Как приблизить капитальный ремонт дома в 2024 году

Текущий и капитальный ремонт различаются двумя параметрами: целью и документальным оформлением работ?Письмо Министерства строительства и ЖКХ РФ от 27 февраля 2018 г. N 7026-АС/08.

Текущий ремонт проводят в целях профилактики, то есть для поддержания здания в нормальном состоянии. При таком ремонте проводятся незначительные работы: подкрашивается фасад или стены в подъездах, меняют лампочки и элементы входных дверей, устраняют локальные дефекты крыши и так далее. То есть устраняется всё то, что выявляется в ходе повседневного использования здания.

На время работ объект не выбывает из эксплуатации и его технические характеристики не меняются. Документально оформить текущий ремонт несложно, так как он не требует разработки проектной документации.

Капитальный ремонт носит масштабный характер и призван вернуть объекту первоначальные технические характеристики, которые он утратил в процессе эксплуатации. Перечень элементов здания, которые могут подвергаться капитальному ремонту, закреплён в Жилищном Кодексе. Сюда входят: фундамент, крыша, фасад и подвал здания, лифты и внутридомовые инженерные системы - газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, а также теплоснабжение.

Региональные власти вправе расширить этот перечень для многоквартирных домов своего региона за счёт других работ, например, включить туда ремонт подъездов, противопожарной системы, мусоропроводов, разработку проектной документации и другое. Принять решение о расширении видов капремонта в доме могут и сами собственники, если они платят взносы в увеличенном размере. Разницу между минимальным региональным взносом на капремонт и размером увеличенного взноса можно потратить на любые работы?ст. 166 ЖК РФ, за которые на общем собрании проголосует не менее 2/3 всех собственников.

Оформить документально капитальный ремонт сложнее, чем текущий, так как он требует разработки проектной документации.

В зависимости от выбранного способа управления, обязанность по обслуживанию многоквартирного дома?ст. 161 ЖК РФлежит на плечах:

• управляющей компании (УК)

• товарищества собственников жилья (ТСЖ)

• самих собственников, если МКД находится в непосредственном управлении.

С поддержанием текущего состояния всё просто: собственники оплачивают ЖКУ, а ответственные за управление домом (УК, ТСЖ или сами собственники) следят за его состоянием и обслуживают в рамках договора. Средства на текущий ремонт берутся из ежемесячной платы собственников за жилое помещение.

Иначе обстоят дела с оценкой состояния дома для капитального ремонта. Решение о проведении в МКД работ капитального характера принимают власти субъекта по предложению Регионального оператора — Фонда капитального ремонта (ФКР).

В каждом регионе страны утверждены долгосрочный (до 25 лет) и краткосрочный (до 3 лет) планы капитального ремонта, в который включены все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта. Исключение составляют аварийные и дома, подлежащие сносу в рамках реализации программ комплексного развития территории.

Для каждого дома определены сроки выполнения капремонта по всем видам работ, которые применяются в субъекте. Региональный оператор капремонта планирует свою деятельность строго в соответствии с данным графиком, иногда даже отодвигая выполнение работ, если накопленных средств фонда недостаточно или не удалось найти подрядчика.

Узнать дату капремонта своего дома можно на сайте Фонда развития территорий.

Фото: витрина.фрт.рф. Перечень работ и даты капитального ремонта дома

В то же время жильцы, которые копят средства на специальном счёте, а не в региональном фонде, могут сами определить сроки капремонта и перечень работ. Главное, провести его до момента, определенного в региональной программе: иначе дом могут вернуть в «котёл».

Практика показала, что существует проблема с оценкой состояния домов. Зачастую у Фонда капитального ремонта нет объективной информации о состоянии того или иного МКД, из-за чего дом могут ставить в очередь дальше, чем этого требует реальное положение дел, или, наоборот, планировать работы на тех конструктивных элементах дома, которые находятся в хорошем состоянии.

Вопрос решит новый закон?Федеральный закон от 27.11.2023 N 561-ФЗ, который с 1 сентября 2024 года позволит региональным властям или самим собственникам проводить обследование МКД и на его основании принимать решение о сроках капитального ремонта. Таким образом, жильцы могут изменить срок капитального ремонта своего дома: приблизить, если работы требуются уже сейчас, или отодвинуть на более поздний срок в региональной программе, если конструкции находятся ещё в хорошем состоянии.

По новому закону обследование могут провести региональные власти, если у них на это заложен соответствующий бюджет.

Также обследование для капитального ремонта могут организовать сами жильцы. Для этого им нужно принять советующее решение на общем собрании, для одобрения понадобится 2/3 голосов от числа всех собственников. В таком случае собственники дома будут оплачивать исследование за свой счёт.

Важно: обследование технического состояния многоквартирного дома должна проводить организация, которая занимается инженерными изысканиями или подготовкой проектной документации, и является членом соответствующей СРО. Результаты обследования станут основанием для внесения изменений в региональную программу и изменения срока капитального ремонта дома.

Капитальный ремонт оплачивают собственники помещений в многоквартирном доме. Ежемесячно они делают взносы, которые являются обязательными для всех жильцов.

Размер: минимальный размер взноса на капремонт устанавливают региональные власти на основании методических рекомендаций Правительства РФ?ч. 8.1, ст. 156 ЖК РФ. Но жильцы на общем собрании могут принять решение об увеличении размера взноса на капитальный ремонт?ч. 8.2, ст. 156 ЖК РФ.

Льготы, освобождение, отсрочка: льготным категориям граждан положена компенсация затрат на капремонт. Не платят взносы на капремонт жители аварийных домов и МКД на землях, изымаемых для государственных и муниципальных нужд. В некоторых регионах страны установлена отсрочка по началу уплаты взносов на капремонт для собственников новостроек. Такая отсрочка может быть не более пяти лет.

По умолчанию деньги копятся в региональном фонде капремонта. Он представляет собой «общий котёл», в котором аккумулируются средства со всех МКД, а дома ремонтируют в порядке очереди. Регоператор контролирует сбор взносов, выбирает подрядчиков и принимает результаты выполненных работ.

Если собственники не определились со сроками, видами и стоимостью работ капитального характера, за них это решение примут муниципальные власти на основании утверждённой региональной программы. В этом случае Фонд капитального ремонта самостоятельно организует и контролирует этапы работ.

Когда дом новый или до его капитального ремонта более 7—10 лет, собственникам квартир выгоднее копить средства на специальном счёте.

Спецсчёт на капремонт — счёт в банке, на котором копятся взносы жильцов. Главное отличие от хранения денег в Фонде капитального ремонта в том, что деньги не расходуются на ремонт других домов и жильцы сами определяют, как собирать и тратить средства, что чинить и когда.

Чтобы перевести дом на специальный счёт для капитального ремонта, жильцам нужно:

1. Провести общее собрание: принять решение об открытии счёта, выбрать его держателя и определить размер взносов.

2. Открыть спецсчёт в банке.

3. Уведомить об этом регионального оператора.

4. Дождаться, когда регоператор переведёт средства на счёт.

Ещё одно преимущество спецсчёта перед Фондом капремонта в том, что на него банк может начислять процент. То есть средства на будущие ремонтные работы будут копиться не только из взносов жильцов, но и в виде процентов, начисляемых на средства счёта.

Например, самые высокие ставки на сегодняшний день предлагает Банк ДОМ.РФ — до 10% на остаток по счёту. Для стандартной большой новостройки площадью 40 тыс. квадратных метров (таких сейчас большинство), условия спецсчёта позволят к моменту наступления первого капитального ремонта удвоить свои накопления только за счёт процентной ставки. Дома, находящиеся «в котле» и перечисляющие свои средства на счёт регионального оператора, своими деньгами распоряжаться не могут и лишены такой возможности.

1. Ознакомьтесь со сроками капремонта своего дома в региональной программе. Это можно сделать на сайте Фонда развития территории.

2. Если капремонт нескоро и у региональных властей не заложен бюджет на изыскания, организуйте общее собрание собственников и 2/3 голосов примите решение о самостоятельном обследовании.

3. Обследование нужно заказывать у организации инженерных изысканий — члена СРО.

4. Если живёте в новостройке или относительно новом доме и деньги копятся в региональном фонде капремонта, проведите общее собрание собственников и примите решение о переводе средств на спецсчёт. Так, вы сможете самостоятельно выбирать сроки и перечень работ для капремонта.

5. При выборе банка для открытия спецсчёта обращайте внимание на условия. Выбирайте программу с бесплатным обслуживанием и максимальным процентом на остаток средств по счёту. Чем выше процент, тем больше денег накопится к моменту проведения работ.