Что такое ИЖС?

ИЖС — это аббревиатура, которая расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Термин используется в нескольких значениях.

Самый широкий смысл ИЖС имеет в государственных программах. Например, в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года им обозначают все виды частных жилых домов, которые регистрируют на территории страны.

Также ИЖС часто используют в названии услуг, связанных со строительством и ремонтом дома: проект ИЖС, договор ИЖС, строительство ИЖС и другие. С позиции закона это не совсем верно, но многим людям так удобнее. Сразу становится понятно, что речь идет именно о частном доме, а не о квартире или коммерческом здании.

С юридической позиции, ИЖС — это вид разрешенного использования (ВРИ) участка. Он определяет назначение земли и используется в документах по планированию территории. Такие земли предназначены для строительства капитальных жилых домов и располагаются в границах населенных пунктов.

Далее в статье ИЖС будет применяться именно в юридическом смысле.

По данному вопросу ответа в федеральном законодательстве нет. Поэтому нужно руководствоваться нормативными актами региона или муниципального образования.

Например, в Одинцовском районе Московской области минимальный размер участка под ИЖС составляет 0,08 га (8 соток), а максимальный — 0,25 га (25 соток) ?Решение Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18 августа 2006 года N 13/10. Тогда как в Саратовской области минимальный размер участка ИЖС составляет 0,06 га (6 соток), а максимальный — 0,2 га (20 соток) ?ст. 7 Закона Саратовской области от 30 сентября 2014 г. N 119-ЗСО.

Нет, в отношении индивидуальных домов действует уведомительный порядок. Он предполагает, что собственник до начала строительства должен направить соответствующее уведомление в местную администрацию.

Согласно нормам Градостроительного кодекса, жилой дом на участке ИЖС должен быть:

• Отдельно стоящим зданием;
• Не выше трех этажей или 20 метров;
  
• Предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на отдельные квартиры.

Дополнительные требования могут устанавливаться нормативными актами регионов и муниципалитетов. Обычно они касаются удаленности от границ и максимальной или минимальной площади дома на конкретном участке. Ознакомиться с ними можно в местных правилах землепользования и застройки.

Да, рыночные и льготные программы позволяют оформить ипотеку как на строительство дома, так и на покупку земельного участка ИЖС с дальнейшим строительством коттеджа.

Плюсы ИЖС

Земля с ВРИ ИЖС имеет несколько преимущество по сравнению с другими земельными участками:

• Можно построить жилой дом до 3 надземных этажей и до 20 метров высотой;
  
• Можно оформить постоянную регистрацию в построенном доме;
  
• Развитая инфраструктура – земля ИЖС всегда находится в черте населенного пункта;
  
• Доступная ипотека на льготных условиях;
  
• Для покупки или первоначального взноса для ипотеки можно использовать материнский капитал;
  
• Допускается выращивание сельхозкультур;
  
• Возможно строительство гаражей и хозпостроек для личных нужд.
  

Недостатки ИЖС

• Цена – основной минус. В отличие от участков с другими ВРИ, земли ИЖС стоят дороже, однако и дальнейшая ликвидность таких участков выше, поскольку и землю, и дом на ней можно будет выгодно продать;
• Нельзя возводить коммерческие объекты, например, автосервис, магазин или другие. Для этого сначала нужно будет изменить вид разрешенного использования земельного участка.

При выборе земельного участка нужно внимательно смотреть на его категорию земель и ВРИ, чтобы недвижимость четко соответствовала вашим целям и задачам. Каждый из них имеет свои особенности, и не каждый позволяет построить жилой дом.

Виды разрешенного использования, которые чаще всего встречаются у участков на продаже, подробно разобраны в инструкции «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чем разница?». Здесь же расскажем об основных моментах, связанных с возможностью строительства дома, и отличиях ИЖС от других видов разрешенного использования.

Участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) предназначен для выращивания овощей и фруктов, а также разведения животных и птиц в личных целях.

Участки ЛПХ бывают двух видов:

• Приусадебные участки — расположены в границах населенных пунктов и позволяют построить жилой дом.

• Полевые участки — расположены на сельскохозяйственных землях и не допускают строительства жилого дома.

Отличие ЛПХ от ИЖС заключается в том, что на полевых участках ЛПХ нельзя построить дом, а на приусадебных участках — можно, но делать этого совсем необязательно. Главное — соблюдать основную цель, то есть вести личное подсобное хозяйство. Тогда как на участках ИЖС строительство дома является прямой обязанностью собственника земли.

Садовое или огородническое некоммерческое товарищество (СНТ или ОНТ) – это не виды разрешенного использования, а объединения граждан, которые совместно занимаются садоводством или огородничеством. К таким участкам применяют три основных ВРИ.

«Ведение садоводства» — участок предназначен для отдыха и ведения садоводства для собственных нужд. Данный ВРИ позволяет строить жилой дом, который соответствует нормам ИЖС, но только если участок находится в границах населенного пункта и возможность строительства прописана в местных градостроительных правилах.

«Садоводство» — отличается от «ведения садоводства» тем, что устанавливается для сельскохозяйственных земель и не предполагает строительства жилого дома. При этом можно возводить вспомогательные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции и инвентаря.

«Ведение огородничества» — присваивается большинству участков ОНТ и не предполагает строительство дома. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения продукции и инвентаря.

При выборе между СНТ и ИЖС нужно учитывать несколько аспектов, которые связаны со стоимостью покупки и содержания недвижимости, а также центром принятия решений о содержании и улучшении инфраструктуры.

Плюсы СНТ перед ИЖС:

• Стоимость участка. Земля в СНТ дешевле участка ИЖС. Разница в цене будет зависеть от месторасположения участков и наличия инфраструктуры: асфальтированных дорог, интернета, магазинов, школ, больниц и другого.
  

• Налог. Зависит от региональных ставок. Чаще налог за землю и дом в СНТ ниже, чем на участках ИЖС.
  

• Тарифы на электроэнергию. Также зависят от ряда факторов, но обычно тарифы на электричество в СНТ ниже.

Минусы СНТ перед ИЖС:

• Спрос. Желающих купить участок ИЖС всегда больше и в будущем продать такую землю будет значительно проще, чем недвижимость в СНТ.
  

• Наличие центральных коммуникаций. Централизованное водоснабжение, водоотведение и отопление намного чаще встречается в поселках. Тогда как жителям СНТ приходится организовывать собственные скважины, септики и котельные. Бремя обслуживания коммуникаций в этом случае также ложится на собственников участков.
  

• Подведения газа. Для ИЖС действует программа догазификации, за счет которой собственникам за государственный счет подводят газ к участкам. Товариществу газ подводят только до границы СНТ. Далее вести трубопровод придется за собственный счет. Затраты могут доходить до нескольких сотен тысяч рублей.
  

• Большинство вопросов решаются с соседями. За инфраструктуру в поселках с участками ИЖС отвечает местная администрация. Она занимается асфальтированием дорог, освещением и прочим благоустройством в рамках бюджета и государственных субсидий. Члены СНТ занимаются этим самостоятельно и оплачивают все работы за счет членских взносов.

Понятия дачное некоммерческое партнерство (ДНП) и дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) с 2019 года исключены из закона. Сейчас такие объединения дачников приравниваются к СНТ, даже если в документах до сих пор числится старое название.

Поэтому бывшие ДНП и ДНТ в сравнении с ИЖС имеют те же преимущества и недостатки, что и участки в садовых товариществах, о которых подробно писали выше.

Это зависит от того какой дом вы хотите построить. 

Жилой дом можно построить на землях населённых пунктов (в том числе СНТ и ДНТ) со следующими видами разрешённого использования:

• ИЖС
  
• ЛПХ (приусадебный участок)
  
• Ведение садоводства  

Садовый дом для сезонного проживания можно разместить на участках:

• ЛПХ (приусадебный участок)
  
• Ведение садоводства

Хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря можно строить на участках с ВРИ:

• ЛПХ (полевой участок)
  
• Ведение огородничества
  
• Другие участки из категории сельскохозяйственных земель

На участках с ВРИ «садоводство» ничего строить нельзя.

По общему правилу на землях сельскохозяйственного назначения строить жилой дом нельзя. Но есть одно исключение — домостроительство разрешено на участках, которые принадлежат крестьянскому (фермерскому) хозяйству (КФХ).

При этом важно соблюсти ряд требований:

• Площадь дома до 500 кв. м;
  
• Дом занимает не больше 0,25% от всего земельного участка;
  
• Высота дома до 3 этажей и до 20 метров.

Исходя из этих требований, земельный участок должен быть довольно большим. Например, если дом будет занимать 50 кв. м, то участок должен быть по площади не менее 2 га.

Высота забора на участке регламентируется региональными и муниципальными нормативными актами, а также местными правилами землепользования и застройки. Например, в Московской области забор на участке не должен быть выше 2 метров?ст. 27 Закона Московской области от 30.12.2014 N 191/2014-ОЗ.

Да, если участок расположен в границах населенного пункта, имеет межевание территории и поставлен на кадастровый учет. О том, как это сделать, подробно рассказано в инструкции «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС».

Когда участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, для присвоения ему статуса ИЖС нужно будет изменить категорию земель. Это возможно, однако процедура очень трудоемкая и требует значительного количества согласований. Поэтому рекомендуем обратиться к специалисту или выбрать другой участок.

Посмотреть категорию земельного участка можно с помощью Публичной кадастровой карты. Узнать все характеристики земельного участка, в том числе его виды разрешённого использования, можно с помощью выписки из ЕГРН. Сейчас в онлайн формате без графической части такую выписку можно получить бесплатно на портале Госуслуги.