Как заключить договор аренды квартиры

Разница между наймом и арендой

Гражданский кодекс?Глава 35 ГК РФ устанавливает границы между наймом и арендой и регулирует правовые отношения между наймодателем и нанимателем. С юридической точки зрения термин «аренда» используют для нежилых помещений — офисов, складов, магазинов. А когда речь идет о сдаче жилья между физическими лицами, правильный термин — договор найма. Однако в обиходе оба слова употребляются одинаково, поэтому в статье будем говорить договор аренды квартиры между физическими лицами.

Главное отличие — кто заключает сделку. Если обе стороны физические лица, заключается договор найма. Если хотя бы одна сторона — организация, оформляют договор аренды. Разница небольшая, но юридически она важна, особенно при регистрации договора или обращении в суд.

Проверяйте, чтобы в названии документа было указано именно «договор найма жилого помещения», если обе стороны — физлица. Это поможет избежать недоразумений с налоговой и Росреестром.

Виды договоров аренды квартиры

В 2025 году в России применяются два основных типа договоров: краткосрочный и долгосрочный.

Краткосрочный договор аренды квартиры заключается сроком до 11 месяцев. Его не нужно регистрировать в Росреестре. Это удобно, если жилье снимается на время командировки или учебы. Продлить договор можно, просто подписав дополнительное соглашение.

Долгосрочный договор аренды квартиры действует от одного года до пяти лет. Он подлежит регистрации в Росреестре, иначе документ не будет иметь юридической силы. Такая форма подходит для тех, кто планирует проживать длительно и хочет стабильности условий.

Что нужно проверить перед подписанием

Прежде чем ставить подпись под договором, убедитесь, что квартира действительно принадлежит арендодателю и находится в нормальном состоянии. Ошибки на этом этапе могут стоить дорого.

1. Проверьте документы на квартиру. Собственник обязан предъявить оригиналы: выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи.
2. Проверьте личность арендодателя. Сверьте паспортные данные с договором. А еще проверьте действительность паспорта через Госуслуги.
3. Оцените состояние квартиры. Осмотрите сантехнику, мебель, бытовую технику, зафиксируйте фото и актом приема-передачи.
4. Убедитесь в отсутствии долгов по ЖКХ. Попросите справку от управляющей компании.

Если договор аренды подписывает не сам собственник, попросите нотариальную доверенность. Без нее сделка может быть признана недействительной.

Что обязательно должно быть в договоре аренды квартиры

Договор аренды квартиры между физическими лицами должен содержать обязательные пункты. Без них документ не имеет юридической силы.

Включите в договор:

• Данные сторон. Паспортные данные арендодателя и арендатора.
• Адрес и описание квартиры. Полный адрес, площадь, этаж, кадастровый номер.
• Срок аренды. Дата начала и окончания.
• Размер арендной платы. Укажите сумму, способ и дату внесения.
• Порядок оплаты коммунальных услуг. Кто платит за воду, газ, свет, интернет.
• Обеспечительный платеж (залог). Его размер, условия возврата.
• Права и обязанности сторон. Кто отвечает за ремонт и содержание имущества.
• Порядок расторжения. Срок уведомления и возможные штрафы.

Мы подготовили типовой шаблон договора аренды квартиры, который можно скачать и использовать как основу. В нем уже учтены ключевые пункты, требования законодательства и структура, подходящая для аренды между физическими лицами.

Однако важно помнить: любой шаблон — это только отправная точка. Перед подписанием адаптируйте документ под свои условия — укажите точные суммы, сроки, особенности пользования квартирой, порядок внесения депозита и дополнительные договоренности.

Оплата аренды и коммунальных услуг

Оплата аренды квартиры — один из самых частых поводов для споров. Чтобы избежать недопонимания, лучше прописать всё максимально подробно.

Укажите сумму ежемесячной платы, дату внесения и способ оплаты — наличными или переводом на карту. Если платите наличными, берите расписку о получении денег.
Также разграничьте, какие платежи входят в аренду, а какие оплачиваются отдельно:

• коммунальные услуги (свет, вода, газ)

• интернет и телевидение

• содержание общего имущества

Чтобы не спорить о повышении платы, добавьте пункт, что изменение арендной суммы возможно не чаще одного раза в год и только по взаимному согласию сторон.

Обеспечительный платеж и задаток

Многие путают понятия, хотя юридически они означают разное. Обеспечительный платеж, или депозит, — это гарантия для собственника, что имущество останется в порядке. Обычно сумма равна оплате за один месяц проживания. Если жильцы ничего не испортили, депозит возвращается при выезде или засчитывается в последний месяц аренды.

Пример: арендная плата — 45 000 ₽ в месяц. При подписании договора вносится плата за первый месяц и депозит 45 000 ₽. Если арендатор выезжает без нарушений, сумма депозита идет в зачет последнего месяца. Если сломан телевизор или повреждена мебель, арендодатель удерживает сумму ремонта.

Задаток — плата за намерение. Если квартира понравилась, но вы въезжаете позже, задаток «бронирует» жилье. Если съемщик передумал — деньги не возвращаются. Если же отказался арендодатель, он обязан?ст. 380 ГК РФ вернуть сумму в двойном размере.

Дополнительные условия, которые спасут от конфликтов

Даже если договор аренды квартиры составлен по образцу, в него стоит добавить индивидуальные пункты. Они помогут избежать бытовых ссор и недопониманий.

Что стоит прописать дополнительно:

1. Правила содержания животных.
2. Возможность и периодичность визитов собственника (например, не чаще раза в месяц и с предупреждением за 24 часа).
3. Запрет на субаренду — чтобы жилье не сдавали дальше без вашего ведома.
4. Ответственность за ремонт. Если арендатор согласен делать косметический ремонт в счет аренды — это нужно зафиксировать.
5. Порядок повышения арендной платы.

Пример формулировки:
«Наймодатель имеет право посещать жилое помещение не чаще одного раза в месяц при предварительном уведомлении нанимателя за 24 часа. Субаренда квартиры без письменного согласия наймодателя запрещена».

Когда договор может быть признан недействительным

Даже если договор аренды квартиры подписан, он может не иметь юридической силы.

Наиболее частые ошибки:

• Отсутствие данных сторон. Нет паспортных данных, подписей или адреса квартиры.
• Несоблюдение формы. Устная договоренность не имеет юридического веса.
• Арендодатель не является собственником.
• Нет согласия всех совладельцев. Если квартира в долевой собственности, подписать должны все владельцы.
• Не указан срок аренды и размер платы.
• Недвижимость находится под арестом.

Как зарегистрировать договор аренды квартиры

Если квартира сдается на срок более одного года, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без этой процедуры документ не будет иметь юридической силы, а значит, не сможет защитить стороны в случае спора.

Кто должен регистрировать договор. Обычно документы подает арендодатель — собственник жилья, но сделать это может и арендатор по доверенности. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, подписи и согласие требуются от всех.

Какие документы понадобятся:

• подписанный договор аренды квартиры (в двух экземплярах)
• паспорта сторон
• документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН)
• акт приема-передачи жилья
• квитанция об оплате госпошлины

Подать документы можно несколькими способами:

1. Через МФЦ — самый распространенный вариант, срок регистрации до 9 рабочих дней.

2. Онлайн через Росреестр или Госуслуги— при наличии квалифицированной электронной подписи.

На Госуслугах есть возможность дистанционно заключать договор аренды квартиры между физическими лицами. Такой способ возможен, если объявление о сдаче квартиры размещено на ЦИАН. Сервис автоматически проверяет документы и подтверждает личность участников через авторизацию на Госуслугах, заполняет данные договора, а стороны подтверждают договор усиленной неквалифицированной электронной подписью. При желании можно сразу подать заявление на временную регистрацию нанимателя.

3. Через нотариуса, если договор заверен им при заключении.

После регистрации каждая сторона получает экземпляр договора с отметкой Росреестра. С этого момента документ приобретает юридическую силу, а арендатор получает дополнительные гарантии — его право пользования квартирой будет зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Если срок договора подходит к концу, достаточно уведомить вторую сторону за месяц. Если нужно съехать раньше, порядок расторжения прописывается в договоре. Как правило, уведомляют за 30 дней.

Арендодатель может расторгнуть договор, если:

• арендатор не платит более двух месяцев

• портит имущество

• использует квартиру не по назначению (например, для бизнеса)

• систематически нарушает покой соседей

Арендатор имеет право прекратить аренду, если условия проживания стали непригодными — например, началась длительная авария, отключено отопление, или владелец нарушает право на спокойное проживание.