Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

Что такое приватизация и зачем она нужна

Приватизация жилого помещения — процесс перевода государственного или муниципального жилья в частную собственность. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере: продать, передать по наследству, подарить или сдать в наем.

В России приватизация жилых помещений началась с 1991 года и с 2017 года стала бессрочной и бесплатной для граждан, занимающих жилье по договору социального найма.

После приватизации квартиры человек получает ряд преимуществ. Они связаны с переходом жилплощади в личную собственность. Преимущества:

• Право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Продавать, дарить, сдавать в аренду, обменивать на другую недвижимость, завещать наследникам.
• Защита от выселения. Собственника из приватизированной квартиры практически невозможно выселить за долги, если это единственное жилье.
• Возможность прописывать и выписывать жильцов. Собственник может сам регистрировать новых жильцов без необходимости согласия муниципалитета, в отличие от соцнайма.
• Свободная перепланировка. Можно делать перепланировку квартиры по согласованию с жилищной инспекцией или в архитектурном отделе местной (районной) администрации.
• Использование квартиры в коммерческих целях. Например, перевод в нежилое помещение для офиса или магазина (если позволяет расположение).
• Возможность взять кредит под залог квартиры. Банки охотнее дают ипотечные или потребительские кредиты под залог приватизированной недвижимости, что невозможно с соцжильем.
• Право голоса в управлении многоквартирным домом. Участие в общих собраниях собственников и принятии решений по дому.
• Отсутствие платы за соцнайм. Собственник освобождается от арендных платежей, но начинает платить налог на имущество и взносы на капитальный ремонт.
• Возможность использовать квартиру как вклад при заключении договора ренты для ухода в старости или переселения в социальное учреждение.

Приватизация дает право собственности и свободу распоряжения жильем, но сопровождается финансовыми обязательствами, рисками потери жилья при долгах и юридическими сложностями. Поэтому перед приватизацией важно взвесить все плюсы и минусы с учетом личной ситуации. Какие риски могут возникнуть:

1. Обязанность платить налог на имущество. После приватизации собственник обязан ежегодно уплачивать налог, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости жилья.
2. Рост коммунальных платежей. Собственник несет расходы на капитальный ремонт и замену приборов учета коммунальных услуг, которые в муниципальном жилье оплачивает наймодатель. В итоге квартплата может увеличиться на 10-30% по сравнению с соцнаймом.
3. Риск потери жилья за долги. Приватизированную квартиру могут изъять и продать через суд за долги по кредитам и другим обязательствам, если это не единственное жилье. В отличие от соцнайма, где жилье не подлежит взысканию.
4. Лишение права на бесплатное улучшение жилищных условий. После приватизации нельзя претендовать на бесплатное улучшение жилья по соцпрограммам. Например, при переселении из аварийного дома собственнику предоставят жилье равнозначной площади. Тогда как нанимателю муниципального жилья могут предоставить квартиру большей площади по нормативу жилой площади на человека.
5. Юридические сложности и споры. Приватизация требует согласия всех зарегистрированных жильцов, включая несовершеннолетних с 14 лет. Несоблюдение процедуры может привести к судебным спорам и даже отмене приватизации.
6. Увеличение ответственности за содержание жилья. Собственник сам решает вопросы ремонта, согласования перепланировки, содержания жилья.

Кто может приватизировать квартиру

Право на приватизацию квартиры имеют граждане Российской Федерации, которые занимают жилое помещение по договору социального найма из государственного или муниципального жилищного фонда.

Кто может приватизировать квартиру:

• граждане РФ, зарегистрированные и проживающие в квартире по договору соцнайма
• несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире (их интересы представляют законные представители), при этом дети с 14 лет должны дать согласие на приватизацию
• лица, временно отсутствующие (например, служащие в армии или отбывающие наказание), но сохраняющие право пользования жильем
• граждане, которые не использовали право на бесплатную приватизацию (каждый человек может приватизировать жилье один раз в жизни, за исключением несовершеннолетних, которые могут участвовать дважды — до и после 18 лет)

Для приватизации нужно согласие всех зарегистрированных и имеющих право проживания в квартире, включая несовершеннолетних с 14 лет. Взрослые жильцы могут отказаться от участия в приватизации, сохранив право на приватизацию в будущем.

Кто не может приватизировать квартиру:

• лица, уже воспользовавшиеся правом на приватизацию (исключение: несовершеннолетние, приватизировавшие жилье до 18 лет)
• проживающие в аварийном жилье, служебных квартирах, общежитиях, жилье в военных городках и других объектах, не подлежащих приватизации по закону
• иностранные граждане и лица без российского гражданства

Какие документы нужны для приватизации квартиры

Минимальный пакет необходимых документов:

• заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на Госуслугах вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ)

• паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую планируете приватизировать

• договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым заключался договор)

• ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если документ утерян, его можно получить бесплатно в любом МФЦ)

• свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства

• выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года

• технический паспорт на квартиру (выдается БТИ)

• справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги)

• справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ

• письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна

Если не хватает документов, обратитесь в МФЦ. Специалисты подскажут, какие именно документы нужно восстановить в вашем случае, и куда нужно обратиться. Что делать, если потеряли:

Договор социального найма (или ордер)

• где восстановить: в архиве муниципалитета или департаменте жилищной политики вашего города

• что делать: обратитесь с запросом в администрацию района, где находится квартира. Если дом был передан из ведомственного фонда (например, от предприятия), возможно, придется обращаться в архив организации

Выписку из домовой книги

• где получить: в управляющей компании, ТСЖ или МФЦ

• срок действия: 1 месяц, поэтому запрашивайте ее в последнюю очередь

Технический паспорт (кадастровый паспорт)

• как восстановить: закажите новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ

• если квартира уже стоит на кадастровом учете, можно заказать выписку из ЕГРН через Росреестр

Справку о неучастии в приватизации

• где получить: МФЦ, местный архив, Госуслуги (в некоторых регионах) 

Паспорта или свидетельства о рождении

• для взрослых: восстановите паспорт через МВД (при утере — штраф 1 500 рублей)

• для детей: получите дубликат свидетельства о рождении в ЗАГСе по месту регистрации рождения

Документы на умершего родственника

• запросить архивные справки: в загсе — о родственных связях, в архиве — о прописке и правах на жилье

Что делать, если документы вообще не сохранились:

1. Обратитесь в муниципалитет с заявлением о выдаче дубликатов.
2. Подайте запрос в городской архив.
3. Если дом был ведомственным — ищите документы в архиве предприятия-бывшего собственника.
4. Обратитесь в суд для установления юридических фактов.

Куда подать документы на приватизацию квартиры

Документы на приватизацию квартиры подаются в:

1. МФЦ — распространенный и удобный способ подачи документов. Здесь примут заявление и полный пакет документов, выдадут бланки заявлений, проконсультируют и зарегистрируют заявку.
2. Органы местного самоуправления (жилищные отделы администрации) — можно подать документы напрямую в муниципалитет по месту нахождения квартиры.
3. Росреестр — после подачи заявления и проверки документов МФЦ или администрация передают материалы в Росреестр для регистрации права собственности.

Подать заявление на приватизацию квартиры также можно на Госуслугах. В некоторых регионах можно подать документы онлайн через региональные порталы госуслуг. Например, в Москве, Санкт-Петербурге или Татарстане.

Порядок действий и сроки приватизации

Оформление приватизации от подачи документов до получения свидетельства о праве собственности обычно занимает 2–3 месяца.

Порядок действий:

Шаг 1. Посетите МФЦ

Уточните перечень необходимых документов, срок действия каждой справки и выписки. Некоторые документы действительны всего 1-2 месяца. Также уточните, можно ли подать документы через МФЦ или потребуется обратиться в другой уполномоченный орган.

Шаг 2. Соберите документы

Подайте полный пакет документов с заявлением в МФЦ или уполномоченный орган. Заявление заполняют на месте.

Шаг 3. Ожидайте решения

Срок рассмотрения заявления — до 46 рабочих дней. В этот период происходит проверка предоставленных документов. При положительном ответе заявителю и всем, кто получает долю в собственности, нужно прийти в МФЦ или жилищный отдел муниципалитета, даже если документы подавались онлайн. Там лично в руки выдается договор передачи жилого помещения в собственность. Тем, кто подавал документы в электронном виде, для завершения процедуры придется предоставить оригиналы.

Шаг 4. Подпишите договор

Все совершеннолетние участники приватизации лично подписывают договор. За несовершеннолетних подпись ставят родители или законные представители.

Шаг 5. Зарегистрируйте право собственности

Оплатите госпошлину 2 000 рублей за регистрацию права собственности в Росреестре. Если в приватизации участвуют несколько человек, сумма распределяется между ними.

Подписанный договор и квитанцию об оплате пошлины нужно передать в Росреестр. Это можно сделать лично или через сотрудника МФЦ.

Причины отказа в приватизации квартиры

Отказ чаще связан с правовым статусом жилья, отсутствием права у заявителя, проблемами с документами или несогласием зарегистрированных в жилье лиц.

Причины отказа:

1. Статус жилого помещения. Нельзя приватизировать жилье, если оно находится в аварийном или ветхом доме, в государственном общежитии, служебном жилье, или в военном городке закрытого типа.

2. Отсутствие права на приватизацию у заявителя:

• человек уже использовал право на бесплатную приватизацию

• договор социального найма расторгнут или не действует

• заявитель имеет временную прописку в квартире, а не постоянную

• один из зарегистрированных жильцов против приватизации и не дает нотариальный отказ

3. Незаконная перепланировка квартиры. Если в квартире проведены перепланировки без согласования.

4. Неполный или недействительный пакет документов. Утрата, повреждение, отсутствие необходимых документов, ошибки или подделки.

5. Наличие ограничений на объект недвижимости. Если на квартиру наложены ограничения, связанные с приватизацией. Например, судебные запреты, аресты. Или если собственник объекта не установлен. Например, ликвидация предприятия, на балансе которого было жилье.

6. Задолженность по коммунальным платежам. Хотя некоторые органы отказывают по этой причине, законодательных оснований для отказа из-за долгов нет. Такие отказы можно обжаловать.

7. Смерть заявителя. Если заявитель умер, процесс приватизации не приостанавливается, но отказ может быть связан с отсутствием наследников или их несогласием.

8. Разногласия между совладельцами. Если не все зарегистрированные жильцы согласны на приватизацию.

Многие причины отказа можно устранить. Например, узаконить перепланировку, собрать полный пакет документов, получить нотариальный отказ от других жильцов или обратиться в суд для разрешения спорных вопросов.