Правоустанавливающие документы на недвижимость: виды и способы получения

Что такое правоустанавливающие документы

Документ-основание отражает, как собственник недвижимости — квартиры, дома, земельного участка — получил право владеть имуществом, то есть на каком основании он является собственником.

Право собственности всегда возникает у человека только после государственной регистрации: при покупке, дарении, вступлении в наследство, приватизации и других процедурах перехода и регистрации собственности во всех случаях нужна регистрация данных в Росреестре.

Выписка из Росреестра (ЕГРН) подтверждает право собственности на недвижимость, но сама по себе не является правоустанавливающим документом. В ней содержится информация о документе-основании, его типе и участниках сделки. Выпиской можно подтвердить право владения, она должна быть заказа не более, чем 30 дней назад.

Термин «правоустанавливающие документы» включает все документы, которые служат основанием возникновения права, его перехода, прекращения или обременения. Документ-основание на недвижимость обязательно должен содержать:

• информацию об объекте недвижимости, по которой его однозначно можно идентифицировать: адрес, кадастровый номер, площадь

• сведения о владельце: для физического лица это ФИО, паспортные данные и адрес регистрации, для юрлица — регистрационные данные компании

• указание вида права, например, право собственности или право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и другие виды

Документы на владение могут быть разными, поэтому для каждого есть свои требования?ФЗ №218. Это может быть вид оформления, наличие печатей, нотариальных удостоверений и другие признаки подлинности. Ниже рассмотрим основные типы правоустанавливающих документов подробнее.

Когда нужен документ-основание

Чаще всего — для совершения операций с недвижимостью. К таким относятся:

• покупка

• продажа

• страхование

• дарение

• сдача в аренду

• выделение долей

• отчуждение

Оригиналы и/или копии правоустанавливающих документов потребуются, чтобы подать заявление на имущественный налоговый вычет, а также при судебных спорах по объектам недвижимости.

Если документов нет или они утеряны, можно заказать выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. В ней будет отражена информация о виде и реквизитах документа-основания, данные о сторонах договора и содержание документа. Сами документы можно восстановить через Росреестр или Госуслуги (если право собственности возникло после 31.01.1998) или обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ), если до 31.01.1998 года. Процедура может занять от несколько дней до месяца. Всё зависит от того, насколько давно был оформлен документ.

Виды документов-оснований на квартиру и дом

Вот перечень возможных правоустанавливающих документов, которые отражают способ получения объекта и подтверждают право владения им:

• договор купли-продажи

• договор долевого участия (ДДУ)

• договор приватизации

• договор дарения

• свидетельство о праве на наследство

• решение суда

• справка ЖСК о полной выплате пая

• договор ренты / пожизненного содержания с иждивением

• договор мены

• соглашение о разделе имущества

Ниже опишем особенности каждого из документов.

Договор-купли продажи

Подтверждает факт покупки недвижимости. Это может быть квартира или дом на вторичном рынке или покупка готового, уже построенного и введенного в эксплуатацию жилья от застройщика. Сделка может быть совершена как за наличный расчет, так и с применением кредитных средств, в том числе ипотеки. Ипотечный договор в этом случае не является правоустанавливающим документом на недвижимость.

В выписке из ЕГРН вы увидите дату заключения договора купли-продажи. Если продавец квартиры с таким документом-основанием нажил ее в браке, для сделки потребуется согласие второго супруга на продажу. Также дополнительные обременения накладывает использование материнского капитала. В этом случае для продажи будет нужно согласие органов опеки.

Договор долевого участия (ДДУ)

Заключается покупателем и застройщиком на незавершенный объект строительства. Если вы покупаете квартиры у владельца квартиры у несданной новостройке, то будете заключать не ДДУ, а договор переуступки прав требования.

Проверить застройщика и новостройку можно на сайте наш.дом.рф. Это удобный сервис, где вы увидите, как идет строительство дома, сколько квартир распродано и насколько надежен выбранный застройщик.

А вот акт приема-передачи квартиры не является правоустанавливающим документом. Только с актом и без договора ДДУ не получится зарегистрировать право собственности.

Договор приватизации

Приватизация квартир в России началась в 1991-92 годах после принятия закона «О приватизации жилищного фонда» и является бессрочной. Когда квартира передается из муниципальной собственности в частную, оформляется договор приватизации. Если собственников несколько — недвижимость приобретается в долевую собственность с указанием доли каждого владельца.

Если покупаете жилье, собственники которого получили его по договору-приватизации, обязательно проверьте в выписке ЕГРН состав семьи на момент приватизации, когда она была проведена и были ли на момент той сделки несовершеннолетние дети у собственников. Это напрямую повлияет на законность и безопасность вашей сделки.

Договор дарения

Документ о том, что один или несколько собственников подарили недвижимость или доли в ней другим лицам, заключается и заверяется у нотариуса. После этого нотариус передает его на регистрацию в ЕГРН. При совершении такой сделки важно, чтобы все участники понимали ее суть и были дееспособными. Обычно нотариус делаем на этом отдельный акцент, проговаривая параметры сделки с каждым участником.

Подаренное жилье, даже если граждане находятся в браке, не является совместно нажитым имуществом. То есть его можно продать без согласия супруга. Если покупаете квартиры, полученную кем-то по договору дарения, проверьте условия этого договора. Иногда в нем есть условия отмены такого договора: если получатель квартиры умрет раньше дарителя или другие основания.

Иногда дарением маскирут договор купли-продажи, чтобы не платить налог. Такая сделка называется притворной, она ничтожна по закону и не имеет юридической силы. Поэтому не соглашайтесь на подобные варианты и всегда указывайте полную стоимость сделки в договорах купли-продажи. Это защитит ваши интересы в будущем.

Свидетельство о праве на наследство

Когда человек получает квартиру в наследство — по завещанию или закону — документом-основанием собственности будет этот документ. В случае сделок с такими объектами будьте предельно внимательны к наличию скрытых наследников, которые могут оспорить сделку в течение 3 лет. наследники — не всегда прямые родственники продавца. Иногда они даже не общаются с ним, но ради квартиры готовы испортить вам жизнь. В таких сделках важно дополнительно привлечь юриста для чистоты сделки.

Решение суда

Бывают ситуации, когда человек становится владельцем недвижимости в результате судебного дела. Это могут быть наследственные дела или ситуации с банкротством и последующей реализации имущества должника.

При покупке жилья, полученного по решению суда, внимательно проверяйте дату вынесения дела, сверьте данные квартиры и собственника в решении суда и выписке ЕГРН. Для этого понадобится номер судебного дела. Его можно спросить у продавца.

Справка о полной выплате пая в ЖСК

Жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут создавать как физические лица, так и организации. Чтобы вступить в кооператив каждому новому участнику нужно внести определенную сумму денег, которая называется «пай». Собранные кооперативом средства могут быть потрачены на приобретение готового жилья для участников. В этом случае правоустанавливающим документом собственника будет справка о полной выплате пая. В таком документе указывают ФИО и паспортные данные пайщика, размер пая и дата выплаты, а также полное описание объекта недвижимости.

Договор ренты

Рента позволяет получать регулярный доход или содержание в обмен на передачу имущества. Такой вид соглашения востребован среди пожилых людей, инвесторов и тех, кто хочет обеспечить стабильные выплаты без потери права пользования жильем или иной собственностью. Чаще всего используется между родственниками. При покупке квартиры или дома, полученного в собственность через договор ренты, убедитесь, что в его условиях нет аспектов, которые позволят признать его невыполненным, и, таким образом, не отменить вашу сделку.

Договор мены

Это один из вариантов перехода прав собственности, когда стороны не платят деньги на недвижимость, а совершают натуральный обмен: жилье на жилье. Иногда с небольшой доплатой. такой способ требует меньше документов по сравнению с традиционной сделкой купли-продажи.

Важно: следует различать договор мены и обмена. Разница в том, что обмен подразумевает передачу права пользования жилым помещением (но право собственности не передается), а мена — передачи именно прав собственности другому владельцу.

Соглашение о разделе имущества

Чаще всего заключается супругами, которые решили прекратить отношения и официально расторгнуть брак. Муж и жена делят имущество по соглашению, а если договориться не получилось — через суд. Соглашение о разделе имущества составляют в письменной форме по одному экземпляру для каждой стороны и регистрируют у нотариуса.

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Чаще всего на землю (участок) распространяются все те же документы-основания, что и на жилые помещения, кроме договора ДДУ. Но есть и некоторые дополнительные варианты. Информация о них представлена ниже.

Акт органа госвласти или местного самоуправления с решением передать участок. Он является подтверждением сделки и фактической передачи объекта.

Соглашение о разделе участка и правоустанавливающий документ на «родительский» участок. Используется при выделении доли в изначально больше участке. Такое делают для продажи части земли или разделе участка между родственниками. Возможно и объединение (укрупнение) несколько участков в один новый, большей площади.

Решение о реорганизации и передаточный акт, по которому землю передали новому владельцу. Может использовать не только в сделках с землей, но и с другим имуществом, которое на ней находится.