Как зарегистрировать перепланировку квартиры?

По закону под перепланировкой понимаются любые изменения конфигурации помещения, результат которых должен быть отражен в его техническом паспорте. Чтобы избежать возникновения аварийных ситуаций, такие преобразования должны быть просчитаны заранее и согласованы в жилищной инспекции или в архитектурном отделе местной (районной) администрации.

Любая перепланировка, которая проводилась без предварительного разрешения, считается незаконной.

Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:

• Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;

• Работы по перепланировке. Подразумевают снос и возведение межквартирных перегородок, устройство, изменение границ или заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях;

• Работы, проведение которых затрагивает внешний вид общего имущества и отражается на архитектурном облике дома. К таким изменениям относится создание навесов на кровлях многоквартирных домов, устройство балконов и лоджий на первых этажах, установка каминов или дымоходов.

Ремонтные работы не нужно согласовывать, если одновременно соблюдаются следующие условия:

• не меняется конструкция пола;

• сантехнические приборы, батареи, канализационные, водопроводные и газовые трубы остаются на своих местах;

• положение дверных и оконных проемов соответствует плану БТИ;

• межквартирные перегородки остаются на прежнем месте.

Таким образом, к разрешенным видам работ относятся замена окон, дверей, труб, сантехники, электропроводки, выравнивание стен под покраску или под обои, установка сплит-системы, внутренняя отделка помещения. 

Данная процедура проводится в несколько этапов:

Шаг 1. Заказ проекта. Для этого необходимо обратиться в специализированную компанию, которая является членом СРО (саморегулируемой организации). В проекте перепланировки должны быть отражены архитектурные, конструктивные и технологические изменения, решения по устройству инженерного оборудования.

Без проекта согласовать проведение перепланировки не удастся. Однако, отдельно заказывать данный документ требуется не всегда. Для некоторых серий домов разработаны готовые проекты, которые уже утверждены гос. органами (каталог типовых проектных решений, одобренных Мосжилинспекцией, представлен здесь).

Шаг 2. Обращение в МФЦ (или в архитектурный отдел местной администрации либо в жилищную инспекцию). Срок рассмотрения таких заявлений составляет от 30 до 50 дней.

Разрешение на перепланировку действует в течение одного года с момента выдачи;

Шаг 3. Проведение ремонтных работ. Только после получения разрешения от гос. органов можно приступать к перепланировке. Все работы должны проводиться строго в соответствии с утверждённым проектом;

Шаг 4. Оформление акта приемки. Проделанные работы должна утвердить комиссия, которая состоит из сотрудников жилищной инспекции или местной администрации. Если в ходе осмотра не будет выявлено никаких нарушений, собственник получит акт о выполненных работах;

Шаг 5. Внесение изменений в кадастровый учет. По закону это должен делать гос. орган, который занимается согласованием перепланировок. Данные об изменениях характеристик помещения вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней после подписания акта о завершении работ. После этого владелец квартиры в течение 5 рабочих дней должен получить соответствующее уведомление;

Шаг 6. Получение нового технического паспорта. Для этого потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ. Ответственный сотрудник должен выехать на место и зафиксировать внесенные изменения. Новый техпаспорт выдаётся в течение 10 дней после визита техника.

Помимо проекта перепланировки, для регистрации изменений нужно подготовить следующий пакет документов:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
  

• выписка из ЕГРН (если право собственности возникло до июля 2016 года — свидетельство о регистрации);

• техпаспорт помещения;

• согласие всех членов семьи нанимателя, если квартира сдаётся по договору социального найма.

Термин «узаконить» применяется в том случае, если имеет место самовольная планировка квартиры без предварительного согласования работ. Легализовать такие изменения можно только через суд.

В данном случае порядок действий будет следующим:

1. Сбор документов. Для регистрации преобразований потребуется получить письменное заключение о соответствии квартиры нормам СЭС и заказать проект перепланировки. При этом допускается составление эскиза, если выполненные работы не предполагают внесение существенных изменений в устройство квартиры (не затрагиваются конструкции пола и потолка, границы «мокрых зон», несущие стены). Изготовление эскиза, как правило, обходится намного дешевле;

2. Обращение в архитектурный отдел местной/районной администрации. Собственник должен поставить в известность гос. органы о внесении изменений.

3. Передача дела в суд. Вместе с исковым заявлением необходимо предоставить указанные документы, а также выписку из ЕГРН и техпаспорт помещения.

Если суд примет решение в пользу собственника, для завершения данной процедуры также потребуется оформить новый техпаспорт в БТИ и внести изменения в кадастровый учет.

Суд не признает перепланировку законной, если в ходе ремонтных работ в конструкцию помещения были внесены следующие изменения:

• Снос или уменьшение вентиляционного короба;
  
• Увеличение санузла за счет жилого пространства;

• Снос несущих стен и колонн;
  
• Устройство «мокрых зон» над жилыми комнатами соседей снизу;
  

• Подключение теплых полов к системе центрального отопления;

• Изменение фасада здания;
  
• Создание препятствий для доступа к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляционным коробам;
  

• Демонтаж перегородок между кухней, в которой установлена газовая плита, и жилыми помещениями;

• Создание препятствий для доступа естественного света в жилых помещениях и на кухне.

Также нельзя узаконить перепланировку, в результате которой ухудшились условия проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей.

Кроме того, по закону при выявлении любых несогласованных изменений собственника обяжут вернуть квартире прежний вид. В данном случае возможны следующие варианты развития событий:

1. Владелец сможет узаконить перепланировку через суд;

2. Если перепланировка проведена с нарушениями, собственник должен будет за свой счёт привести помещение в исходное состояние;

3. Если суд признает перепланировку незаконной, а владелец будет бездействовать, то квартиру могут изъять и продать на торгах. Сумму, вырученную с продажи жилья, вернут собственнику, но за вычетом расходов на устранение неузаконенных изменений.

Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.

К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.

Можно, но при условии, что такая возможность предусмотрена договором ипотечного кредитования. Если это так, то запланированные работы нужно предварительно согласовать с банком. Для получения разрешения в кредитную организацию необходимо предоставить проект перепланировки и техническое заключение.

Только после того, как банк даст свое согласие на внесение изменений в конструкцию помещения, заемщик может приступить к процедуре согласования перепланировки в гос. органах. К пакету обязательных документов в данном случае добавится письменное разрешение банка.

Если же в договоре есть прямой запрет на перепланировку, то внесение любых изменений в конфигурацию жилого помещения повлечет на собой наложение финансовых санкций.

Для этого необходимо запросить технический паспорт помещения. На третьем листе данного документа должен быть указан номер и дата акта о произведенном переустройстве, а все изменения должны быть отражены в плане.

Если же в техпаспорте никаких отметок нет, а текущая планировка не соответствует плану БТИ, значит, изменения не узаконены.

Да, если покупатель готов нести ответственность за несогласованное внесение изменений в конструкцию помещения. При выявлении факта незаконной перепланировки новый владелец рискует понести убытки, связанные с оплатой штрафа и приведением жилья в исходное состояние.

Но несмотря на это, некоторые покупатели идут на этот риск, так как стоимость таких квартир обычно на 10-20% ниже рыночной. Продажа недвижимости с неузаконенной перепланировкой осложняется ещё и тем, что банки не предоставляют ипотеку на покупку такого жилья.