Признание сделки недействительной

Недействительность сделки означает, что она нарушает требования закона, которые предъявляются к ее форме (письменной или устной), содержанию, участникам и свободе их волеизъявления.

Сделка с недвижимостью может быть признана недействительной в следующих случаях:

• Сделка заключена с нарушением требований закона

Пример: Договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме.

• Цель сделки заведомо противна основам правопорядка или нравственности

Пример: Покупатель квартиры при заключении сделки использовал фальшивые купюры.

• Стороны не намеревались создать правовые последствия или заключили договор для прикрытия другой сделки. Такие сделки называются мнимыми и притворными соответственно

Пример: Близкие родственники заключили договор купли-продажи для того, чтобы обналичить материнский капитал.

• Если сделка заключена с представителем, который не обладает такими полномочиями

Пример: Василий продавал квартиру, которая принадлежала Марии. При заключении сделки Василий предъявил доверенность. Позже выяснилось, что доверенность была недействительной.

• Если лицо заключило сделку под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия или угрозы

Пример: Покупатель угрожал продавцу квартиры для того, чтобы купить квартиру по низкой цене.

• Кабальная сделка. Если договор заключен на крайне невыгодных условиях для одной из сторон вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась

Пример: Собственник квартиры получил тяжелые телесные повреждения от сожителя, в результате которых находился на лечении. Опасаясь за свою жизнь и здоровье, он обратилась за помощью к знакомому, который предложил взамен за защиту заключить с ним договор дарения жилого помещения.

Недействительные сделки могут быть двух видов:

Ничтожные сделки недействительны независимо от признания этого судом. Например, ничтожными являются притворные; мнимые сделки; а также совершенные с целями, заведомо противоречащими основам правопорядка и нравственности; совершенные без обязательного нотариального удостоверения; нарушающие требования закона.

Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными только по решению суда. Например, будет считаться оспоримой кабальная сделка; заключенная под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки или лицо, чьи права и законные интересы нарушены. Например, если продавец скрыл факт продажи квартиры от наследника, который имел на нее право, но не вступил в наследство, то наследник может обратиться в суд.

В большинстве случаев подать заявление в суд для признания сделки ничтожной можно в течение трех лет с момента ее заключения. Если в суд обращается человек, который не являлся стороной сделки, то срок отсчитывается с того момента, когда он узнал о ее заключении.

Признать недействительной оспоримую сделку и применить последствия ее недействительности можно в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об основаниях недействительности.

Для того, чтобы оспорить сделку в суде, необходимо совершить следующие действия:

Шаг 1. Определить основание

Необходимо определить по какой причине сделка будет признана недействительной. Если истец просит взыскать с ответчика какую-либо денежную сумму, рекомендуется перед подачей иска направить претензию с соответствующими требованиями;

Шаг 2. Составить исковое заявление

Это можно сделать как самостоятельно, так и воспользовавшись помощью профессионального юриста.

К иску необходимо приложить копии подтверждающих документов;

Шаг 3. Подать исковое заявление в суд

Необходимо ознакомиться с процессуальными требованиями и учесть, к компетенции какого суда относится спор (арбитражного или общей юрисдикции), а также определить в какой конкретно суд следует подавать заявление.

Копии искового заявления должны быть направлены ответчику.

Как правило, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные денежные средства и объекты недвижимости. Эта процедура называется реституцией. Например, в случае заключения недействительной сделки купли-продажи квартиры, недвижимость возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю.

Если сторона не может вернуть полученное имущество, то она обязана возместить его стоимость.

Для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем покупатель с наибольшим вниманием должен отнестись к сделке в одном из следующих случаев:

• Приватизация. Если право на приватизацию какого-либо гражданина не было учтено, то он может оспорить сделку. Например, таким правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим;

• Квартира получена в наследство. Наследники в течение 3 лет, после того как узнали о смерти наследодателя, могут заявить о своих правах на наследство, даже если квартира уже продана;

• Квартира получена в дар. По некоторым основаниямдарение квартиры можно оспорить в суде (например, даритель был недееспособен, одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя);

• В семье продавца есть несовершеннолетние дети. В случае, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. 

• Продавец состоит в браке. Необходимо получить согласие супруга на продажу недвижимости в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности;

• Продавец банкрот или близок к банкротству. Если у гражданина большие финансовые обязательства или уже ведется исполнительное производство, существует риск, что кредитор потребует признать сделку купли-продажи недействительной;

• Покупка доли в квартире. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. При их несоблюдении другие собственники могут оспорить сделку.

До и во время оформления сделки необходимо внимательно отнестись к проверке документов и убедиться, что сторона имеет право заключать сделку. Например, стоит внимательно проверить паспорт продавца с помощью сервиса ГУВМ МВД РФ – если документ числится в розыске, это повод насторожиться. Также стоит расспросить соседей о нынешних и прошлых собственниках.

Также можно воспользоваться страхованием титула. Такой вид страхования защищает от скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости. Если они заявят о своем праве на недвижимость и выиграют суд, то страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.