Что такое ИЖС?

Собираетесь строить дом, но не знаете, какой земельный участок выбрать? Или земля уже есть, но в местной администрации сказали, что для строительства коттеджа нужно перевести ее в ИЖС? В статье разберем, что это такое, почему для строительства дома рекомендуют именно эти участки и можно ли оформить на ипотеку на ИЖС.

Логотип

Что значит ИЖС?

ИЖС — это аббревиатура, которая расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Термин используется в нескольких значениях.

Самый широкий смысл ИЖС имеет в государственных программах. Например, в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года им обозначают все виды частных жилых домов, которые регистрируют на территории страны.

Также ИЖС часто используют в названии услуг, связанных со строительством и ремонтом дома: проект ИЖС, договор ИЖС, строительство ИЖС и другие. С позиции закона это не совсем верно, но многим людям так удобнее. Сразу становится понятно, что речь идет именно о частном доме, а не о квартире или коммерческом здании.

С юридической позиции, ИЖС — это вид разрешенного использования (ВРИ) участка. Он определяет назначение земли и используется в документах по планированию территории. Такие земли предназначены для строительства капитальных жилых домов и располагаются в границах населенных пунктов.

Далее в статье ИЖС будет применяться именно в юридическом смысле.

Справочно:

Категория земли — это то, где расположен участок: в населенном пункте, на сельхозугодиях, в лесном или водном фонде, других местностях ?ст. 7 ЗК РФ. Вид разрешенного использования (ВРИ) — это деятельность, которую можно осуществлять на земельном участке: строить дом, высаживать огород, разводить скот, заниматься предпринимательством и так далее. Категорий земель всего семь, тогда как видов разрешенного использования множество. Все они перечислены в классификаторе ВРИ ?Приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540..

Участок может относиться только к одной категории земель, но иметь несколько видов разрешенного использования. Например, земельный участок в СНТ, который находится в границах населенного пункта, можно использовать как для садоводства, так и для строительства дома.


Какая минимальная площадь земельного участка под ИЖС?

По данному вопросу ответа в федеральном законодательстве нет. Поэтому нужно руководствоваться нормативными актами региона или муниципального образования.

Например, в Одинцовском районе Московской области минимальный размер участка под ИЖС составляет 0,08 га (8 соток), а максимальный — 0,25 га (25 соток) ?Решение Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18 августа 2006 года N 13/10. Тогда как в Саратовской области минимальный размер участка ИЖС составляет 0,06 га (6 соток), а максимальный — 0,2 га (20 соток) ?ст. 7 Закона Саратовской области от 30 сентября 2014 г. N 119-ЗСО.


Нужно ли разрешение на строительство дома на участке ИЖС?

Нет, в отношении индивидуальных домов действует уведомительный порядок. Он предполагает, что собственник до начала строительства должен направить соответствующее уведомление в местную администрацию.


Какой дом можно построить на участке ИЖС?

Согласно нормам Градостроительного кодекса, жилой дом на участке ИЖС должен быть:

  • Отдельно стоящим зданием;
  • Не выше трех этажей или 20 метров;
  • Предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на отдельные квартиры.

Дополнительные требования могут устанавливаться нормативными актами регионов и муниципалитетов. Обычно они касаются удаленности от границ и максимальной или минимальной площади дома на конкретном участке. Ознакомиться с ними можно в местных правилах землепользования и застройки.

Какой дом можно построить на участке ИЖС


Можно ли оформить ипотеку на ИЖС?

Да, рыночные и льготные программы позволяют оформить ипотеку как на строительство дома, так и на покупку земельного участка ИЖС с дальнейшим строительством коттеджа.


Какие плюсы и минусы у участков ИЖС?

Плюсы ИЖС

Земля с ВРИ ИЖС имеет несколько преимущество по сравнению с другими земельными участками:

  • Можно построить жилой дом до 3 надземных этажей и до 20 метров высотой;
  • Можно оформить постоянную регистрацию в построенном доме;
  • Развитая инфраструктура – земля ИЖС всегда находится в черте населенного пункта;
  • Доступная ипотека на льготных условиях;
  • Для покупки или первоначального взноса для ипотеки можно использовать материнский капитал;
  • Допускается выращивание сельхозкультур;
  • Возможно строительство гаражей и хозпостроек для личных нужд.

Недостатки ИЖС

  • Цена – основной минус. В отличие от участков с другими ВРИ, земли ИЖС стоят дороже, однако и дальнейшая ликвидность таких участков выше, поскольку и землю, и дом на ней можно будет выгодно продать;
  • Нельзя возводить коммерческие объекты, например, автосервис, магазин или другие. Для этого сначала нужно будет изменить вид разрешенного использования земельного участка.


Какие ещё бывают земельные участки?

При выборе земельного участка нужно внимательно смотреть на его категорию земель и ВРИ, чтобы недвижимость четко соответствовала вашим целям и задачам. Каждый из них имеет свои особенности, и не каждый позволяет построить жилой дом.

Виды разрешенного использования, которые чаще всего встречаются у участков на продаже, подробно разобраны в инструкции «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чем разница?». Здесь же расскажем об основных моментах, связанных с возможностью строительства дома, и отличиях ИЖС от других видов разрешенного использования.


ЛПХ и ИЖС: в чем разница?

Участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) предназначен для выращивания овощей и фруктов, а также разведения животных и птиц в личных целях.

Участки ЛПХ бывают двух видов:

  • Приусадебные участки — расположены в границах населенных пунктов и позволяют построить жилой дом.

  • Полевые участки — расположены на сельскохозяйственных землях и не допускают строительства жилого дома.

Отличие ЛПХ от ИЖС заключается в том, что на полевых участках ЛПХ нельзя построить дом, а на приусадебных участках — можно, но делать этого совсем необязательно. Главное — соблюдать основную цель, то есть вести личное подсобное хозяйство. Тогда как на участках ИЖС строительство дома является прямой обязанностью собственника земли.

ЛПХ и ИЖС: разница


Чем СНТ и ОНТ отличаются от ИЖС?

Садовое или огородническое некоммерческое товарищество (СНТ или ОНТ) – это не виды разрешенного использования, а объединения граждан, которые совместно занимаются садоводством или огородничеством. К таким участкам применяют три основных ВРИ.

«Ведение садоводства» — участок предназначен для отдыха и ведения садоводства для собственных нужд. Данный ВРИ позволяет строить жилой дом, который соответствует нормам ИЖС, но только если участок находится в границах населенного пункта и возможность строительства прописана в местных градостроительных правилах.

«Садоводство» — отличается от «ведения садоводства» тем, что устанавливается для сельскохозяйственных земель и не предполагает строительства жилого дома. При этом можно возводить вспомогательные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции и инвентаря.

«Ведение огородничества» — присваивается большинству участков ОНТ и не предполагает строительство дома. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения продукции и инвентаря.

Построить жилой дом можно только в СНТ, который расположен в границах населенного пункта


СНТ или ИЖС: что выбрать?

При выборе между СНТ и ИЖС нужно учитывать несколько аспектов, которые связаны со стоимостью покупки и содержания недвижимости, а также центром принятия решений о содержании и улучшении инфраструктуры.

Плюсы СНТ перед ИЖС:

  • Стоимость участка. Земля в СНТ дешевле участка ИЖС. Разница в цене будет зависеть от месторасположения участков и наличия инфраструктуры: асфальтированных дорог, интернета, магазинов, школ, больниц и другого.

  • Налог. Зависит от региональных ставок. Чаще налог за землю и дом в СНТ ниже, чем на участках ИЖС.

  • Тарифы на электроэнергию. Также зависят от ряда факторов, но обычно тарифы на электричество в СНТ ниже.

Минусы СНТ перед ИЖС:

  • Спрос. Желающих купить участок ИЖС всегда больше и в будущем продать такую землю будет значительно проще, чем недвижимость в СНТ.

  • Наличие центральных коммуникаций. Централизованное водоснабжение, водоотведение и отопление намного чаще встречается в поселках. Тогда как жителям СНТ приходится организовывать собственные скважины, септики и котельные. Бремя обслуживания коммуникаций в этом случае также ложится на собственников участков.

  • Подведения газа. Для ИЖС действует программа догазификации, за счет которой собственникам за государственный счет подводят газ к участкам. Товариществу газ подводят только до границы СНТ. Далее вести трубопровод придется за собственный счет. Затраты могут доходить до нескольких сотен тысяч рублей.

  • Большинство вопросов решаются с соседями. За инфраструктуру в поселках с участками ИЖС отвечает местная администрация. Она занимается асфальтированием дорог, освещением и прочим благоустройством в рамках бюджета и государственных субсидий. Члены СНТ занимаются этим самостоятельно и оплачивают все работы за счет членских взносов.

Справочно:

Все вопросы в товариществе решаются на общем собрании. Кроме того, большую роль в СНТ играет ответственность и предприимчивость председателя. Он может сделать из товарищества развитое и благоустроенное поселение, но чаще занимается поддержанием уже имеющейся инфраструктуры. 


Чем ДНП и ДНТ отличается от ИЖС?

Понятия дачное некоммерческое партнерство (ДНП) и дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) с 2019 года исключены из закона. Сейчас такие объединения дачников приравниваются к СНТ, даже если в документах до сих пор числится старое название.

Поэтому бывшие ДНП и ДНТ в сравнении с ИЖС имеют те же преимущества и недостатки, что и участки в садовых товариществах, о которых подробно писали выше.

ДНП и ДНТ приравнены к СНТ, поэтому строительство жилых домов на таких участках возможно на тех же условиях, что и в садовых товариществах


Какой участок лучше купить для строительства дома?

Это зависит от того какой дом вы хотите построить. 

Жилой дом можно построить на землях населённых пунктов (в том числе СНТ и ДНТ) со следующими видами разрешённого использования:

  • ИЖС
  • ЛПХ (приусадебный участок)
  • Ведение садоводства  

Садовый дом для сезонного проживания можно разместить на участках:

  • ЛПХ (приусадебный участок)
  • Ведение садоводства

Хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря можно строить на участках с ВРИ:

  • ЛПХ (полевой участок)
  • Ведение огородничества
  • Другие участки из категории сельскохозяйственных земель

На участках с ВРИ «садоводство» ничего строить нельзя.


Можно ли построить дом на землях сельскохозяйственного назначения?

По общему правилу на землях сельскохозяйственного назначения строить жилой дом нельзя. Но есть одно исключение — домостроительство разрешено на участках, которые принадлежат крестьянскому (фермерскому) хозяйству (КФХ).

При этом важно соблюсти ряд требований:

  • Площадь дома до 500 кв. м;
  • Дом занимает не больше 0,25% от всего земельного участка;
  • Высота дома до 3 этажей и до 20 метров.

Исходя из этих требований, земельный участок должен быть довольно большим. Например, если дом будет занимать 50 кв. м, то участок должен быть по площади не менее 2 га.

Можно ли построить дом на землях сельскохозяйственного назначения


Какая высота забора должна быть на участке ИЖС?

Высота забора на участке регламентируется региональными и муниципальными нормативными актами, а также местными правилами землепользования и застройки. Например, в Московской области забор на участке не должен быть выше 2 метров?ст. 27 Закона Московской области от 30.12.2014 N 191/2014-ОЗ.

Высота забора и размеры земельных участков для индивидуального строительства устанавливаются региональными и местными законами


Можно ли перевести участок в ИЖС?

Да, если участок расположен в границах населенного пункта, имеет межевание территории и поставлен на кадастровый учет. О том, как это сделать, подробно рассказано в инструкции «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС».

Когда участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, для присвоения ему статуса ИЖС нужно будет изменить категорию земель. Это возможно, однако процедура очень трудоемкая и требует значительного количества согласований. Поэтому рекомендуем обратиться к специалисту или выбрать другой участок.


Где посмотреть статус земельного участка?

Посмотреть категорию земельного участка можно с помощью Публичной кадастровой карты. Узнать все характеристики земельного участка, в том числе его виды разрешённого использования, можно с помощью выписки из ЕГРН. Сейчас в онлайн формате без графической части такую выписку можно получить бесплатно на портале Госуслуги.

170
657
20K

Спасибо за ваш комментарий!

Ваш комментарий принят

4 комментария

Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться на комментарий

Выберите причину

Спам

Реклама

Оскоробления и угрозы

Нецензурные выражения

Сначала новые

Сначала новые

Сначала популярные

А

Александр

14.03.2024, 17:45

Подскажите есть ли какие-то нормы, обязывающие муниципалитет строить Школы, Детские сады в малоэтажных микрорайонах? В крупных городах имеются целые районы с частным сектором на участках ИЖС с населением в десятки тысяч человек, выделенными участками под соц объекты, но без самих соц объектов.
Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться

Сотрудник организации

14.03.2024, 17:49

Александр, здравствуйте!

В Градостроительный кодекс введено понятие "оператор комплексного развития территории". Это юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающее реализацию решения о комплексном развитии территории, у которого будут ряд обязанностей. Федеральный закон № 627-ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ принят Государственной Думой 15 декабря 2023 года и одобрен Советом Федерации 22 декабря 2023 года. Проекты реновации будут разрабатывать синхронно с программами строительства и реконструкции социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры.
В план застройки войдут не только жилые дома, но также дороги, школы, детские сады и больницы.

Теперь застройщик должен будет действовать, исходя из планов муниципалитета. За подробностями необходимо обращаться в администрацию региона.
Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться

Н

Николай

17.02.2024, 12:29

У меня ИЖС в населённом пункте. Каким Законом регулируется правовое управление такими объектами. Может ли коммерческое общество без организации собственников в объединение управлять и устанавливать плату для них на услуги в одностороннем порядке
Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться

Сотрудник организации

17.02.2024, 12:53

Николай, добрый день.
Правовое регулирование пользованием земельными участками регламентируется Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, региональными правилами землепользования и застройки, региональными законодательными и иными нормативными актами.

Может ли коммерческое общество без организации собственников в объединение управлять и устанавливать плату для них на услуги в одностороннем порядке -  Права и обязанности коммерческой организации определяются ее Уставом, целями и видами деятельности, указанными помимо Устава в выписке из ЕГРЮЛ, а также законодательным актом, в рамках которого создана организация.

Согласно п. 2 ст. 50 ГК РФ и с учетом п. п. 2 и 3 ст. 66 ГК РФ коммерческие организации могут создаваться только в формах:
• а) полного и б) коммандитного товарищества (ст. ст. 69 — 81, 82 — 86 ГК);
• в) общества с ограниченной и г) с дополнительной ответственностью (ст. ст. 87 — 94, 95 ГК);
• д) акционерного общества (ст. ст. 96 — 104 ГК);
• е) производственного кооператива (ст. ст. 107 — 112 ГК);
• ж) унитарного предприятия (ст. ст. 113 — 115 ГК).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ утверждаются отдельные Федеральные законы, устанавливающие порядок создания реорганизации, ликвидации, правовое положение коммерческих организаций. Например, Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" определяет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации правовое положение общества с ограниченной ответственностью, права и обязанности его участников, порядок создания, реорганизации и ликвидации общества.
Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться

Популярные инструкции

Социальные выплаты и пособия в 2024 году

0
0
0
Социальные выплаты и пособия в 2024 году

Выплаты и пособия на детей в 2024 году

0
0
0
Выплаты и пособия на детей в 2024 году

Год семьи: меры поддержки, льготы, суммы выплат

0
0
0
Год семьи: меры поддержки, льготы, суммы выплат

Материнский капитал в 2024 году

0
0
0
Материнский капитал в 2024 году

Детское единое пособие в 2024 году

0
0
0
Детское единое пособие в 2024 году

Пенсии в 2024 году

0
0
0
Пенсии в 2024 году

Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

0
0
0
Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

Сельская ипотека 2024: вопросы и ответы

0
0
0
Сельская ипотека 2024: вопросы и ответы

Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

0
0
0
Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

Как воспользоваться Семейной ипотекой

0
0
0
Как воспользоваться Семейной ипотекой
Сервисы
Оценка жильяОценка жилья

Узнайте, сколько стоит ваша квартира

Оценить
Узнайте, сколько стоит ваша квартира
ИпотекаИпотека

Выберите лучшую ипотечную ставку

Посмотреть
Выберите лучшую ипотечную ставку
Ваши вопросы Все вопросы

Как продлить Единое пособие на ребенка?

0
0
0

Как получить налоговый вычет за страхование жизни?

0
0
0

До какого числа передаются показания счетчиков воды?

0
0
0

Как вызвать сантехника по месту жительства?

0
0
0
Все вопросы
Остались вопросы?
Задавайте!
Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
Тем временем, посмотрите наши инструкции
На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ"
Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
Тем временем, посмотрите наши инструкции