Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Где купить: первичный или вторичный рынок

Первичное жилье — квартира в строящемся доме или готовое жилье, которое еще не находилось в собственности у физического лица. Квартиры в строящихся домах обходятся дешевле, чем готовое жилье. Разница в цене достигается за счет периода ожидания, если дом строится с котлована, в отличие от вторичной квартиры, в которой сделан ремонт, есть мебель и бытовая техника.

Можно сэкономить, если купить квартиру с помощью льготных ипотечных программ. Важно учитывать, что даже при наличии ремонта и отделки от застройщика, квартиры в новостройках часто требуют дополнительных вложений в улучшение или доработку интерьера. Кроме того, рядом с такими домами не всегда доступна необходимая инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, магазины и другое.

Квартиры на вторичном рынке — готовое жилье, которое ранее было предметом сделок. К такому жилью относятся как квартиры в новостройках, которые уже не принадлежат застройщику, а переданы дольщику и оформлены в собственность, так и более старое жилье, которое могло сменить нескольких владельцев.

Преимущество таких квартир в том, что эти объекты недвижимости полностью пригодны для проживания сразу после покупки. В большинстве случаев квартиры продаются с ремонтом и мебелью, что позволяет сэкономить время и деньги на обустройство жилья. 

Вторичка чаще расположена в районах с развитой инфраструктурой: рядом находятся школы, детские сады, магазины, транспортные развязки и другие важные объекты. Еще один плюс — возможность лично оценить состояние квартиры перед покупкой.

Опасно ли покупать квартиру в строящемся доме

Покупка квартиры в строящемся доме может быть выгодной, но сопряженной с определенными рисками. Основная опасность связана с возможным затягиванием сроков сдачи объекта или банкротством застройщика, что может привести к заморозке строительства. Однако механизм эскроу-счетов и усиление контроля за строительной отраслью практически исключили подобные риски.

Перед покупкой важно изучить репутацию застройщика, проверить наличие разрешительной документации и убедиться, что проект включен в реестр долевого строительства. Также обратите внимание на этап строительства: чем ближе дом к сдаче, тем ниже риски, но и выше цена.

Подробнее о том, как избежать проблем при участии в долевом строительстве — в статье «Как купить квартиру в строящемся доме».

Как выбрать подходящую квартиру

Оцените финансовые возможности

Определите сумму, которую готовы потратить на улучшение жилищных условий. Если берете квартиру в ипотеку, изучите существующие льготные программы.

Важно учитывать, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% от общего дохода семьи. Умножьте эту сумму на срок кредита (например, 15–20 лет), чтобы получить приблизительную стоимость жилья, которое соответствует вашему бюджету. Это поможет понять, какие варианты на рынке недвижимости вам доступны.

Также можно воспользоваться нашим калькулятором оценки жилья, чтобы узнать приблизительную стоимость квартиры.

Выберите подходящее расположение

Присмотритесь к району, где находится квартира. Есть ли во дворе детская площадка, не будет ли сложностей с парковкой? Обратите внимание на подъезд. Консьерж, чистые стены и полы, новые лифты, как правило, повышают стоимость жилья, но и жить в таких домах комфортнее. Оцените инфраструктуру района — посмотрите, есть ли рядом магазины, больницы, школы, парки и остановки общественного транспорта, оцените благоустройство. Все эти факторы влияют на качество жизни, а их наличие или отсутствие помогают принимать взвешенное решение.

При выборе района и квартиры заранее продумайте, как часто и куда вам придется ездить: на работу, в детский сад, школу или другие места. Удаленность от дома, работы или центра города и время в пути могут повлиять на выбор и стать решающими факторами. Обратите внимание, сколько времени займет дорога от дома до ближайшей остановки общественного транспорта, сколько маршрутов проходит через этот район. Удобно ли будет уехать утром без долгого ожидания транспорта, затруднен ли выезд из района на автомобиле? Если вы работаете удаленно и не привязаны к офису, рассмотрите отдаленные, но современные и благоустроенные районы с необходимой инфраструктурой для комфортной жизни: поликлиниками, магазинами, школами, парками, транспортной доступностью.

Составьте список квартир и запишитесь на просмотры

Не покупайте первую же квартиру. Лучше составьте список из нескольких вариантов. Во время просмотра квартиры обратите внимание на планировку и целостность стен. В особенности это актуально, если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке. 

Поинтересуйтесь, не было ли в квартире серьезных перепланировок, таких как снос вентиляционной вытяжки на кухне, перенос санузла или удаление стены между комнатой и лоджией. Это запрещено делать по строительным нормам и в дальнейшем может привести к проблемам. Например, когда вы будете проживать в квартире или если захотите ее продать, вас могут обязать восстановить разрушенное за свой счет и оплатить штраф (при этом, банки могут не дать кредит на покупку такого объекта).

Где посмотреть доступные квартиры для покупки

Для поиска доступных квартир можно воспользоваться несколькими источниками:

1. Агрегаторы недвижимости. Популярные платформы, такие как Циан, Авито Недвижимость, Яндекс.Недвижимость позволяют фильтровать предложения по цене, локации, типу жилья и другим параметрам.
2. Сайты застройщиков. Если вы рассматриваете новостройки, изучите официальные сайты застройщиков. Там можно найти актуальную информацию о проектах, планировках и ценах.
3. Риелторские агентства. Профессиональные агентства недвижимости помогают подобрать квартиру с учетом всех пожеланий и бюджета. У риелторов есть доступ к закрытым предложениям, которых еще нет в официальных источниках. На закрытом старте продаж можно приобрести квартиру на раннем этапе строительства и на более выгодных условиях.
4. Социальные сети и форумы
   В тематических группах и сообществах (например, в VK или Telegram) часто публикуются объявления о продаже квартир. Также можно пообщаться с участниками и получить рекомендации.

Перед покупкой обязательно проверяйте юридическую чистоту объекта, документы застройщика или продавца, а также состояние жилья. Лайфхак: заранее вступите в чат жильцов дома или пообщайтесь с будущими соседями, чтобы узнать о плюсах и минусах дома. Обычно люди охотно делятся информацией, которую не озвучивают риелторы или продавцы. Это поможет составить более полное представление о месте, куда вы планируете переехать.

Задайте любые интересующие вопросы о покупке недвижимости экспертам ДОМ.РФ! 

Бесплатная консультация

Какие факторы влияют на цену квартиры

На стоимость квартиры влияют факторы, которые можно разделить на несколько категорий:

1. Местоположение:

●     район города: престижность, экология, уровень безопасности

●     инфраструктура: наличие школ, детских садов, магазинов, поликлиник, парков

●     близость к центру: квартиры в центре обычно дороже, чем на окраинах

●     транспортная доступность: расположение метро, автобусных и трамвайных остановок

2. Характеристики дома:

●     тип дома: новостройка или вторичное жилье, монолитный, кирпичный, панельный дом

●     год постройки: исторические здания или старые дома в хорошем состоянии могут стоит дороже новостроек

●     этажность: квартиры на средних этажах обычно ценятся выше, чем на первых или последних

●     состояние дома и двора: наличие ремонта в подъезде, лифта, детской площадки, парковки

3. Характеристики квартиры:

●     площадь: общая и жилая площадь, количество комнат

●     планировка: удобство расположения комнат, наличие изолированных помещений

●     высота потолков: чем выше потолки, тем дороже квартира

●     состояние квартиры: ремонт, качество отделки, сантехники, окон

●     вид из окна: панорамный вид, тихий двор или шумная улица

4. Рыночные факторы:

●     спрос и предложение: в популярных районах цены выше из-за высокого спроса

●     экономическая ситуация: инфляция, курс валют, ипотечные ставки

●     сезонность: весной и летом спрос на недвижимость обычно выше, чем зимой

5. Дополнительные особенности:

●     балкон, лоджия или терраса

●     закрытый двор и видеонаблюдение

●     парковочное место, гараж или паркинг

●     охрана и консьерж

●     зеленая зона: близость к паркам, лесам, водоемам

6. Юридические аспекты:

●     право собственности: чистота документов, отсутствие обременений

●     статус квартиры: приватизированная, муниципальная, в ипотеке

7. Инфраструктурные проекты:

●     планы по развитию района: строительство метро, дорог, торговых центров могут повысить стоимость жилья

Учитывая эти факторы можно понять, как формируются цены на жилье и выбрать квартиру в рамках своего бюджета.

С осторожностью относитесь к предложениям с ценой на более чем 20% ниже средней. Как правило, в таких объявлениях встречается пометка «срочно». Без консультации проверенного риелтора подобные предложения лучше не рассматривать — есть риск стать жертвой мошенников.

Формы приобретения квартиры в собственность

Существует несколько способов приобретения квартиры в собственность:

1. Договор купли-продажи — самый распространенный способ. Такой договор не требует обязательного нотариального заверения, за исключением сделок с долевой собственностью, оформления ипотеки, а также если в сделке участвуют несовершеннолетние или ограниченно дееспособные граждане. Регистрировать договор также не требуется, но после подписания его необходимо направить в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности.
2. Договор участия в долевом строительстве — соглашение, которое дает возможность приобрести квартиру в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги в возведение объекта. После сдачи компания-застройщик обязана предоставить покупателю квартиру, имеющую параметры, которые указаны в договоре: соответствие заявленным площади, количеству комнат, этажу, планировке.
3. Ипотека — покупка квартиры с привлечением кредитных средств банка. Квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Ипотека позволяет приобрести жилье, если на покупку квартиры не хватает всей суммы. При этом, можно получить налоговый вычет не только за покупку недвижимости, но и за проценты по ипотеке. Также существуют льготные ипотечные программы. Например, Семейная ипотека, Сельская ипотека, Дальневосточная и арктическая ипотека и IT-ипотека
4. Наследование квартиры — получение квартиры в собственность по завещанию или по закону.
5. Дарение квартиры — передача квартиры в собственность по договору дарения.

Какие существуют альтернативы ипотеке

Получить квартиру в собственность, не прибегая к ипотеке, можно, если заключить договор ренты. В этом случае одна сторона передает жилье в собственность, а другая обязуется регулярно выплачивать определенную сумму или заботиться о получателе ренты.

Подробнее об особенностях заключения договора ренты читайте в инструкции: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить»

Как купить квартиру в ипотеку

Покупка квартиры с использованием ипотеки схожа с ситуацией, когда покупатель приобретает жилье за собственные средства. Необходимо помнить, что ипотечная квартира находится в залоге у банка или иного кредитора до момента полной выплаты кредита, а залог накладывает определенные ограничения на собственника. Например, чтобы сдать квартиру в наем или зарегистрировать в ней третьих лиц, придется получать согласие кредитора.

Договор приобретения недвижимости с использованием ипотеки подписывают продавец, покупатель и кредитор (банк). После заключения договора и регистрации права собственности покупателя, банк переводит деньги продавцу, и покупатель вступает в право собственности на тех же основаниях, как если бы он платил сам.

Подробную информацию о том, как купить квартиру с использованием ипотеки, читайте в инструкции: «Как получить ипотечный кредит?»

Как проверить квартиру перед покупкой

Чтобы проверить юридическую чистоту объекта, то есть историю квартиры, нужно запросить у владельца жилья ряд документов и убедиться в их подлинности. На какие документы нужно обратить внимание:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось на квартиры при сделках до 15 июля 2016 года). В нем содержится информация о владельце квартиры и о том, не наложены ли на нее арест или обременения. Из расширенной версии выписки ЕГРН также можно узнать, кому и сколько раз продавалось жилье. Частые продажи квартиры должны насторожить покупателя. Кроме того, стоит бдительно отнестись к продаже по доверенности — желательно связаться с собственником и узнать, действительно ли он продает квартиру.

2. Основания возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи или мены, договор дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор участия в долевом строительстве.

3. Документы из БТИ. Они помогут установить, всё ли в квартире так, как указано в документах, были ли в ней незаконные перепланировки или переустройство.

4. Паспорт продавца. Попросите продавца копию паспорта или паспортные данные, чтобы убедиться в подлинности документа. Например, с помощью сервиса на сайте Федеральной миграционной службы.

Что еще нужно проверить при покупке квартиры

Помимо проверки юридической чистоты квартиры, стоит убедиться в добросовестности продавца. Для этого понадобятся:

• паспорт продавца
• справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие его дееспособность — это персональные данные, но проверить их может нотариус
• заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на продажу квартиры
• нотариально заверенная доверенность, если продавец выступает не от своего имени

Обязательно проверьте, не числится ли продавец на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у владельца квартиры есть долг, примерно равный стоимости этой квартиры, кредиторы продавца могут оспорить сделку в течение трех лет после ее совершения. Еще один важный шаг — проверить, не висит ли на квартире задолженность по коммунальным платежам. Справку о долгах можно получить через управляющую компанию или в многофункциональном центре услуг (МФЦ).

Как составить договор купли-продажи

Составление договора купли-продажи недвижимости — важный этап, который требует внимательности и соблюдения законодательных норм. Что должно быть указано в договоре:

• цена жилого помещения

• адрес

• техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данными кадастрового паспорта

• перечень лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением

• порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу

• распределение расходов по оформлению сделки

• срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю

• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости

Рекомендуемый образец договора купли-продажи можно скачать здесь. Каждый случай индивидуален, поэтому итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Как составить договор, если в квартире зарегистрированы другие жильцы

Если в квартире зарегистрированы жильцы члены семьи продавца или квартиросъемщики, то есть лица, сохраняющие право пользования этой жилплощадью после продажи, в договоре нужно привести перечень этих лиц с указанием их прав на пользование квартирой. Или указать, что эти лица утрачивают права пользования в момент снятия с регистрационного учета либо государственной регистрации перехода прав собственности к другому лицу.

Если в число собственников продаваемой квартиры входят несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это связано с тем, что закон защищает имущественные права детей, и любые сделки с их собственностью должны быть одобрены государственными органами.

Как зарегистрировать право собственности

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, зарегистрируйте право собственности на основании договора купли-продажи в Росреестре. Это можно сделать в отделении Росреестра или через ближайший МФЦ.

Подробнее о процедуре оформления права собственности можно узнать в инструкции: «Как оформить квартиру в собственность?»

Формы оплаты при покупке квартиры

Процедура оплаты прописывается в договоре купли-продажи. При покупке квартиры стороны могут выбрать удобную форму оплаты. Основные варианты:

• Наличный расчет

В данном случае продавец пишет расписку о получении денег. Факт оплаты должен быть зафиксирован письменно. Расписка должна быть заверена подписями обеих сторон.

• Банковский перевод

Продавец получает деньги на банковский счет, указанный в договоре купли-продажи. Важно убедиться, что реквизиты счета продавца указаны правильно.

• Аренда депозитарной банковской ячейки

Деньги переводятся на депозитарную банковскую ячейку. В качестве условия получения денег указывается получение покупателем выписки из ЕГРН. Если же сделка сорвется, покупатель сможет забрать деньги. Выбирая такой вариант расчета, не забудьте и в этом случае взять расписку с продавца о получении денег. Аренда депозитарной банковской ячейки — платная услуга. Стоимость зависит от сроков аренды ячейки.

• Аккредитивный счет

Аналог банковской ячейки при безналичной форме оплаты. В этом случае соблюдение условий договора контролирует банк: он переводит деньги продавцу только после выполнения условий договора (то есть, когда покупатель перевел деньги, а его право собственности было зарегистрировано в Росреестре). Обратите внимание, что банки, как правило, берут комиссию за открытие аккредитива. Размер комиссии зависит от типа сделки. Например, для сделок с недвижимостью — от 2 000 ₽.

• Эскроу-счет

Деньги хранятся на специальном счете в банке до выполнения условий сделки (например, сдачи объекта недвижимости застройщиком). Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать деньги до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ.

• Ипотека

Одна из популярных форм оплаты при покупке недвижимости, особенно когда у покупателя нет всей суммы для приобретения жилья. Она позволяет приобрести квартиру за счет заемных средств банка, которые покупатель постепенно погашает с учетом процентов.

• Материнский капитал

Маткапитал — форма государственной поддержки семей с детьми, которую можно использовать для улучшения жилищных условий. Средства можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение ипотеки.

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры

Налоговый вычет — возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет от 13% для резидентов РФ. Вычет предоставляется при определенных расходах: покупке жилья, лечении, обучении или благотворительности. Это законный способ уменьшить налоговую нагрузку и вернуть часть своих денег.

При покупке квартиры вычет можно получить разными способами:

Через налоговую

Часть денег после покупки квартиры можно вернуть в виде имущественного налогового вычета. Если в год покупки ваши доходы облагались подоходным налогом (НДФЛ), предоставьте в следующем после покупки году декларацию 3-НДФЛ и сопутствующие документы в налоговую инспекцию. Полный список документов представлен на сайте ФНС. Документы на вычет можно подавать после того, как у вас возникнет право собственности на жилье.

Через работодателя

Можно не ждать наступления нового календарного года, сразу собрать документы и подать их в налоговую (декларация 3-НДФЛ не потребуется). После этого вы получите уведомление от налоговой инспекции о вычете. Уведомление нужно отнести работодателю, тогда вам перестанут вычитать из зарплаты НДФЛ до исчерпания лимита. 

Имущественный вычет можно получить в упрощенном порядке. Для этого в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС нужно подписать предзаполненное заявление и приложить недостающие документы при необходимости.

Максимальная сумма, с которой можно получить налоговый вычет, — 2 миллиона рублей. Имущественный вычет можно перенести на несколько объектов недвижимости. Но общая сумма возврата останется прежней — 260 тысяч рублей.

Если квартира куплена в ипотеку, можно получить вычет за уплаченные банку проценты. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет, — 3 миллиона рублей. Таким образом вернуть можно до 390 тысяч рублей.

Вычет по ипотечным процентам не переносится на разные объекты недвижимости. Человек получает его один раз с одного объекта, независимо от того, исчерпал ли он весь лимит и сколько квартир у него в ипотеке.

Подробно о налоговых вычетах при покупке квартиры рассказали в инструкции «Как получить налоговый вычет на квартиру в 2025 году».