Инструкции — Покупка

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком

7 карточек

Покупка квартиры на этапе котлована позволяет значительно сэкономить деньги — такая недвижимость может стоит на 30–40% меньше, чем жилье в уже достроенных домах. С 1 июля 2018 года покупка квартир в новостройке стала значительно менее рискованным делом, чем раньше: вступившие в силу поправки к закону № 214-ФЗ о долевом строительстве свели к нулю риск потерять деньги. Теперь даже если дом так и не будет достроен, вы сможете вернуть свои вложения — однако в этом случае вы можете потерять время и остаться без долгожданной квартиры. Как проверить девелопера, чтобы минимизировать риск стать обманутым дольщиком, как выбрать застройщика и правильно заключить договор долевого участия — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Как выбрать квартиру в строящемся доме;
  • Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком;
  • Какие документы застройщика нужно проверить;
  • Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Как проверить объекты;
  • Как получить возмещение при банкротстве застройщика;
  • Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. 2019 год ознаменовал переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком. Это позволяет защитить права дольщиков и гарантировать им либо приобретенное жилье, либо полный возврат средств.

Защищены права и тех участников долевого строительства, которые заключили договоры участия в долевом строительстве до введения новой модели финансирования. Даже если застройщика признают банкротом, такие участники смогут получить денежное возмещение либо квартиру по договору в доме, который достроит другой застройщик. Реализация перечисленных мер обеспечивается Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.


Как работает долевое строительство после 1 июля 2019 года и как защищены права дольщика, читайте на спроси.дом.рф


Как выбрать квартиру в строящемся доме?

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом метража, количества комнат и этажа. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.


Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите в ЕИСЖС


Даже если квартира заявлена как жилье со свободной планировкой, все равно стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут отличаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — в среднем на 0,5% от стоимости. Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи. К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену для квартир, которые, по его мнению, имеют особенный вид из окна. Например, на лес, парк или незастроенные территории. Разница в стоимости для таких квартир может составлять от 100 тысяч до 1 миллиона рублей (в зависимости от класса жилья) по сравнению с квартирами, окна которых выходят, например, на дорогу. Не стоит торопиться с приобретением таких квартир. Для начала стоит убедиться, что у местных властей нет планов на застройку территории, на которую выходят окна. Это можно уточнить в городской администрации. Кроме того, надо помнить, что в дальнейшем при продаже эта разница может исчезнуть. Особенно это касается периодов, когда рынок жилья находится на спаде. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. Однако эта информация будет полезна тем, кто разбирается в строительстве. Спросите у девелопера, можно ли вам взглянуть на квартиры в доме. Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, какой может быть квартира в этом доме. Просмотр непосредственно приобретаемой квартиры обычно запрещен до того момента, как дом будет достроен. Это объясняется правилами безопасности, поскольку застройщик отвечает за безопасность всех, кто находится на территории стройки.

Как выбрать застройщика?

Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько других объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них. По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тысяч м2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанным со строительством. Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые могут подтвердить надежность застройщика:

  • наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
  • опубликованная проектная декларация;
  • зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
  • отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
  • отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
  • отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
  • отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации.

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, который доступен на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).


Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Какие документы застройщика необходимо изучить перед заключением сделки?

Перед тем, как заключать договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

  • разрешение на строительство конкретного объекта;
  • проектная декларация объекта;
  • документы о регистрации права на земельный участок;
  • поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Как заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ)?

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе от 30.12.2004214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ). Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение договоров участия в долевом строительстве — один из важнейших моментов при покупке квартиры. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

  • Основные характеристики объекта долевого строительства:
    — наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
    — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
    — материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
    — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
    — количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
    — наличие и площадь нежилых помещений;
    — графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже.
  • Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю;
  • Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета;
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет);
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в каком случае заказчику вернут деньги и выплатят пени);
  • Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школы и больницы, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если в качестве участника долевого строительства выступает недееспособный гражданин или гражданин младше 14 лет, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны (попечители). Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве?

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 000 рублей — для юридических.

Как получить ипотеку на долевое строительство?

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть определенные особенности.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. Таким образом, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК), а также предварительные договоры о долевом участии банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки. Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома). Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Получение возмещения либо завершение строительства при банкротстве застройщика, если ДДУ заключен без использования счета-эскроу

Решение о финансировании завершения строительства либо о выплате возмещения дольщикам принимается Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд).

На решение Фонда о финансировании завершения строительства влияет степень готовности дома, размер средств, необходимых для достройки, а также сроки, в которые можно закончить проект. Если Фонд готов выделить деньги, продолжением строительства может заняться как новый девелопер, так и обанкротившаяся компания в рамках внешнего управления.

Если же завершение строительства будет признано нецелесообразным, принимается решение о выплате возмещения. В любом случае все финансовые операции происходят под надзором Фонда, что позволяет защитить права дольщиков.

Базовые знания

Сумма
Первоначальный взнос
Срок
лет
Ставка
%

Результат

Ежемесячный платеж
0
Максимальная сумма кредита
0
Необходимый доход
0
Информация носит справочный
характер и не является
публичной офертой