Инструкции — Продажа

Как продать квартиру по выгодной цене: пошаговая инструкция

10 карточек

Продажа квартиры — ответственный шаг, который требует не только юридической подкованности, но и умения вести переговоры с покупателями и договариваться о цене. Выгодно продать жилье поможет профессиональный риелтор, однако не все могут себе позволить его услуги. Вот что следует учесть, если вы решили продать квартиру самостоятельно.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Как определить стоимость квартиры при продаже.
  • Как правильно написать объявление о продаже квартиры.
  • Как составить договор купли-продажи.
  • Как получить деньги от покупателя безопасным способом.
  • Когда заплатить налог с продажи квартиры.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора. Однако это дорогой способ. В качестве альтернативы можно привлечь профессионального оценщика или оценить стоимость самостоятельно. Если вызываете оценщика, лучше выбирать компании, которые состоят в саморегулируемых обществах оценщиков (СРО). Для проведения оценки понадобится паспорт владельца, подтверждение прав собственности на квартиру и справка из БТИ.

Самый распространенный способ оценить стоимость квартиры самостоятельно — зайти на сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе. Оцените стоимость квартир в домах одного возраста и планировки с вашим. Если не найдете предложений с нужным количеством комнат и метражом, рассчитайте стоимость исходя из цены за квадратный метр.

Цены на квартиры в одном и том же районе могут существенно различаться. Как правило, это объясняется удаленностью от остановок транспорта, наличием парковки и ветхостью жилого дома. Порой стоимость различается даже у квартир в одном доме или подъезде. Например, балкон или лоджия, приятный вид из окна, наличие свежего ремонта, ухоженный подъезд, консьерж, грузовой лифт объективно повышают стоимость квартиры. К понижающим цену факторам относятся первый (7–10%) или последний этажи (2–3%), вид из окна на заводы и дорогу, тип дома (старая панельная многоэтажка), ветхое состояние коммуникаций и жилья в целом.

Оценить примерную стоимость квартиры поможет онлайн-калькулятор на спроси.дом.рф

Чтобы воспользоваться калькулятором, укажите адрес, количество комнат и общий метраж квартиры. Инструмент собирает данные по объявлениям о продаже жилья на указанной улице и выводит среднюю цену.


от 2 до 5

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ

стоят услуги оценщиков жилой недвижимости (в зависимости от региона)

Как правильно написать объявление о продаже квартиры?

Описывая жилье, укажите адрес, количество комнат, метраж — общий, жилой и кухни в отдельности, — тип санузла. Обязательно напишите, как далеко ваш дом расположен от метро, железнодорожной станции или автобусной остановки.

Найдите особо привлекательные стороны своей квартиры, которые смогут заинтересовать потенциального покупателя. Возможно, жилье находится в зеленом районе, а окна выходят на парк? Укажите это.

Уделите внимание юридическим аспектам: как долго вы владеете жильем, сколько собственников, нет ли обременения в виде ипотеки. Такие объявления обычно располагают к себе потенциального покупателя, поскольку сразу обозначают, с какими трудностями он может столкнуться в процессе покупки.

Проверьте грамотность текста через бесплатные онлайн-сервисы и избегайте большого количества заглавных букв и восклицательных знаков. Не используйте слова «дешево» и «недорого» — покупатель сам оценит выгодность вашего предложения. Опытные риелторы также не советуют использовать фразу «возможен торг», поскольку это говорит о том, что вы намеренно завысили стоимость квартиры. Кроме того, лучше не писать, что хотите продать квартиру «срочно»: во-первых, покупатель может решить, что имеет дело с мошенниками, во-вторых, необходимость срочной продажи даст ему основание торговаться и сбивать цену.

Нужны ли фотографии в объявлении о продаже квартиры?

Обязательно. Для квартир бизнес- и премиум-класса стоит привлечь профессионального фотографа, в остальных случаях можно обойтись своими силами. Проводите съемку в светлое время суток и желательно в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок и уберите из кадра личные вещи. Покупатель должен захотеть жить в этой квартире — только тогда он откликнется на ваше предложение.

Как подготовиться к показу квартиры?

Перед приходом потенциального покупателя наведите порядок и уберите личные вещи на закрытые полки и в шкафы. Проверьте исправность работы выключателей, обеспечьте квартиру хорошим освещением. Не забудьте проветрить помещение.

Вы не обязаны предоставлять все документы на квартиру при первой встрече с потенциальным покупателем, однако лучше держать под рукой те, что подтверждают право собственности, — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о собственности (выдавалось до июля 2016 года).

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Когда покупатель найден и обговорены принципиальные вопросы о стоимости, сроках оплаты и въезда-выезда, можно начинать процесс сделки. Для продажи квартиры потребуются следующие документы:

  1. Подтверждение прав собственности на жилье. Это может быть свидетельство о праве собственности (выдавалось до июля 2016 года) или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую можно заказать на сайте Росреестра. Кроме того, к таким документам относятся договор купли-продажи, мены, дарения или долевого строительства; судебные решения при наследовании имущества или акт государственного органа, например решение о приватизации квартиры.
  2. Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность всех собственников жилья, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, не имеющих паспорта.
  3. Кадастровый паспорт на жилое помещение из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  4. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  5. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
  6. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через портал «Госуслуги»);
  7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.

на 7-8%

могут различаться цены на квартиры в зависимости от их удаленности от метро или автобусных остановок

Как составить договор о продаже квартиры?

Перед тем как составить договор, обговорите с покупателем все нюансы: порядок расчетов, оплату оформления и регистрации сделки, сроки совершения сделки и другие вопросы, касающиеся перехода прав на жилое помещение. Если покупатель просит отложить совершение сделки, у продавца два пути. Первый — заключить предварительный договор купли-продажи. В нем указываются обговоренные условия и дата, до которой должен быть подписан основной договор. Второй путь — соглашение о задатке или авансе. Оно закрепляет договоренности и служит гарантией того, что сделка состоится.

Составление договора купли-продажи лучше доверить риелтору или юристу. Если такой возможности нет, можно сделать это самостоятельно по образцу. Когда квартира покупается с использованием ипотечного кредита (займа), то рекомендуемую форму договора, как правило, предоставляет организация, в том числе кредитная организация, предоставляющая ипотечный кредит (заем).


Образец договора купли-продажи

Обращаем внимание, что это рекомендованный образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Что включить в договор купли-продажи?

  • Цена жилого помещения
  • Адрес
  • Техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данными кадастрового паспорта
  • Порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу
  • Распределение расходов по оформлению сделки
  • Срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю
  • Сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости
  • Если в квартире зарегистрированы жильцы (члены семьи продавца или квартиросъемщики), то есть лица, сохраняющие право пользования этой жилплощадью после продажи, в договоре нужно привести перечень этих лиц с указанием их прав на пользование квартирой (либо указать, что эти лица утрачивают права пользования в момент снятия с регистрационного учета либо государственной регистрации перехода прав собственности к другому лицу).

Договор купли-продажи не требует нотариального заверения, но есть исключения. Так, продажу долей в праве общей собственности на квартиру придется заверить у нотариуса, даже если все участники отчуждают свои доли (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Кроме того, участие нотариуса понадобится, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан.

Договор подписывается по количеству сторон в сделке: если со стороны продавца или покупателя выступают несколько лиц, то экземпляр делается для каждого. Отдельная копия предназначена для регионального подразделения Росреестра, который зарегистрирует права нового собственника, но этим занимается покупатель или его представитель.

Как и когда брать деньги у покупателя?

Российское законодательство никак не регламентирует порядок расчета при покупке и продаже квартиры, поэтому все условия необходимо прописать в договоре. Если покупатель готов внести предоплату, можно заключить соглашение о задатке или авансе, в котором оговариваются срок и сумма платежа. Договор купли-продажи может предусматривать любой порядок расчетов, в том числе когда часть средств вносится покупателем в момент подписания договора, а остальное выплачивается после государственной регистрации права собственности на покупателя.

Платить можно как наличными, так и по безналичному расчету. Если покупатель платит наличными, каждую передачу денег необходимо фиксировать письменно — распиской, а если продавец — юридическое лицо, то подтверждением получения денежных средств должен служить финансовый документ (например, платежное поручение с отметкой банка об исполнении). Безналичный расчет таких сложностей не требует, однако за банковский перевод банк, как правило, взимает комиссию.

Популярный способ расчета — аренда депозитарной банковской ячейки. Можно заключить трехсторонний договор с банком, согласно которому продавец сможет забрать деньги сразу, как только покупатель получит выписку из ЕГРН о том, что он стал собственником квартиры. Чтобы забрать деньги, нужно получить свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации права собственности покупателя и отнести его в банк или, если это было прописано в договоре аренды ячейки, предоставить выписку из ЕГРН. Кроме того, нужно иметь при себе ключ, который вы сможете получить от покупателя. При подобном получении денег покупатель может попросить написать расписку — это нормальная практика для российского рынка недвижимости.


Открытие аккредитивного счета — альтернатива банковской ячейки, если расчеты осуществляются в безналичной форме.


Удобство расчета через банк заключается, в числе прочего, в том, что после получения денег вы можете арендовать ячейку и выносить деньги частями, не опасаясь за сохранность большой суммы. Кроме того, наличные можно положить на банковский счет в виде депозита или для перевода в другой банк.

Что делать после продажи квартиры?

После продажи квартиру необходимо освободить. Что из техники или оборудования вывезти, а что оставить, стоит заранее прописать в договоре. На момент выезда вы уже должны будете выписаться из квартиры (кросс-ссылка: «Всё о прописке: как прописаться в квартире через Госуслуги и МФЦ (и выписаться из нее)», и покупатель сможет это проверить, попросив показать штамп в вашем паспорте о снятии с регистрационного учета.

Последняя формальность — подписание акта приема-передачи квартиры, который лучше составить еще на этапе подготовки договора купли-продажи. Акт представляет собой документ, который подтверждает факт передачи квартиры. Этот акт может быть подписан одновременно с договором купли-продажи или отдельно.

В каких случаях нужно платить налог с продажи квартиры?

Согласно ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации, заплатить НДФЛ по ставке 13% с продажи квартиры нужно будет, если с момента покупки квартиры до ее продажи прошло менее 5 лет. Если же вы получили жилье в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты, ждать для безналоговой продажи придется 3 года.

Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры, а не из той суммы, которую вы получили от покупателя. Кадастровая стоимость квартиры — это усредненная цена жилья, которая определяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). До 1 января 2020 года стоимость формируется исходя из параметров, которые самостоятельно определяет каждый регион. С 2020 года будет установлен единый перечень параметров — он и будет влиять на кадастровую стоимость. Узнать кадастровую стоимость своей квартиры можно через сайт или отделение Росреестра, а также в МФЦ. Для этого нужно знать кадастровый номер недвижимости (есть в выписке из ЕГРН).


Узнать, какие нюансы существуют при покупке квартиры и что в первую очередь необходимо об этом знать, можно в инструкции Как купить квартиру.

Базовые знания