Приемка квартиры от застройщика: инструкция

Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий. 

До организации приемки застройщик должен соблюсти ряд условий. Прежде всего, дом должен быть сдан в эксплуатацию. После этого застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о готовности передать квартиру (с помощью заказного письма с уведомлением о вручении). Электронные письма, СМС-сообщения или телефонные звонки в данном случае не подойдут.

Если эти условия выполнены, и вы получили от застройщика уведомление по почте, у вас есть 7 рабочих дней, чтобы подтвердить строительной компании готовность принять квартиру. Это можно сделать, связавшись с застройщиком любым способом (лично, по телефону или через электронное письмо) и записавшись на приемку будущего жилья.

По закону у дольщика есть 2 месяца, чтобы принять квартиру с момента получения уведомления. По истечении этого срока, если вы не записались на осмотр, строительная компания получает право составить односторонний акт передачи квартиры, то есть передать жилье без вашего участия. 

Будьте внимательны: этим приемом пользуются некоторые недобросовестные строительные компании. Например, они могут откладывать просмотр или назначить его по окончании двух месяцев, ссылаясь на значительную очередь.

Если застройщик ведет себя подозрительно, можно подстраховаться и направить застройщику письмо с уведомлением и описью вложения. В сообщении нужно написать о своей готовности принять квартиру в установленные законом сроки.

В первую очередь следует еще раз внимательно изучить договор участия в долевом строительстве и проектную декларацию. Зафиксируйте все основные параметры вашей новой квартиры (площадь, материалы, тип отделки, расположение окон и дверей) и составьте краткую памятку с тем, что планируете осмотреть.

Рекомендуем взять с собой несколько вещей:

• паспорт;
  
• договор участия в долевом строительстве;
• копию плана квартиры (содержится в приложении к договору ДДУ);
• клейкие стикеры или маркер, чтобы отмечать дефекты;
• рулетку, чтобы проверить габариты квартиры;
• фотокамеру (для фотофиксации недочетов);
• индикаторную электроотвертку или зарядку для телефона, чтобы проверить розетки;
• лампочку для проверки электроосветительных приборов;
• зажигалку или листок бумаги для проверки вентиляции;
• фонарик;
• чек-лист приемки квартиры (можно скачать здесь).

При осмотре квартиры тщательно отмечайте ваши замечания в чек-листе.

Шаг 1. Еще до входа в квартиру, находясь в офисе строительной компании, изучите все документы:

• разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

• кадастровый и технический паспорт;

• документы о присвоении почтового адреса;

• заключение о соответствии построенного объекта ТТР и проектной документации;

• паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Шаг 2. Начинайте заполнять чек-лист: на подходе к новостройке проверьте благоустройство территории (обратите внимание на наличие тротуаров, велодорожек, детских площадок и т. д.). На руках у вас должен быть ДДУ (договор долевого участия), в котором прописаны все, что обязуется выполнить застройщик. Сверяйте по нему все нюансы: отделка входной двери, класс ламината, наличие стяжки и др.

Шаг 3. Проверьте показания счетчиков. Еще до входа в квартиру проверьте показания счетчиков и сделайте фотографии.

Шаг 4. Двери. Проверьте, что входная дверь хорошо открывается и закрывается: ей ничто не должно мешать. В обязательном порядке должны быть установлены замки.

Шаг 5. Отделка. При черновой отделке следует убедиться, что стенах, потолках и полах нет трещин и наплывов, они ровные. Если же отделка чистовая, фактически это уже готовая к заезду квартира, поэтому нужно обратить внимание на качество материалов, напольного покрытия, работу электропроводки.

Шаг 6. Окна должны быть без повреждений ПВХ-профилей и стекол, надежно закреплены. Отдельно стоит проверить, не продувает ли сквозь окна холодный воздух. Нужно обратить внимание, снял ли застройщик защитную пленку с профилей (особенно снаружи). На солнце эта пленка прикипает к поверхности рамы и удалить ее без повреждения покрытия практически нереально, поэтому лучше заметить такой небольшой дефект сразу. Помните: стеклопакеты - один из самых дорогих в устранении дефектов, поэтому их лучше проверять тщательно и сразу отправлять список с  обнаруженными недостатками застройщику для устранения.

Шаг 7. Сантехника, отопительные приборы и вентиляция. Возле стояков не должно быть подтеков и протечек, батареи должны быть надежно закреплены. Проверить, правильно ли работает вентиляция, можно при помощи листа бумаги — для этого поднесите его к вентиляционном отверстию. Если листок притягивается током воздуха, значит есть тяга и можно считать этот пункт чек-листа выполненным.

Если вы не обнаружили недостатков, можно подписать акт приема.

Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов. 

Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо. 

Подписывается два вида документов: акт осмотра, в который вы можете внести найденные недостатки, и акт приема передачи квартиры.

Если после осмотра квартиры претензий нет, можно составлять акт приема-передачи. Только после этого можно переходить к оформлению квартиры в собственность.

В этом случае составляется акт осмотра квартиры, в который вносятся все выявленные дефекты. Также этот документ может называться дефектный акт или лист осмотра квартиры. Вы подписываете его, но ни в коем случае не подписываете на этом этапе акт приема-передачи.

Дефектный акт должен быть согласован застройщиком и подписан его представителем в двух экземплярах. Важно убедиться, что акты подписывает менеджер, который имеет доверенность от застройщика. Требуйте предъявить этот документ в обязательном порядке.

После подписания данного документа застройщик обязан устранить выявленные вами технические недостатки принимаемой квартиры. После этого застройщик повторно приглашает будущего собственника на осмотр помещения. Если существенные претензии сохраняются, процедура повторяется. Если же клиент доволен квартирой, подписывается акт приема-передачи.

Если вы решаетесь отстаивать свои права до конца и подаете в суд, имейте в виду, что по закону несущественные недостатки не мешают проживанию в новой квартире. А значит, могут быть проигнорированы судом, и он встанет на сторону строительной компании. Вам в этом случае придется не только самому устранять мелкие дефекты, но и оплачивать судебные издержки.

В этом случае исправить дефект можно будет по гарантии. Обычно гарантийный срок составляет от 3 до 5 лет.