8 800 775-11-22
Ваш город Петропавловск‑Камчатский?
#Ипотека
#Аренда

Как сдать ипотечную квартиру?

Сдача в аренду или наем ипотечной квартиры – один из популярных способов вернуть часть средств, потраченных на приобретение жилья. Как правильно сдать квартиру с обременением и не нарушить закон? Рассказываем в инструкции.

Логотип

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду или наем?

Действующее законодательство не запрещает сдавать ипотечное жилье в аренду или наем. При этом должны соблюдаться некоторые условия.

Условия сдачи ипотечного жилья

Недвижимость при сдаче в аренду или наем должна сохранить свое целевое назначение, т.е. квартиру можно сдавать только для проживания. Нельзя использовать жилье в качестве коммерческого помещения, например, офиса или хостела.

Кроме этого, в ипотечном договоре может быть прописано ограничение на сдачу квартиры в аренду или наем. В таком случае необходимо будет получить письменное согласие банка. Разрешение банка потребуется и на прописку арендатора в ипотечной квартире.

Если в кредитном договоре нет ограничений на сдачу в аренду ипотечной квартиры, тогда вы вправе это сделать без согласований с банком?Статья 346 Гражданского кодекса: 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.. Условия аренды так же определяются самостоятельно. Главное - соблюдать требование о целевом использовании жилья и не сдавать квартиру как коммерческую недвижимость.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру?


Чем аренда отличается от найма?

Часто граждане путают понятия «аренда квартиры» и «наем квартиры», считая, что это синонимы. С юридической точки зрения это неверно. Договор найма жилого помещения заключается с физическим лицом, а договор аренды - с юридическим.

Кроме этого, договор найма жилого помещения можно заключить максимум на 5 лет. В свою очередь договор аренды заключается на любой срок, а если он не прописан - договор аренды считается бессрочным.

Максимальный срок договора найма

Отличия есть и в праве сторон на досрочное расторжение договора. Расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды можно только через суд, тогда как договор найма допускает расторжение в одностороннем порядке со стороны нанимателя. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя о досрочном расторжении договора за три месяца.

Отличия договора аренды от договора найма


Как правильно сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Пошаговая инструкция сдачи ипотечной квартиры

Шаг 1. Определите стоимость аренды

Прежде чем сдать квартиру, необходимо правильно рассчитать арендную ставку. В расчетах учитывайте размер ежемесячного платежа по ипотеке, а также затраты на коммунальные платежи, страхование недвижимости, текущий ремонт, налог на имущество и налог с доходов от аренды;

Шаг 2. Выберите систему налогообложения

Существует несколько способов уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Самым очевидным, но в то же время менее выгодным является НДФЛ со ставкой 13%. Индивидуальным предпринимателям (ИП) доступна патентная система налогообложения (ПСН). Ставка по ней составляет 6%.

Для граждан самым выгодным способом будет регистрация статуса самозанятого. Самозанятые платят налог по ставке 4% при сдаче квартиры внаем физическому лицу и 6% при сдаче квартиры в аренду компаниям;

Системы налогообложения

Шаг 3. Получите согласие банка

Обратитесь в банк, если договор ипотеки содержит условие о необходимости получить его согласие на сдачу квартиры. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, например, ограничить срок договора аренды до года и запретить его автоматическое продление;

Шаг 4. Подготовьте необходимые документы

Для заключения договора найма или аренды вам потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность сторон сделки;

  • документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если договор заключается с представителем);

  • правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи с использованием кредитных средств);

  • выписка из ЕГРН;

  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (если обязанность по их уплате по договору возлагается на нанимателя);

Шаг 5. Согласуйте условия договора с нанимателем

Уточните, какие коммунальные платежи включены в арендную плату и обговорите условия проживания в квартире. Если квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, нужно отразить это в договоре, а также описать в акте приема-передачи состояние такого имущества и определить ответственность за его сохранность.

Зачем нужна опись имущества?

Включите в договор депозитный платеж, который в случае нарушения условий аренды или порчи имущества останется у собственника жилья. Кроме этого, в договоре следует указать, что на квартиру наложено обременение в виде ипотеки;

Шаг 6. Заключите договор

Договоры найма или аренды заключаются в письменной форме минимум в двух экземплярах и подписываются обеими сторонами. Если срок договора превышает 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду или наем (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация договора аренды или найма.

Регистрация договора найма или аренды в Росреестре


Что будет, если не уведомить банк о сдаче квартиры?

Необходимо понимать, что кредитор заинтересован в сохранности имущества, которое находится в залоге, а непроверенные арендаторы могут нанести ущерб и снизить ликвидность квартиры.

Согласно закону?ст. 346 Гражданского кодекса РФ, ст. 351 Гражданского кодекса РФ, банк вправе проверять по документам и осматривать фактически наличие, состояние и условия содержания ипотечной квартиры. Если факт незаконной или несогласованной сдачи квартиры подтвердится, то банк может сделать предупреждение с требованием устранить нарушение, наложить штрафные санкции или потребовать расторжения кредитного договора и полного досрочного погашения ипотеки.

Что будет, если не уведомить банк о сдаче квартиры


Есть ли ограничения на сдачу в аренду квартиры, купленной с помощью маткапитала?

Важно знать, что существуют ограничения для сдачи в аренду квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала. В законе нет прямого запрета на ведение такой деятельности, однако государственная мера поддержки семей с детьми подразумевает улучшение жилищных условий, а не приобретение жилья в коммерческих целях.

Сдача в аренду жилья, купленного на маткапитал

Если сдача в аренду квартиры, купленной с использованием средств маткапитала, приведет к ухудшению жилищных условий семьи, то органы опеки могут лишить вас права на материнский капитал и обязать вернуть деньги государству (даже если для этого придется продать жилье).


Можно ли использовать арендные платежи для погашения ипотеки?

Да. Закон об ипотеке дает право сдавать залоговую квартиру в аренду или наем. Вырученные от аренды или найма квартиры средства могут использоваться для оплаты ежемесячных платежей или досрочного погашения основного долга по ипотеке.

При расчете доходов от арендных платежей и расходов на оплату ипотеки учитывайте тот факт, что некоторое время квартира может находиться в простое. Поиск арендатора может затянуться и в этот период платить по кредиту придется из собственных средств. Чтобы в такой ситуации избежать просрочек по ипотеке необходимо иметь финансовую подушку в размере 2-3 ежемесячных платежей по кредиту на случай простоя квартиры в период поиска арендатора.

0
1
340
Была ли полезна статья?

Пожалуйста, расскажите,
почему вам не понравилась статья

Популярные инструкции
IT-ипотека

Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

0
0
0
Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов
Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 7%? Льготы

Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 7%?

0
0
0
Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 7%?
Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки Льготы

Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

0
0
0
Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки
Как воспользоваться «Семейной ипотекой»? Льготы

Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?

0
0
0
Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?
ДФО

Условия программы Дальневосточная ипотека

0
0
0
Условия программы Дальневосточная ипотека
Сельская ипотека: вопросы и ответы Льготы

Сельская ипотека: вопросы и ответы

0
0
0
Сельская ипотека: вопросы и ответы
Как получить бесплатную консультацию о жилье? Покупка

Как получить бесплатную консультацию о жилье?

0
0
0
Как получить бесплатную консультацию о жилье?
Сервисы
Оценка жильяОценка жилья

Узнайте, сколько стоит ваша квартира

Оценить
Узнайте, сколько стоит ваша квартира
ИпотекаИпотека

Пошаговый сервис индивидуального подбора ипотечной программы

Подобрать программу
Пошаговый сервис индивидульного подбора ипотечной программы
Ваши вопросы Все вопросы
#Ипотека #Программа помощи многодетным семьям

Популярные вопросы о программе помощи многодетным семьям

0
0
0
#Ипотека #Льготы #Меры поддержки

Популярные вопросы об оформлении дарственной на квартиру

0
0
0
#Ипотека #Льготы #ДФО

Популярные вопросы о программе «Дальневосточная ипотека»

0
0
0
#Оформление собственности

Популярные вопросы о наследстве

0
0
0
Все вопросы
Остались вопросы?
Задавайте!
На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ" и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie