Что такое ипотека?

Ипотечный кредит — заем под залог недвижимости. По нему банк выдает клиенту деньги на покупку, например, квартиры. Приобретенная недвижимость находится у заемщика во владении, но продать, подарить или обменять ее он может только с письменного согласия банка. Такой режим владения квартирой сохраняется до момента полной уплаты долга.

Зачастую ипотечный кредит называют ипотекой, но с юридической позиции это не одно и то же. Ипотека— это недвижимость, которую банк получает в качестве залога, а ипотечный кредит — заем, обеспеченный ипотекой. Все особенности подробно описаны в законе об ипотеке?Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Однако большинству людей привычнее использовать эти понятия как синонимы. Поэтому далее в статье будем применять ипотеку и ипотечный кредит для обозначения кредита на недвижимость.

Ипотека — целевой заем, который выдается только на покупку недвижимости. Кредит — более широкое понятие, которое включает в себя все виды займов под проценты, в том числе ипотеку. Но обычно под кредитом понимают потребительский заем, который может использоваться для любых целей: покупки автомобиля, техники, мебели и других нужд.

В сети часто можно встретить вопрос: что выгоднее — кредит или ипотека? Ответ очевиден: если деньги нужны для покупки жилья, ипотека будет значительно выгоднее, так как по ней действуют более низкие ставки.

Иногда люди все же оформляют потребительский кредит для покупки жилья. Например, когда на квартиру не хватает 200-300 тыс. рублей, банк скорее всего откажет в ипотеке, ведь с такой небольшой суммы он не сможет получить прибыль. Однако в подобной ситуации можно оформить ипотеку, допустим, на 1 млн рублей, через пару месяцев досрочно внести имеющиеся 700-800 тыс. рублей и выплачивать оставшуюся часть займа по низкой ставке.

Можно выделить два основных вида ипотеки: рыночную и с государственной поддержкой.

К рыночным программам относятся любые виды ипотеки, которые устанавливает банк. Их условия тесно связаны со ставкой рефинансирования ЦБ, так как банки берут деньги в долг у государства и перезанимают их гражданам под более высокий процент.

Льготные программы работают по тому же принципу, но государство компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставкой. Такая ипотека имеет целевое назначение и положена гражданам, которые отвечают определенным критериям.

Далее разберем, какие условия установлены для рыночных и льготных ипотечных программ.

Если говорить о возрасте, законом об ипотеке не установлено никаких ограничений. Однако возрастные рамки могут быть у банка или программы кредитования.

Минимальный возраст может варьироваться от 18 до 25 лет, максимальный — обычно не превышает 75 лет на момент закрытия ипотеки (например, при оформлении займа сроком на 15 лет заемщик должен быть не старше 60 лет). В целом — все индивидуально и зависит от многих факторов: уровня дохода заемщика, привлечения созаемщика, кредитной истории и других особенностей.

Когда речь идет о категории граждан, на рыночных условиях ипотека доступна почти каждому: работникам по найму, пенсионерам, индивидуальным предпринимателям, и даже иностранцам. Главное — иметь подтвержденный доход и хорошую кредитную историю. Остальные критерии банк рассмотрит в индивидуальном порядке.

По льготным ипотечным программам действуют следующие условия:

• Льготная ипотека — может воспользоваться любой совершеннолетний гражданин России;

• Семейная ипотека — могут оформить семьи, в которых родился ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, воспитываются двое несовершеннолетних детей или ребёнок с инвалидностью, родившийся до 31 декабря 2023 года;

• IT-ипотека — для сотрудников аккредитованных IT-компаний в возрасте до 50 лет (есть ряд особенностей по месту работы и уровню дохода);

• Сельская ипотека — может оформить любой гражданин Российской Федерации, живущий в сельской местности или планирующий туда переехать;

• Дальневосточная ипотека — могут воспользоваться молодые семьи, участники программы Дальневосточный и арктический гектар и программ мобильности трудовых ресурсов, медработники, учителя, вынужденные переселенцы и работники предприятий ОПК.

Стандартный перечень документов для ипотеки от покупателя включает паспорт, ИНН, СНИЛС, справку о доходах и заверенную копию трудовой книжки.

В зависимости от категории получателей или требований банка могут потребоваться другие документы. Например, мужчин до 27 лет просят предоставить военный билет, женатых и замужних — документ о браке, пенсионеров — справку о назначении и размере пенсии, ИП — свидетельство о регистрации в ФНС, налоговую декларацию и лицензию (если деятельность предпринимателя лицензируется).

Когда заемщик имеет учетную запись в Госуслугах и является зарплатным клиентом, банк может предложить оформить ипотеку в упрощенном порядке по двум документам, например, по паспорту и СНИЛС. Всю информацию о человеке сотрудники банка получат из электронных баз данных, поэтому дополнительных бумаг не потребуется.

При покупке жилья на вторичном рынке от продавца для ипотеки понадобится паспорт, документы на квартиру (документ о переходе права, выписка из ЕГРН, технический паспорт), отчет об оценке и справка о зарегистрированных в квартире.

В отдельных случаях понадобятся другие бумаги. Например, если квартира приобреталась в браке, продавец должен предоставить нотариальное согласие супруга на продажу квартиры. А если для покупки жилья продавец использовал маткапитал, ему потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Следует описать ситуацию сотруднику банка и получить исчерпывающий перечень документов, которые понадобятся от продавца в вашем конкретном случае.

Да, в большинстве случаев первоначальный взнос обязателен и служит дополнительной гарантией уплаты долга. Если заемщик сумел накопить первоначальный взнос, значит, он платежеспособен и может оплачивать кредит.

По рыночным ипотечным программам минимальный размер первоначального взноса составляет от 15-20% от стоимости жилья. Иногда банки предлагают оформить ипотеку без первоначального взноса, но тогда процент по кредиту будет заметно выше.

По программе «Льготная ипотека» минимальный первоначальный взнос составляет 30% от стоимости жилья, по остальным льготным ипотечным программам – от 20%.

Сумма, которую банк готов одобрить для ипотеки, станет известна только после подачи заявки. При расчете специалисты будут отталкиваться от уровня дохода заемщика: зарплаты, пенсии, вознаграждений по договорам гражданско-правового характера (ГПХ) и другой прибыли. При этом алименты, пособия, выплаты на детей и стипендии в качестве дохода учитываться не будут.

По льготным ипотечным программам установлены следующие максимальные суммы кредита:

• Семейная ипотека — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области, 6 млн рублей для остальных регионов (можно сочетать с рыночной или региональной ипотекой);

• IT-ипотека — до 18 млн для регионов с населением больше 1 млн человек, 9 млн рублей для регионов с населением 1 млн и меньше человек;

• Льготная ипотека — до 6 млн рублей во всех российских регионах;

• Сельская ипотека — до 6 млн;

• Дальневосточная ипотека и Арктическая ипотека – до 9 млн рублей, если жилье по площади больше 60 кв. метров (за исключением вторичного жилья), 6 млн рублей в остальных случаях.
  

Минимальный срок, на который выдают ипотеку, составляет 1-3 года, а максимальный — до 30 лет. Итоговый период кредитования зависит от условий конкретного банка.

Срок кредитования по Льготной ипотеке, Семейной ипотеке и IT-ипотеке банки устанавливают сами — он может составлять от 1 до 30 лет. Тогда как максимальный срок кредита по Сельской ипотеке — 25 лет, а по Дальневосточной ипотеке — 20 лет.

Нужно помнить, что от выбранного срока кредита зависит переплата по процентам и размер ежемесячного платежа. Чем меньше срок, тем ниже переплата и больше ежемесячный платеж. И наоборот — чем выше срок, тем меньше ежемесячный платеж, но выше переплата по процентам.

В сентябре 2023 года рыночная ставка по ипотеке в среднем составила 14% годовых. Точный процент зависит от вида жилья (первичный или вторичный рынок) и условий конкретного банка.

Текущие ставки по льготным ипотечным программам:

• Льготная ипотека — до 8%;

• Семейная ипотека — до 6%;

• IT-ипотека — до 5%;

• Сельская ипотека — до 3%;

• Дальневосточная ипотека — до 2%.

Рыночная ипотека позволяет купить или построить любой вид недвижимости на первичном и вторичном рынке: квартиру, дом, земельный участок, апартаменты и даже коммерческую недвижимость.

Льготные программы можно использовать для покупки или строительства жилья. Подробные условия программ можно изучить на страницах:

• Льготная ипотека

• Семейная ипотека

• IT-ипотека

• Сельская ипотека

• Дальневосточная ипотека

Если заемщик перестает оплачивать ипотеку, банк получает право реализовать недвижимость. Тогда заемщика признают банкротом, квартиру продают на торгах, а вырученными средствами оплачивают долг по ипотечному кредиту.

Банкротство должника и продажа квартиры с торгов — крайняя мера. Сначала банк попытается урегулировать ситуацию, например, предложит реструктуризировать долг, т.е. уменьшить размер ежемесячных платежей и увеличить срок ипотеки, чтобы должник смог дальше платить по кредиту. Также заемщики, у которых снизился доход, могут оформить кредитные каникулы, т.е. отсрочить выплату платежей по ипотеке на срок до 6 месяцев.

И только когда заемщик игнорирует предписания и не пытается решить проблему с долгом, банк инициирует процедуру банкротства, чтобы продать ипотечную квартиру и вернуть свои деньги.

Лучше сначала подать заявку на ипотеку. Так вы сможете узнать, сколько средств готов выделить банк и на каких условиях.

После одобрения ипотеки заемщику дается определенный срок на поиск подходящей недвижимости. В большинстве случаев этого времени достаточно, чтобы найти жилье и начать оформление сделки.