Что такое ЗОУИТ?

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – это территории, на которых действуют особые правила по использованию земли, строительству и совершению других действий. Например, к числу таких ограничений могут относиться: запрет на осуществление садоводства или огородничества, строительство домов. Требования могут быть самыми разными и зависят от конкретной территории.

Такие ограничения устанавливаются для защиты жизни и здоровья граждан, инженерных объектов и объектов культурного наследия, а также для охраны окружающей среды.

В законе?Статья 105 Земельного кодекса Российской Федерации указано всего 28 видов зон с особыми условиями использования территорий. Из них полноценное строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) возможно только в двух?П. 11 и 12 ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации: охранные зоны особо охраняемой природной территории и стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением. Но даже и в этих случаях могут быть наложены дополнительные ограничения. Поэтому при выборе и покупке земельного участка важно его проверить на наличие таких зон.

Информация о зонах с особыми условиями использования территорий содержится в едином государственном реестре недвижимости, поэтому можно получить выписку из ЕГРН, где будут указаны сведения о зарегистрированных на конкретном участке ЗОУИТ.

Есть ещё несколько дополнительных способов проверки ЗОУИТ:

• Публичная кадастровая карта
  
• Градостроительный план земельного участка
  
• Правила землепользования и застройки и карта градостроительного зонирования
  
• Региональные и муниципальные карты и геопорталы

На Публичной кадастровой карте (ПКК) отражаются зоны, которые зарегистрированы в ЕГРН – этот способ можно рассматривать как альтернативу выписке из ЕГРН, но ПКК не должна являться единственным источником информации.

Для того чтобы посмотреть ЗОУИТ на карте, достаточно найти свой участок, нажать на значок «Слои» в правом верхнем углу и в раскрывающемся списке поставить галочку в поле «Зоны с особыми условиями использования территорий».

Градостроительный план земельного участка – это документ, на котором изображён план территории участка, в том числе отмечены особые зоны с ограничениями. При составлении такого плана запрашиваются сведения из различных ведомств, поэтому информация в нем может быть более полной, чем отражена в ЕГРН. Тем не менее, этот документ не содержит информации о ЗОУИТ вокруг участка и о возможности установления таких зон в будущем.

Каждый собственник земельного участка может заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) лично в региональном ведомстве по строительству и архитектуре или через МФЦ или онлайн на портале Госуслуг. План предоставляется бесплатно.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) содержат информацию обо всех типах зон, которые есть в конкретном районе или населённом пункте, а также сведения о возможностях и ограничениях на строительство в каждой из таких зон.

Карта градостроительного зонирования представляет собой графический план района или населённого пункта, на котором размечены все зоны, указанные в ПЗЗ.

Эти документы размещаются на официальном сайте местной администрации. На этой странице можно, например, посмотреть правила землепользования и застройки и карту градостроительного зонирования города Брянск.

Больше половины регионов имеют свои региональные геопорталы – сервисы, в которых отмечаются важные для региона объекты, в том числе подобные особые зоны. Сведения на такие ресурсы заносят различные ведомства, каждое из них отвечает за свою сферу деятельности.

Например, обратите внимание на геопортал Московской области. Для того чтобы увидеть нужную вам зону, нужно отметить её галочкой в списке, который размещается рядом с картой. Такие сервисы работают по аналогии с Публичной кадастровой картой Росреестра.

Если в вашем регионе нет регионального геопортала, но есть охраняемые объекты культурного наследия, вредные производства, водные объекты и тому подобное, то в отношении большинства зон с особыми условиями использования территорий будет действовать специальный документ – положение, которое устанавливает в том числе площади и границы такой зоны и ограничения на строительство.

Самостоятельно справиться с таким количеством документов может быть довольно трудно, поэтому лучше обратиться к специалисту (юристу, риелтору и т.д.) по земельным вопросам.

Если вы нашли сведения о ЗОУИТ на вашем участке или рядом с ним, то следующим шагом будет определение ограничений, которые эта зона накладывает.

Ограничения каждой зоны, как правило указываются там же, где она отражена. Например, вы увидели ЗОУИТ на Публичной кадастровой карте, тогда слева, в сведениях об объекте можно увидеть и информацию об ограничениях. Другой пример: вы нашли зону на карте градостроительного зонирования вашего города. Смотреть ограничения нужно в ПЗЗ для вашего населённого пункта. Эти два документа действуют вместе.

Если вы хотите узнать о зоне и её ограничениях подробнее, то помогут следующие документы:

• Федеральный закон для таких зон как: водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия;

• Постановление Правительства об ограничениях для зон определённого вида (например, Постановление Правительства № 222 от 3 марта 2018 года о санитарно-защитных зонах);

• Положение о конкретной зоне, может быть утверждено федеральными, региональными или местными властями.

Такой гарантии получить невозможно. Границы ЗОУИТ могут измениться в любой момент, если будет существовать угроза жизни и здоровью граждан, окружающей среде, объектам культурного наследия и т.д.

Стоит заранее проверить нет ли поблизости от участка вредных производств, заповедников или других объектов, вокруг которых может быть установлена ЗОУИТ.

Помимо ЗОУИТ существуют ещё множество других территорий, строительство и другая деятельность на которых может быть ограничена. В том числе особо охраняемые природные территории (заповедники, национальные парки, памятники природы и др.), публичные и частные сервитуты, береговые полосы и другие.