Как купить дом по договору участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это специальное соглашение между гражданином и застройщиком для покупки ещё не построенного жилья?Статья 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Согласно этому договору, застройщик обязуется построить дом самостоятельно или с привлечением подрядчиков и передать его вместе с земельным участком дольщику. В свою очередь гражданин должен оплатить стоимость такого дома по договору.

До марта 2022 года закон о долевом строительстве распространялся только на многоквартирные дома и покупку квартир, однако теперь ДДУ используется и для приобретения индивидуальных жилых домов (объектов ИЖС), которые находятся в границах малоэтажного жилого комплекса.

Приобретение дома по договору участия в долевом строительстве имеет сразу несколько преимуществ по сравнению с покупкой готового дома или строительством жилья подрядчиком.

Экономия. Покупка дома, которого фактически ещё не существует, связана с определёнными рисками, поэтому для привлечения покупателей застройщики устанавливают цены ниже, чем мог бы стоить аналогичный готовый дом. Однако, конечно, окончания строительства придётся подождать.

Общее имущество и инфраструктура. Застройщик осуществляет строительство целого комплекса, а не отдельно стоящего частного дома, поэтому он дополнительно создаёт и необходимые объекты: дороги и тротуары, парковки, объекты озеленения и детские площадки. Всё это станет общей собственностью дольщиков по окончании строительства.

Объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы и больницы) по закону застройщик возводить не обязан. Однако нередко строительство происходит на муниципальной или государственной земле при условии комплексного развития поселка. В этом случае можно рассчитывать на социальную инфраструктуру. К тому же во многих регионах существуют программы по стимулированию застройщиков к возведению социальных объектов: выдача субсидий, освобождение от налогов и подобное.

В любом случае все объекты общего имущества и социальной инфраструктуры включаются в документацию по планировке территории, которую застройщик разрабатывает и утверждает в отношении каждого комплекса и размещает в свободном доступе.

Льготные ипотечные программы. Для приобретения дома по ДДУ можно воспользоваться одной из программ ипотеки на льготных условиях. Все федеральные программы позволяют приобрести дом таким способом. А программа Семейной ипотеки допускает также и рефинансирование действующей ипотеки на более выгодных условиях по ставке до 6% годовых. Также во многих регионах существуют собственные программы выплат и льготных кредитов на улучшение жилищных условий, в том числе для приобретения дома по ДДУ.

Банки в целом гораздо более охотно выдают ипотеку на приобретение жилья в рамках долевого строительства малоэтажных жилых комплексов с использованием счетов эскроу.

Договор участия в долевом строительстве – это специальный механизм для жилищного строительства, поэтому ещё одним преимуществом будет защита и дополнительные гарантии?Статья 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» для граждан.

Безопасность сделки. Каждый договор участия в долевом строительстве обязательно регистрируется в Росреестре. Ведомство проверяет наличие необходимой документации, поэтому повторная продажа одного и того же дома исключается.

Безопасность расчётов. Для оплаты договоров граждане по ДДУ могут использовать специальный счёт эскроу. Средства остаются на этом счёте, а застройщик получает к ним доступ только после того, как предоставит в банк разрешения на ввод всех объектов в границах поселка. При этом, если что-то пойдёт не так, например, застройщик обанкротится и не сможет завершить строительство, гражданин сможет расторгнуть договор и вернуть деньги с счёта эскроу.

Контроль со стороны государства. По закону,?Статья 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» к застройщикам по ДДУ предъявляются требования к опыту застройки (не менее 3 лет) и объёму построенного жилья. При этом для осуществления строительства строительной компании необходимо получить на него разрешение и разработать проектную документацию, которая размещается в открытом доступе. Также для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию необходимо пройти процедуру технического контроля.

Исправление недостатков. По окончании строительства дольщик должен подписать акт приёма-передачи. Если дом не соответствует тому, что прописано в договоре, то застройщик обязан исправить существенные недостатки.

Гарантийный срок на дом. По закону гарантийный срок на дом не может быть меньше 5 лет. Этот прописывается в условиях договора. На инженерное и техническое оборудование: канализацию, трубопровод, отопление и вентиляцию, гарантия должна быть не менее 3 лет?В соответствии со статьёй 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».

Неустойка. Если строительство не закончено в срок, то дольщик имеет право получить компенсацию за каждый день просрочки. Это право установлено в законе и прописывается в договоре.

Когда вы уже выбрали застройщика и подходящий дом, можно заключать договор участия в долевом строительстве. Для этого необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

Шаг 1. Проверить застройщика

Во избежание возможных рисков стоит проверить застройщика с помощью Единой информационной системы жилищного строительства.

Шаг 2. Собрать необходимые документы

В большинстве случае понадобится лишь паспорт. Форму самого договора вам предоставят в офисе застройщика.

Если планируете использовать ипотеку, то на этом этапе нужно заручиться согласием банка на выдачу кредита. Вам могут понадобиться дополнительные документы:

• свидетельство о браке и рождении ребенка (при наличии),

• справка о доходах физического лица и удержанных суммах налога,

• проектная документация на строящийся дом от застройщика.

Если вы хотите использовать материнский капитал для оплаты, то это необходимо прописать в договоре, а также подать заявление на распоряжение средствами маткапитала.

Шаг 3. Подписать договор

Перед подписанием необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора. Там должны быть следующие пункты?В соответствии с п. 4.2 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…»:

• Подробная информация о будущем доме и земельном участке: площадь, количество этажей, количество комнат, материал стен, кадастровый номер участка и другое. Также в договоре должен быть план будущего дома;
  
• Сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи дольщику
  
• Цена, сроки и порядок оплаты договора. На этот пункт следует обратить особое внимание, особенно на положение об изменении стоимости дома в случае изменения его площади;
  
• Гарантийный срок на дом и инженерное оборудование;
• Сведения о банке, в котором будет открыт счет эскроу, если такой счёт используется.
  

Шаг 4. Зарегистрировать договор в Росреестре

ДДУ действителен, только если зарегистрирован в ЕГРН. Обычно регистрация договора происходит сразу после подписания. Как правило, документы на регистрацию передает застройщик.

Шаг 5. Оплатить стоимость дома по договору

После этого остаётся только ожидать окончания строительства.

Шаг 6. Подписать акт приёма-передачи

По окончании строительства дольщика приглашают на осмотр дома, если все хорошо, то можно подписать акт приёма-передачи. Если есть какие-то недостатки, то застройщик должен сначала их устранить.

Шаг 7. Зарегистрировать право собственности на дом

После подписания акта и получения ключей можно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Часто этим занимается сам застройщик, а вам выдаёт уже готовый пакет документов, включая выписку из ЕГРН о праве собственности на дом.

Если человек купил дом по ДДУ, то до окончания строительства и оформления жилья в собственность продать его можно с помощью другого специального механизма. Договор уступки прав требования?В соответствии со статьёй 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» – это возможность передать права на будущий дом от одного человека или организации к другому.