Выбор идеального объекта

В 2025/26 годах рынок недвижимости столкнулся с трудностями: высокие ипотечные ставки и рост себестоимости строительства снизили спрос и продажи. В сложившейся ситуации покупателям помогают меры государственной поддержки.

Акции от застройщиков. В новостройках скидки на некоторые объекты достигают 10–20%. Бонусом идут бесплатные кладовые, машино-места и отделка. Это помогает поддерживать спрос без снижения базовой цены.

Рассрочка. В 2026 году доля таких сделок продолжает расти: покупатель вносит часть суммы сразу, а остаток выплачивает либо до сдачи дома, либо в течение 1–3 лет. Инструмент позволяет покупать квартиру без процентов банку, но могут быть дополнительные комиссии или повышение цены. При этом сроки оплаты обычно короткие, есть риск задержек в строительстве, изменения условий договора и ограничений на продажу квартиры до полного погашения рассрочки.

При этом в 2026 году ситуация изменилась. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в начале года доля продаж за наличные и в рассрочку составила 21%. Однако цифра разнится в зависимости от периода года и региона.

Льготные ипотечные программы. В 2026 году действуют программы с государственным субсидированием. Основные: Семейная ипотека (от 2 до 12% в зависимости от количества детей и региона проживания), которая теперь доступна и на вторичку в малых городах, ИТ-ипотека (до 6%), Дальневосточная и Арктическая ипотеки (до 2%), а также Сельская ипотека (от 0,1% до 3%).

С 1 октября 2026 года утверждены изменения в программу «Семейная ипотека». Процентная ставка будет зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Изменения не затрагивают строительство частных домов — ставка останется 6% независимо от количества детей и региона. Также ставка 6% сохранится при оплате 50% и более покупаемого объекта недвижимости. 

Эксперты считают, что обвала цен на квартиры ждать не стоит. Себестоимость материалов и труда растет, не позволяя застройщикам давать большой дисконт. Хорошие варианты на вторичном рынке стоят недешево и обычно привлекают много покупателей. Сегодня как никогда важно уметь анализировать текущие цены,потенциал объекта недвижимости и опираться на свои возможности и потребности, чтобы не переплачивать за лишние метры.

В каждом городе есть районы, которые привлекают больше внимания. Обычно более дорогие ЖК находятся в центре или у водоема. Это напрямую отражается на цене квартир на первичном и вторичном рынке.

Факторы, влияющие на привлекательность района, можно разделить на общие и частные.

Общие показатели комфорта:

Частые — для людей с разными потребностями:

Оценивая район для будущей жизни, помните, что проживете здесь минимум 3–5 лет. Подумайте, что важно сегодня и что может измениться через пару лет. Заранее учтите эти параметры при выборе объекта недвижимости, чтобы не разочароваться в будущем.

В стендап-лекции Иван Лагуткин рассказал о покупке и разделе недвижимости при разных жизненных обстоятельствах.

Три обязательных действия, если выбираете район для жизни:

Оценить квартиру объективно — задача не из простых. Ошибочно полагать, что достаточно умножить площадь на среднюю стоимость «квадрата». В реальности цена складывается из типа дома, года постройки, этажа, состояния жилья, расположения и даже соседей. Чтобы грамотно выбрать квартиру, пройдите бесплатный урок «Как изучить рынок недвижимости и выбрать квартиру?», где подробно разобраны типы, расположение и характеристики домов.

Чаще всего покупатели анализируют похожие квартиры в одном районе с учетом особенностей. Но даже в схожих условиях цена может отличаться. Наличие ремонта, изолированных комнат, застекленного балкона или инфраструктуры рядом повышает стоимость жилья. И наоборот, чем дальше от метро, шумнее улица и хуже состояние подъезда или вид из окна, тем ниже цена.

На стоимость влияют и рыночные условия. Сейчас вторичка остается востребованной: цены на новостройки высокие, ставки тоже, и многие предпочитают обмены или сделки без кредитов. В ближайшее время падения цен ожидать не стоит: инфляция и спрос делают жилье относительно устойчивым активом.

Изучите ориентировочную стоимость квартиры и информацию об инфраструктуре района в Калькуляторе оценки стоимости недвижимости от ДОМ.РФ.

При покупке первичного жилья важно учитывать срок сдачи дома. Если планируете переехать скоро, убедитесь, что дом скоро будет введен в эксплуатацию и ремонт входит в стоимость. Иначе придется несколько лет одновременно платить за ипотеку, аренду и ремонт.

Дом выбирают в два этапа: сначала отбор — понять, какой дом вам нужен, и составить список подходящих объектов; затем — техническая и юридическая проверка объекта, чтобы не влезть в проблемы после сделки.

Если только начинаете поиск: определите назначение дома (постоянный/сезонный/инвестиция), бюджет и ключевые требования (площадь, участок, удаленность от работы, инфраструктура). Составьте краткий список подходящих домов и проверьте локации на карте.

При первом осмотре: оцените видимые дефекты (фундамент, крыша, стены, влажность), обращайте внимание на ориентацию окон, сделайте фото и не бойтесь задавать продавцу уточняющие вопросы.

Если дом подходит, переходите к проверке документов: закажите выписку из ЕГРН на дом и участок, проверьте правоустанавливающие документы, вид разрешенного использования (ВРИ) участка, отсутствие обременений/арестов и задолженностей по ЖКХ.

Подробную инструкцию о том, на какой земле можно строить жилой дом и какие документы проверить перед покупкой, читайте в статье «Как выбрать дом для проживания». А в видеолекции «Первые шаги к покупке дома» Алексей Курманов, основатель Виллози Хаус, расскажет подробнее о целях и бюджетах на покупку и строительство дома.

От эксперта на рынке зависит скорость и выгода. Опытный риелтор или агентство — почти гарантия безопасности договора и сделки. Специалист знает про многие «подводные камни» рынка и подскажет, на что обратить внимание при осмотре.

Однако важно помнить, что риелтор не заменит юридическую проверку документов и вашу собственную осмотрительность. Даже самый опытный специалист ошибается, а порой и сознательно может умолчать о проблемах, если ему выгодна сделка.

На что обратить внимание:

Выбирайте риелтора по отзывам на независимых площадках, репутации в профессиональном сообществе и личному общению. Профессионал говорит просто, без лишней саморекламы и готов обсуждать каждый шаг. При встрече задайте ключевые вопросы, которые помогут понять, можно ли доверять специалисту:

Четкие ответы и готовность зафиксировать все условия в договоре — главный признак профессионала, который действительно защищает интересы клиента, а не только сопровождает сделку.

Хотите узнать, как проходит процесс покупки жилья: от выбора квартиры до оформления документов? Читайте статью с пошаговой инструкцией, которая поможет избежать ошибок и уверенно пройти все этапы.

Перед покупкой квартиры важно проверить не только сам объект, но и продавца. Ошибка может привести к потерям или срыву сделки.

Если покупаете новостройку, проверьте девелопера через сервис наш.дом.рф. Здесь есть реестр застройщиков со списком проблемных домов. Обратите внимание на сроки сдачи, разрешение на строительство, проектную декларацию и аккредитацию у банков. Данные покажут, насколько компания надежна. Перед проверкой изучите статью «Как проверить застройщика при покупке квартиры?»

Если выбираете вторичку, запросите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в праве собственности, отсутствии арестов и долгов. Сверьте документы с паспортом продавца, проверьте, кто прописан в квартире и не использовался ли маткапитал. Полный порядок проверки смотрите в статье «Как проверить квартиру перед покупкой».

При покупке квартиры нужно убедиться, что нет скрытых рисков: проверить историю собственности, выписку из ЕГРН, паспорта продавцов, правоустанавливающие документы, обременения и основания перехода права. Даже малейшая ошибка может обернуться судом, признанием сделки недействительной и потерей квартиры. О том, как проверить квартиру от и до, написали в статьях «Как проверить квартиру перед покупкой» и «Что в выписке из ЕГРН должно насторожить покупателя». 

Коммунальные расходы и налоги могут существенно влиять на семейный бюджет. Размер ежемесячных платежей зависит от площади и энергоэффективности дома, района, работы управляющей компании, а налог — от кадастровой стоимости квартиры. Чем престижнее жилье и полнее инфраструктура, тем выше расходы.

Чтобы разобраться, из чего складываются платежи и как их контролировать, загляните в статью «Что такое ЖКХ и ЖКУ» — здесь подробно описано, чем отличаются жилищные и коммунальные услуги и как следить за работой поставщиков. А чтобы узнать, кому положены льготы и как оформить субсидии на оплату ЖКХ, читайте материал «Субсидии и льготы на оплату ЖКУ».

Мошенники становятся хитрее: в 2024 году было зафиксировано 765 000 преступлений с жильем, больше половины — без личного контакта. Часто все начинается со звонка от «сотрудников полиции или Росреестра». 

Распространенные схемы: 

В 2025 году рынок недвижимости также столкнулся с крупной волной мошенничества, затронувшей покупателей и продавцов. Ущерб россиянам от мошенничества с недвижимостью достиг 10,7 млрд ₽ за 10 месяцев 2025 года. Совокупный ущерб превышал показатель 2024 года примерно на 8,1%. При этом за первый квартал 2026 года тренд стал снижаться, и мошенники продали на 30% меньше, чем за аналогичный период 2025 года.

Злоумышленники пугают захватом квартиры и просят срочно перевести деньги или подписать документы, также мошенники могут продать чужую квартиру по фальшивой доверенности. После сделки настоящий собственник легко оспорит ее в суде.

Мошенники требуют:

Чтобы не дать время на размышления, мошенники действуют быстро и настойчиво. Важно не поддаваться панике, сохранять спокойствие и тщательно обдумывать каждый шаг. Не принимайте поспешных решений, обращайтесь к нотариусу для удостоверения сделки, используйте безопасные способы расчетов и всегда проверяйте информацию перед действиями.

Чтобы защититься, подайте через Росреестр, Госуслуги или МФЦ запрет на регистрацию сделок без личного присутствия. Подключите уведомления ЕГРН на электронную почту, чтобы сразу узнать о любых действиях с вашей недвижимостью. Это поможет вовремя остановить поддельные сделки.

При покупке новостройки проверяйте застройщика, договор долевого участия и используйте эскроу‑счет. На вторичном рынке обязательна выписка из ЕГРН, проверка обременений и оплата через банковскую ячейку или аккредитив. 

При онлайн‑операциях активируйте двухфакторную аутентификацию, не отправляйте копии документов почтой и регулярно проверяйте выписки из ЕГРН. 

При строительстве частного дома тоже пользуйтесь эскроу и заключайте договор с четко прописанными условиями. Главное правило — не поддавайтесь спешке, уделяйте время проверке и консультируйтесь с юристом.

Подробнее — в подборке материалов от экспертов спроси.дом.рф:

• Как защититься от мошенников при сделках с недвижимостью 
• Методы психологической защиты от мошенников
• Сервис «второй руки» в банке для защиты от мошенников 

Подробнее о том, как мошенники действуют в сфере недвижимости, рассказали в стендап-лекции «Финансовые мошенники».

Вы готовы к покупке недвижимости в ипотеку, рассрочку или за наличный расчет?

• Да
• Нет
• Затрудняюсь ответить

Есть ли у вас представление, как должно выглядеть жилье: тип дома, этаж, планировка, вид из окна, бюджет?

• Да
• Нет 
• Затрудняюсь ответить

Вы будете сначала проверять перспективы района: инфраструктуру, транспорт, экологию, безопасность?

• Да
• Нет
• Затрудняюсь ответить

Вы знаете, как проверить застройщика или продавца?

• Да
• Нет
• Затрудняюсь ответить

Вы просчитали будущие коммунальные расходы и налоги для выбранного варианта? Они укладываются в ваш бюджет?

• Да
• Нет
• Затрудняюсь ответить

Вы знаете, какие документы на жилье нужно проверить?

• Да
• Нет
• Затрудняюсь ответить

Готовы ли вы отказаться от сделки, если при проверке выявятся серьезные проблемы?

• Да
• Нет
• Затрудняюсь ответить

Больше «Да», чем «Нет» и «Затрудняюсь»: вы хорошо подготовлены. Дальше следует детализировать выбор, сравнить несколько похожих объектов и согласовать проверку документов с юристом.

Примерно равное число «Да» и «Нет/Затрудняюсь»: вы на верном пути, но есть уязвимые места. Составьте чек-лист из пунктов с «Нет» / «Затрудняюсь» и закройте их по очереди.

Больше «Нет» и «Затрудняюсь»: сейчас нужно разобраться с базовыми вопросами: анализ рынка, бюджет,проверка продавца и застройщика и юридическая безопасность сделки.