Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду или наем?
Действующее законодательство не запрещает сдавать ипотечное жилье в аренду или наем. При этом должны соблюдаться некоторые условия.
Недвижимость при сдаче в аренду или наем должна сохранить свое целевое назначение, т.е. квартиру можно сдавать только для проживания. Нельзя использовать жилье в качестве коммерческого помещения, например, офиса или хостела.
Кроме этого, в ипотечном договоре может быть прописано ограничение на сдачу квартиры в аренду или наем. В таком случае необходимо будет получить письменное согласие банка. Разрешение банка потребуется и на прописку арендатора в ипотечной квартире.
Если в кредитном договоре нет ограничений на сдачу в аренду ипотечной квартиры, тогда вы вправе это сделать без согласований с банком?Статья 346 Гражданского кодекса: 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.. Условия аренды так же определяются самостоятельно. Главное - соблюдать требование о целевом использовании жилья и не сдавать квартиру как коммерческую недвижимость.
Чем аренда отличается от найма?
Часто граждане путают понятия «аренда квартиры» и «наем квартиры», считая, что это синонимы. С юридической точки зрения это неверно. Договор найма жилого помещения заключается с физическим лицом, а договор аренды - с юридическим.
Кроме этого, договор найма жилого помещения можно заключить максимум на 5 лет. В свою очередь договор аренды заключается на любой срок, а если он не прописан - договор аренды считается бессрочным.
Отличия есть и в праве сторон на досрочное расторжение договора. Расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды можно только через суд, тогда как договор найма допускает расторжение в одностороннем порядке со стороны нанимателя. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя о досрочном расторжении договора за три месяца.
Как правильно сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Шаг 1. Определите стоимость аренды
Прежде чем сдать квартиру, необходимо правильно рассчитать арендную ставку. В расчетах учитывайте размер ежемесячного платежа по ипотеке, а также затраты на коммунальные платежи, страхование недвижимости, текущий ремонт, налог на имущество и налог с доходов от аренды;
Шаг 2. Выберите систему налогообложения
Существует несколько способов уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Самым очевидным, но в то же время менее выгодным является НДФЛ со ставкой 13%. Индивидуальным предпринимателям (ИП) доступна патентная система налогообложения (ПСН). Ставка по ней составляет 6%.
Для граждан самым выгодным способом будет регистрация статуса самозанятого. Самозанятые платят налог по ставке 4% при сдаче квартиры внаем физическому лицу и 6% при сдаче квартиры в аренду компаниям;
Шаг 3. Получите согласие банка
Обратитесь в банк, если договор ипотеки содержит условие о необходимости получить его согласие на сдачу квартиры. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, например, ограничить срок договора аренды до года и запретить его автоматическое продление;
Шаг 4. Подготовьте необходимые документы
Для заключения договора найма или аренды вам потребуются:
документы, удостоверяющие личность сторон сделки;
документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если договор заключается с представителем);
правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи с использованием кредитных средств);
выписка из ЕГРН;
документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (если обязанность по их уплате по договору возлагается на нанимателя);
Шаг 5. Согласуйте условия договора с нанимателем
Уточните, какие коммунальные платежи включены в арендную плату и обговорите условия проживания в квартире. Если квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, нужно отразить это в договоре, а также описать в акте приема-передачи состояние такого имущества и определить ответственность за его сохранность.
Включите в договор депозитный платеж, который в случае нарушения условий аренды или порчи имущества останется у собственника жилья. Кроме этого, в договоре следует указать, что на квартиру наложено обременение в виде ипотеки;
Шаг 6. Заключите договор
Договоры найма или аренды заключаются в письменной форме минимум в двух экземплярах и подписываются обеими сторонами. Если срок договора превышает 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду или наем (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация договора аренды или найма.
Что будет, если не уведомить банк о сдаче квартиры?
Необходимо понимать, что кредитор заинтересован в сохранности имущества, которое находится в залоге, а непроверенные арендаторы могут нанести ущерб и снизить ликвидность квартиры.
Согласно закону?ст. 346 Гражданского кодекса РФ, ст. 351 Гражданского кодекса РФ, банк вправе проверять по документам и осматривать фактически наличие, состояние и условия содержания ипотечной квартиры. Если факт незаконной или несогласованной сдачи квартиры подтвердится, то банк может сделать предупреждение с требованием устранить нарушение, наложить штрафные санкции или потребовать расторжения кредитного договора и полного досрочного погашения ипотеки.
Есть ли ограничения на сдачу в аренду квартиры, купленной с помощью маткапитала?
Важно знать, что существуют ограничения для сдачи в аренду квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала. В законе нет прямого запрета на ведение такой деятельности, однако государственная мера поддержки семей с детьми подразумевает улучшение жилищных условий, а не приобретение жилья в коммерческих целях.
Если сдача в аренду квартиры, купленной с использованием средств маткапитала, приведет к ухудшению жилищных условий семьи, то органы опеки могут лишить вас права на материнский капитал и обязать вернуть деньги государству (даже если для этого придется продать жилье).
Можно ли использовать арендные платежи для погашения ипотеки?
Да. Закон об ипотеке дает право сдавать залоговую квартиру в аренду или наем. Вырученные от аренды или найма квартиры средства могут использоваться для оплаты ежемесячных платежей или досрочного погашения основного долга по ипотеке.
При расчете доходов от арендных платежей и расходов на оплату ипотеки учитывайте тот факт, что некоторое время квартира может находиться в простое. Поиск арендатора может затянуться и в этот период платить по кредиту придется из собственных средств. Чтобы в такой ситуации избежать просрочек по ипотеке необходимо иметь финансовую подушку в размере 2-3 ежемесячных платежей по кредиту на случай простоя квартиры в период поиска арендатора.
