Что значит ИЖС?
ИЖС – это аббревиатура, которая имеет сразу несколько значений.
Первое и самое широкое – это индивидуальное жилищное строительство как одно из направлений политики государства в жилищной сфере.
Во-вторых, ИЖС может обозначать сам процесс строительства частного дома, который включает разработку проекта, заключение договора с подрядчиком, проведение работ и их приемку.
В-третьих, ИЖС – это юридический термин, который обозначает вид разрешённого использования земельного участка. Он определяет назначение земли и используется в документации по планированию территории, которая утверждается местными и региональными органами власти. Далее рассмотрим ИЖС именно в этом смысле.
Справочно:
Категория земель – это более широкая характеристика участка. Земельный кодекс устанавливает всего семь таких категорий?В соответствии со статьёй 7 Земельного кодекса Российской Федерации, и каждый участок может относиться только к одной из них. Строительство дома разрешено только на землях населённых пунктов и в некоторых случаях на сельскохозяйственных землях, остальные категории земель для жилищного строительства не подходят.
В отличие от категорий земель, видов разрешённого использования (ВРИ) существует множество, и у каждого земельного участка их может быть несколько. Например, такие термины как ИЖС, ЛПХ, садоводство, животноводство и другие, перечисленные в классификаторе?Классификатор видов разрешённого использования земельных участков утверждён Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, являются видами разрешённого использования земельных участков. ВРИ определяет то, как можно использовать конкретный земельный участок: какие дома можно строить, можно ли вести садоводство и размещать хозпостройки и другие особенности.
Подробнее о видах разрешённого использования можно прочитать в нашей инструкции.
Плюсы и минусы участка со статусом ИЖС
Если вы хотите построить дом для круглогодичного проживания, то ИЖС как вид разрешённого использования подходит лучше всего. Участки ИЖС всегда находятся в границах населенных пунктов,
Плюсы ИЖС
Земля с ВРИ ИЖС имеет несколько преимущество по сравнению с другими земельными участками:
- Можно построить жилой дом до 3 надземных этажей и до 20 метров высотой;
- Можно оформить постоянную регистрацию в построенном доме;
- Развитая инфраструктура – земля ИЖС всегда находится в черте населённого пункта;
- Доступна ипотека на льготных условиях;
- Допускается выращивание сельхозкультур;
- Возможно строительство гаражей и хозпостроек для личных нужд;
- Можно использовать материнский капитал.
Недостатки ИЖС
Тем не менее участки ИЖС имеют и несколько минусов:
- Цена – основной минус, в отличие от участков с другими ВРИ, земли ИЖС стоят дороже, однако и дальнейшая ликвидность таких участков выше, поскольку и землю, и дом на ней можно будет выгодно продать;
- Нельзя возводить коммерческие объекты, например, автосервис, магазин или другие. Для этого сначала нужно будет изменить вид разрешённого использования земельного участка.
Какие ещё бывают земельные участки?
При выборе земельного участка нужно внимательно смотреть на его характеристики: категорию земель и ВРИ, и выбирать тот, который подходит для ваших целей. Вам могут попасться следующие виды:
ЛПХ
Участок для ЛПХ или личного подсобного хозяйства может быть двух видов: приусадебный участок или полевой участок. Это зависит от того, на землях какой категории он находится. Дом на участке можно построить, только если он находится в границах населённого пункта. Тогда земельный участок называется приусадебным.
Если же надел находится на сельскохозяйственных землях, то это полевой участок и создать объект капитального строительства на нём нельзя.
СНТ или ОНТ
Садовое или огородническое некоммерческое товарищество (СНТ или ОНТ) – это не ВРИ, а объединение граждан, которые совместно занимаются садоводством или огородничеством. В этом случае также важно, находится ли земля в границах населённого пункта, или СНТ/ОНТ расположены на сельскохозяйственных землях. Также важно какой именно вид разрешённого использования установлен для участка.
Участки СНТ и ОНТ могут иметь следующие характеристики:
ВРИ – садоводство. Устанавливается для сельскохозяйственных земель и предполагает только размещение вспомогательных построек для хранения с\х продукции и инвентаря
ВРИ – ведение садоводства. Участок предназначен для отдыха и для ведения садоводства для собственных нужд. Предполагает возможность строительства собственного жилого дома, соответствующего нормам ИЖС, если участок находится в границах населённого пункта и это разрешено местными градостроительными правилами.
ВРИ – ведение огородничества. Такой ВРИ присвоен большинству участков ОНТ. Не предполагает строительство дома. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения.
ДНП или ДНТ
Понятия дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) и дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) были исключены из закона, поэтому сейчас все такие объединения дачников приравниваются к СНТ, даже если в документах до сих пор числится старое название. Поэтому регулирование деятельности на таких земельных участках, и в том числе строительства индивидуальных домов, аналогично СНТ и зависит от категории земель и ВРИ
Какой дом можно построить на участке ИЖС?
Общие требования к дому установлены Градостроительным кодексом РФ?В соответствии со статьёй 1 Градостроительного кодекса РФ:
- Дом должен быть не выше трёх этажей и 20 метров;
- Это должно быть отдельно стоящее здание;
- Предназначен для проживания одной семьи (без деления на отдельные квартиры).
Однако в зависимости от региона и населённого пункта к строительству домов предъявляются разные требования по удалённости от границ и максимальной и минимальной площади дома на конкретном участке (часто в процентном соотношении). Это можно посмотреть в местных Правилах землепользования и застройки.
Какой участок лучше купить для строительства дома?
Это зависит от того какой дом вы хотите построить.
Жилой дом можно построить на землях населённых пунктов (в том числе СНТ и ДНТ) со следующими видами разрешённого использования:
- ИЖС
- ЛПХ (приусадебный участок)
- Ведение садоводства
Садовый дом для сезонного проживания можно разместить на участках:
- ЛПХ (приусадебный участок)
- Ведение садоводства
Хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря можно строить на участках с ВРИ:
- ЛПХ (полевой участок)
- Ведение огородничества
- Другие участки из категории сельскохозяйственных земель
На участках с ВРИ «садоводство» ничего строить нельзя.
Можно ли построить дом на землях сельскохозяйственного назначения?
По общему правилу на землях сельскохозяйственного назначения строить жилой дом нельзя, однако существует и исключение. Если участок принадлежит крестьянскому-фермерскому хозяйству (КФХ), то дом построить можно при условии соблюдения следующих требований:
- Площадь дома до 500 кв. м;
- Дом занимает не больше 0,25% от всего земельного участка;
- Высота дома до 3 этажей и до 20 метров.
Исходя из этих требований, земельный участок должен быть довольно большим. Например, если дом будет занимать 50 кв. м, то участок должен быть по площади не менее 2 га.
Где посмотреть статус земельного участка?
Посмотреть категорию земельного участка можно с помощью Публичной кадастровой карты. Узнать все характеристики земельного участка, в том числе его виды разрешённого использования, можно с помощью выписки из ЕГРН. Сейчас в онлайн формате без графической части такую выписку можно получить бесплатно на портале Госуслуги.
Можно ли присвоить земле статус ИЖС?
Если участок находится в границах населённого пункта, но не имеет ВРИ ИЖС. То вид разрешённого использования этого участка можно сменить.
Если же участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, то для присвоения ему вида разрешённого использования ИЖС нужно будет изменить категорию земель. Это возможно, однако процедура очень трудоёмкая и требует значительного количества согласований, поэтому рекомендуем обратиться к специалисту или выбрать другой участок.
