Можно ли строить дом в СНТ?

С начала 2019 года из российского законодательства исчезли понятия дача и дачное некоммерческое партнерство (ДНП). Теперь они существуют только в обиходе, обозначая загородные участки с сезонными домами.

Сегодня загородная недвижимость делится на две категории: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). На землях СНТ, при соблюдении определенных условий, можно строить жилые дома. В свою очередь ОНТ предназначен только для возведения хозяйственных построек (сараев, кладовок и других) и огородничества.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это объединение земельных участков и их собственников с целью ведения садоводства, то есть выращивания плодовых и других растений. В этом кроется ключевое отличие данного товарищества от других форм объединения земель. В первую очередь оно предназначено для сельскохозяйственных работ. Индивидуальное строительство не является целью СНТ, а значит, имеет второстепенное значение.

В отличие от деревни или поселка, где вопросами ЖКХ и содержанием общей территории занимаются муниципалитеты, садовое товарищество существует на средства от членских взносов. То есть наем охранной организации, облагораживание территории, расчистку дорог и ремонт коммунальных сетей владельцы участков оплачивают из собственного кармана.

Все эти и другие важные вопросы товарищество решает на общем собрании собственников. Например, собрание может принять решение о входе в состав населенного пункта, что отразится на тарифах за коммунальные услуги и размере земельного налога. Более того, с недавних пор товарищества получили право образовывать собственные поселения(Федеральный закон от 14.07.2022 года N 312-ФЗ), что значительно расширило их возможности для самоуправления.

Поэтому перед принятием решения о приобретении участка в СНТ стоит ознакомиться с ранее принятыми решениями общего собрания.

Строительство на садовых участках регулируется отдельным сводом правил(Свод правил 53.13330.2019. от 15.04.2020 года), который допускает возведение:

• Капитальных (жилых) домов;
• Садовых (сезонных) домов;
• Хозяйственных построек (гаражей, сараев, бань, теплиц и других).

Да, если такая возможность предусмотрена правилами землепользования и застройки территории, на которой расположено СНТ(ст. 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ). Ознакомиться с ними можно, заказав соответствующую выписку в офисе Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ).

В целом, нормативы строительства на землях садовых товариществ соответствуют требованиям к объектам индивидуального жилищного строительства.

Жилой дом на садовом участке должен иметь до трех надземных этажей высотой не более 20 метров, а высота жилых помещений в доме должна составлять не менее 2,2 метра.

Расстояние от садового или жилого дома до границы с соседним земельным участком (до забора или ограждения) должно быть не менее 3 метров. При постройке загонов для скота и птицы придется отступить от границы с соседями уже 4 метра. А если речь идет о других видах хозяйственных построек (например, сарае или теплицы), то это расстояние должно быть от 1 метра.

Отдельное внимание стоит уделить отступу до дороги или проезда. Они входят в состав территории общего пользования, то есть относятся к красным линиям. Так, расстояние от будущего дома до дороги должно быть не менее 5 метров, а до проезда — не менее 3 метров.

Рекомендуется использовать ограждения сетчатого типа высотой 1,2-1,8 метра. Возможно использовать и другие виды ограждений либо вовсе обойтись без них. Но для этого собственнику нужно получить письменное разрешение от владельцев соседних участков и согласовать его с правлением товарищества.

Нет, получать разрешение на строительство жилого дома сейчас не требуется. До 1 марта 2031 года данная процедура заменена на уведомительный порядок(ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ) в рамках дачной амнистии.

Чтобы его соблюсти, собственнику земельного участка либо подрядной организации, которая строит дом, нужно направить в орган местного самоуправления два уведомления — о начале строительства и о завершении строительных работ.

В свою очередь, для строительства садовых (сезонных) домов действует еще более упрощенный порядок. Собственник может не направлять в местную администрацию уведомлений о начале и завершении строительства, если садовый дом соответствует параметрам ИЖС. Но в таком случае регистрировать дом придется самостоятельно.

Как и любой другой объект недвижимости, дом в СНТ подлежит государственной регистрации. Без нее вы не сможете полноценно владеть своим имуществом и лишитесь возможности продать, подарить или оставить дом в наследство.

Зарегистрировать дом в садовом товариществе можно двумя способами — в заявительном порядке через свой муниципалитет либо самостоятельно.

Для любого из этих вариантов потребуется технический план дома. Его нужно сделать сразу после окончания строительства. В противном случае можно пропустить срок подачи уведомления в муниципалитет, который равен 1 месяцу с момента окончания строительства.

Технический план заказывается в лицензированной геодезической компании или у аттестованного кадастрового инженера. Выбрать специалиста в своем регионе можно с помощью рейтинга кадастровых инженеров, который Росреестр составляет раз в квартал.

Далее каждый способ регистрации дома предусматривает разный порядок действий.

Вариант 1: Через муниципалитет

После получения технического плана можно направить его вместе с уведомлением о завершении строительства в муниципальный орган. Если все документы в порядке, муниципалитет пришлет уведомление о соответствии дома проекту, и сам подаст документы на регистрацию права собственности в Росреестр.

Также за регистрацию права собственности и постановку дома на кадастровый учет потребуется уплатить госпошлину. Ее размер составляет 350 рублей.

Вариант 2: Самостоятельно обратиться в Росреестр

Если по каким-то причинам муниципалитет не направил документы на регистрацию или вы решили провести ее самостоятельно, то нужно подать заявление в Росреестр.

Сделать это можно лично через офис Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) либо дистанционно на сайте Росреестра. К заявлению нужно приложить технический план дома и квитанцию об оплате госпошлины.

Срок регистрации дома через МФЦ составит до 5 рабочих дней, тогда как напрямую через Росреестр — до 3 рабочих дней.

Государственная регистрация граждан по месту жительства (прописка) возможна в жилых домах. В то время как прописаться в садовом (сезонном) доме не получится. Но если собственник переведет садовый дом в статус жилого, он сможет оформить в нем регистрацию.