет получать определённую сумму при предоставлении каждого подписанного вами акта.

В любом случае рекомендуем собирать все документы, подтверждающие проведённые платежи в качестве гарантий, особенно если вы оформили ипотеку и средства банк перечисляет частями вам или напрямую подрядчику. Также в будущем платёжные документы могут понадобиться для оформления налогового вычета.

Когда дом построен, необходимо зарегистрировать право собственности на него. Для этого нужно совершить следующие действия:

Шаг 1. Направление уведомления о завершении строительства

Если дом соответствует всем нормам, то в ответ администрация направит уведомление о соответствии дома требованиям законодательства. Направить уведомление можно лично, через портал Госуслуги (если доступно в вашем регионе) или через МФЦ.

Шаг 2. Подготовка технического плана дома

Это делает специалист БТИ или кадастровый инженер.

Шаг 3. Подача заявления на государственную регистрацию в Росреестр

Заявление также можно подать через МФЦ. По результатам регистрации вам выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на дом.

Если перед строительством вы не подавали уведомление о планируемом строительстве, то можно сразу обратиться в Росреестр, предварительно подготовив технический план дома.

Если дом был построен по договору участия в долевом строительстве, то в большинстве случаев ничего делать не нужно. Застройщик сам зарегистрирует право собственности, а дольщику передаст готовый пакет документов.