Меры поддержки обманутых дольщиков

Риски при покупке жилья

Риски при покупке жилья связаны с возможными трудностями со строительством и оформлением недвижимости, особенно если речь идет о долевом строительстве. Ключевой риск — ситуация, когда застройщик нарушает обязательства. Например, задерживает сдачу жилья или не завершает строительство. Тогда дольщик может остаться без вложенных денег и квартиры.

Основные риски:

• банкротство застройщика

• нарушение сроков сдачи объектов

• мошеннические схемы

• некачественное строительство

Сейчас наметилась положительная тенденция по снижению рисков при покупке жилья. По данным Минстроя с 2019 года число проблемных объектов сократилось с более 3 тысяч до 97, при этом площадь этих объектов составляет около 961 тысяч м². Объекты расположены в 23 регионах России, и только за 2024 год из реестра исключили 213 домов. Такое уменьшение указывает на успешную работу по восстановлению прав дольщиков, достройке долгостроев и выводу объектов из реестра проблемных.

При этом, по данным Федресурса, в первом квартале 2025 года количество новых процедур банкротства в отношении компаний, включая строительные, достигло рекордно низких значений за весь период сбора данных с 2011 года. Количество новых банкротств снизилось примерно на 31-53% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Статус обманутого дольщика

Обманутые дольщики — участники долевого строительства, в отношении которых застройщик не выполнил свои обязательства. Они зачастую не получают жилье в срок или не получают его вовсе. Официальный статус обманутого дольщика важен, так как дает право на господдержку.

Получение статуса требует подачи заявления и определенных юридических действий. Часто — коллективно. При этом, решение о присвоении статуса принимается региональными органами власти.

Как получить статус обманутого дольщика:

1. Сначала нужно обратиться к застройщику с официальной претензией. Укажите в документе причины обращения и требования. Претензию желательно составить с помощью юриста и направить заказным письмом с описью вложения или передать лично с отметкой о приеме.
2. Если застройщик бездействует, следующий шаг — обращение в региональные органы власти, которые занимаются вопросами долевого строительства. В разных регионах это могут быть Минстрой, Москомстройинвест и другие контролирующие организации.
3. Для получения статуса обманутого дольщика необходимо написать заявление и приложить подтверждающие документы (договор, квитанции, претензии и т.д.) в региональный орган власти или арбитражный суд. Суд рассматривает исковые заявления и может присвоить статус официально.
4. При подозрении на мошеннические действия со стороны застройщика стоит обращаться с заявлением в правоохранительные органы.
5. Также можно обратиться в надзорные органы, прокуратуру, местную администрацию и региональные фонды защиты прав дольщиков.

Какие документы потребуются:

• заявление

• документы, удостоверяющие личность (паспорт)

• копия договора долевого участия (ДДУ)

• доказательства оплаты по договору (квитанции, платежные поручения и прочее)

• решения суда о законности требований дольщика или банкротстве застройщика, если такие имеются

• ИНН, СНИЛС, выписки из реестров кредиторов и сертификаты (например, на материнский капитал) в зависимости от конкретной ситуации

Статус обманутого дольщика присваивается бесплатно. Для подачи документов нужно обратиться в региональные органы власти или суд, если требуется признание факта мошенничества или банкротства.

Меры поддержки дольщиков при покупке жилья в МКД

Государство разработало комплекс мер для защиты прав участников долевого строительства. Эти механизмы постоянно совершенствуются. Рассмотрим, какие формы поддержки действуют в 2025 году.

Система эскроу-счетов
Средства покупателей хранятся на специальных счетах в банке и передаются застройщику только после завершения строительства и передачи объекта. При банкротстве застройщика все деньги возвращаются дольщикам. Подробнее о механизме эскроу рассказали в статье.

Фонд развития территорий
Публично-правовая компания, созданная путем реорганизации Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Функции фонда:

• выплата компенсации дольщикам в размере рыночной стоимости квартиры

• финансирование завершения строительства проблемного объекта

• выступление в качестве застройщика для достройки объекта

• юридическая поддержка дольщиков в судебных процессах

Ипотечные каникулы
Льготный период до 6 месяцев, в течение которого заемщик может полностью или частично приостановить выплаты по ипотечному кредиту без штрафов и пени. В этот период не начисляются штрафы, и банк не может требовать досрочного погашения кредита или изымать жилье за неуплату.

Реструктуризация ипотеки
Процедура изменения условий погашения действующего кредитного договора, которая позволяет снизить финансовую нагрузку заемщика. Может включать уменьшение ежемесячных платежей за счет увеличения срока кредита, снижение процентной ставки, предоставление отсрочки по платежам или их комбинацию.

Реестр требований участников строительства (РТУС)
При банкротстве застройщика требования дольщиков включаются в специальный реестр, который ведет конкурсный управляющий. РТУС формируется для учета и защиты прав участников строительства в процедуре банкротства, предоставляя возможность компенсировать убытки.

Обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков
Согласно закону?ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщики обязаны страховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками по обязательствам передачи жилья. Страхование покрывает риски неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Например, если застройщик не сдаст объект вовремя или с дефектами.

Для застройщика страховой полис обязателен при регистрации договоров долевого участия. Также условия страхования должны быть доведены до сведения дольщиков. При банкротстве или невыполнении обязательств, дольщики получают возможность страховых выплат, что повышает их защиту и снижает риски потери вложений.

Ужесточение требований к застройщикам и усиленный контроль
Законодательством усилены требования к финансовой устойчивости компаний-застройщиков. Это включает более строгие критерии для допуска к долевому строительству, обязательную отчетность, контроль за движением средств, а также финансовый аудит. Контроль со стороны государственных органов (Минстрой, Росреестр, прокуратура) стал интенсивнее — они проверяют соблюдение законов и финансовую дисциплину застройщиков. Такие меры направлены на предотвращение мошенничества и снижение вероятности банкротств.

Введение субсидиарной ответственности руководства застройщика при банкротстве
Субсидиарная ответственность означает, что при банкротстве руководители могут быть привлечены к личной ответственности за долги компании, если будет доказана их вина. Например, умышленное банкротство, злоупотребления или несоблюдение норм. Это предусматривает Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Такой механизм повышает персональную ответственность менеджмента, снижает риск мошенничества и помогает защитить дольщиков.

Мораторий на неустойку с застройщика
Временный запрет на взыскание неустойки с застройщика за нарушение сроков передачи жилья по ДДУ. Действует как антикризисная мера поддержки строительной отрасли. Мораторий применяется к договорам, по которым застройщик подпадает под критерии «системообразующего» или регионально значимого предприятия, и строительство объекта входит в реестр утвержденных проектных деклараций.

Для дольщиков мораторий означает временную невозможность взыскать неустойки и штрафы, даже при нарушениях. Исключение: если застройщик умышленно затягивает сроки или ведет мошеннические действия. Дольщики сохраняют право требовать устранения дефектов и могут расторгать договор при значительных просрочках, а также взыскивать уплаченные средства.

Меры поддержки дольщиков в ИЖС

Поддержка дольщиков в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) направлена на повышение защищенности вложений и требований к застройщикам, а также на помощь дольщикам в сложных ситуациях.

Защита прав при банкротстве застройщика
При банкротстве застройщика, ведущего строительство индивидуальных домов, дольщики имеют право на:

• включение в реестр требований кредиторов

• получение компенсации через Фонд развития территорий

• участие в собрании кредиторов для принятия решений о дальнейшей судьбе объекта

Эскроу-счета
Для ИЖС механизм эскроу заработал с 1 марта 2025 года. Средства покупателей передаются подрядчику только после завершения строительства и регистрации права собственности. Эскроу-счета защищают покупателей от риска потери вложений и способствуют повышению прозрачности и надежности сделок.

Субсидии и государственные программы для застройщиков
Во многих субъектах РФ действуют программы софинансирования строительства индивидуального жилья. Например: субсидии на технологическое подключение инженерных сетей, предоставление застройщикам земельных участков в рамках инвестиционных проектов, субсидии на установку лифтового оборудования и благоустройство территории.

Упрощение градостроительных процедур
С 1 января 2025 года закреплен ряд особенностей подготовки и принятия генеральных планов муниципальных образований, правил землепользования и застройки. Сокращены отдельные сроки, касающиеся согласования документации по планировке территории, что ускоряет процесс строительства?Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ?Федеральный закон от 26.12.2024 № 486-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как получить компенсацию

Когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, которые предусмотрены условиями договора или законом о долевом строительстве (ФЗ-214). В законе определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления своих прав. Это может быть, как сумма денег, так и какой-то вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории. Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд развития территорий».

Способы восстановление прав дольщиков:

• выплата рыночной компенсации

• передача квартиры участнику долевого строительства

Дольщики могут получить компенсацию через ФРТ, если застройщик перечислял взносы в этот фонд при регистрации договоров долевого участия. Основные шаги и условия получения компенсации:

1. Включение требований дольщика в реестр кредиторов конкурсным управляющим при банкротстве застройщика.

2. Дольщик обращается в банк-агент (АО «Банк ДОМ.РФ») с заявлением о выплате компенсации и документами. Список:

• паспорт

• выписка из реестра требований кредиторов

• СНИЛС дольщика и лица, получившего материнский капитал (при использовании)

• банковские реквизиты для перечисления средств

• для членов ЖСК — заявление о выходе из кооператива по причине выплаты компенсации

3. Фонд рассматривает документы, принимает решение о целесообразности финансирования мероприятий по достройке или выплате компенсации.

Если ФРТ принимает решение о достройке объекта, он привлечет нового застройщика, проконтролирует ход строительства и обеспечит передачу квартир дольщикам после завершения.

При отказе в выплате дольщик может обжаловать решение в судебном порядке.

Как рассчитывается компенсация

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость 1 м² и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Например, вы приобрели в рассрочку в строящемся доме квартиру площадью 30 м². За год вы успели выплатить 600 тысяч рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тысяч рублей/2 млн рублей = 0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость 1 м² составляет 60 тысяч рублей. Вы — единственный собственник, поэтому ваша доля равна 1.

По указанной формуле, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы. Это связано с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве.

Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей. Так как по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается по примеру выше.

Как переводят деньги:

1. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. Банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
2. Если залоговый счет не открыт, ФРТ перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. При этом, обязательства по ипотечному кредиту остаются. Поэтому, чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от ФРТ средств.

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться как произведение площади квартиры (не более 120 м²) на среднюю рыночную цену 1 м² в регионе, но не менее уплаченной дольщиком суммы по ДДУ. Рассмотрим пример.

Предположим, у вас три квартиры по 100 м². Как рассчитать компенсацию:

1. Определите корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100) = 0,4. Если суммарная площадь была меньше 120 м², коэффициент по умолчанию составил бы 1.
2. Рассчитайте рыночную стоимость каждого из помещений. Умножьте рыночную стоимость 1 м² на площадь каждого из них. Допустим, рыночная стоимость квартир составляет 80 тысяч рублей за 1 м². Соответственно, цена каждой из квартир — 8 млн рублей.
3. Умножьте общую стоимость квартир на корректирующий коэффициент. 24 000 000 х 0,4 = 9 600 000.
4. Умножьте получившуюся сумму на долю собственника в строящейся квартире. Допустим, вы — единственный собственник. Поэтому доля равна 1.
5. Умножьте на долю фактически выплаченных денежных средств. Предположим, вы полностью оплатили стоимость квартир по ДДУ. Поэтому доля фактически выплаченных средств также будет равна 1.

Таким образом, итоговая сумма компенсации составит 9,6 млн рублей.

Рекомендации

Система мер поддержки обманутых дольщиков продолжает развиваться и совершенствоваться. Рекомендации дольщикам:

1. Внимательно выбирайте застройщика, проверяйте его финансовое состояние и репутацию. Пользуйтесь сервисами проверки застройщиков и строительных компаний на порталах наш.дом.рф и строим.дом.рф.
2. Отдавайте предпочтение проектам с использованием эскроу-счетов.
3. При возникновении проблем незамедлительно обращайтесь в контролирующие органы.
4. Объединяйтесь с другими дольщиками для коллективной защиты интересов.
5. Обращайтесь за профессиональной юридической помощью.

Ситуация с защитой прав дольщиков продолжает улучшаться, но сохранение бдительности и активная позиция участников долевого строительства остаются важными элементами успешного приобретения жилья.

Ответы на вопросы

Какая максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию?
Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 м². Если площадь квартиры больше, например, 130 м², при расчете возмещения будут учтены только 120 м².

Компенсируются ли проценты по ипотеке, которые дольщик заплатил банку?
Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?
После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд развития территорий делает запрос в СФР. При подтверждении средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в СФР. Чтобы уточнить о возможности повторного использования материнского капитала, обращайтесь в СФР.

Как компенсируется стоимость парковочных мест?
Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Какая организация выплачивает компенсацию дольщикам?
Денежную выплату производит АО «Банк ДОМ.РФ», который является агентом Фонда развития территорий. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.