8 800 775-11-22
Ваш город Петропавловск‑Камчатский?
#Аренда
#Покупка

Аренда квартиры с последующим выкупом

Альтернативой ипотеке на рынке недвижимости стала аренда квартиры с последующим выкупом. В чем суть данной сделки, чем она отличается от ипотеки, и как правильно приобрести жилье, взятое в аренду? Рассказываем в инструкции.

Логотип

Что такое аренда с последующим выкупом?

Аренда квартиры с последующим выкупом?ст. 624 Гражданского кодекса РФ сочетает в себе правоотношения двух сделок: аренды жилого помещения и купли-продажи недвижимости. По условиям такого договора арендатор может стать собственником квартиры после окончания срока аренды или до его истечения, если к этому времени будет выплачена вся выкупная стоимость за жилье. При этом выкуп квартиры является правом, а не обязанностью арендатора, и арендодатель не может принудить арендатора выкупить жилье по истечении срока аренды.

Выкуп квартиры является правом или обязанностью?

Рассмотрим на конкретном примере: гражданин хочет купить квартиру стоимостью 3 млн рублей, но у него недостаточно собственных средств и нет возможности оформить ипотечный кредит. В таком случае можно попробовать договориться с продавцом об аренде этого жилья с последующим выкупом, например, сроком на 3 года, по окончании которого и в случае к тому времени уплаты владельцу квартиры суммы в 3 млн рублей — гражданин становится собственником данного жилья. При этом арендные платежи могут как выступать отдельной платой за пользование жильем, так и входить в выкупную стоимость квартиры.


Как часто заключаются договоры аренды с последующим выкупом?

Аренда жилья с правом последующего выкупа мало распространена в России. Такой способ реализации жилья редко выгоден собственнику, так как полную сумму за квартиру он получает только через несколько лет.

Кроме этого, указывая выкупную цену в момент заключения договора аренды, есть риск, что по окончании срока аренды квартира будет стоить значительно дороже, и продавец упустит выгоду.

Поэтому собственники жилья предпочитают сдавать квартиру в аренду или наем без права выкупа, а когда возникает необходимость, реализуют ее по договору купли-продажи.

Условия о выкупе арендованной квартиры договоре аренды


В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?

Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.

Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.

К таким категориям чаще всего относятся:

  • Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
  • Заемщики с плохой кредитной историей;
  • Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
  • Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Подробнее о том, как взять ипотеку и воспользоваться мерами господдержки в инструкции «Как выгодно взять ипотеку?».


Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом?

Нет, в настоящее время банки не предлагают программ кредитования аренды жилья с последующим выкупом. Альтернативой этому может стать аренда жилья за собственные средства и его дальнейшая покупка в ипотеку.


Чем аренда с последующим выкупом отличается от ипотеки?

Ипотека, в отличие от аренды квартиры с правом выкупа, всегда сопровождается рядом требований банка к заемщику. К таким требованиям относятся: наличие собственных накоплений для первоначального взноса, хорошая кредитная история, регулярный доход и возможность вовремя вносить ежемесячные платежи. Требования предъявляются и к приобретаемой недвижимости, например, банк вряд ли выдаст кредит на квартиру, которая находится в ветхом или аварийном доме.

Чем аренда с последующим выкупом отличается от ипотеки?

В случае аренды с правом выкупа, напротив, выбор жилья остается за покупателем без необходимости согласовывать его с другими лицами или организациями. Также аренда с правом выкупа, если иное не прописано в договоре, не подразумевает уплату процентов за пользование квартирой до полной оплаты выкупной цены.

При этом аренда жилья с последующим выкупом, если ее результатом станет заключение договора купли-продажи, схожа с ипотекой возможностью реализовать материнский (семейный) капитал и жилищную субсидию.


В чем разница между арендой жилья с последующим выкупом и покупкой жилья в рассрочку?

Многие путают аренду жилья с правом выкупа и покупку квартиры в рассрочку?ст. 489 Гражданского кодекса РФ, тогда как у них имеется существенное отличие. В первом случае договором-основанием будет договор аренды, во втором — договор купли-продажи жилого помещения. Таким образом, в отличие от аренды жилья с последующим выкупом, при купле-продаже в рассрочку нет необходимости вносить дополнительные средства в виде арендных платежей в период уплаты основного долга.

Когда переходит право собственности при выкупе арендованной квартиры?

Кроме этого, в случае с рассрочкой право собственности на квартиру переходит к покупателю сразу после заключения договора купли-продажи, а продавец, по аналогии с ипотекой, становится залогодержателем квартиры до полного погашения долга. В то время как при аренде с последующим выкупом право собственности на жилье остается за арендодателем на весь срок действия договора аренды и переходит к арендатору только после оплаты всей выкупной стоимости квартиры.


В чем отличие аренды жилья с последующим выкупом от лизинга?

Аренда квартиры с правом выкупа наиболее схожа с лизингом. Лизинг представляет собой сделку, при которой арендатор (лизингодатель) покупает у третьего лица имущество и передает его в возмездное владение или пользование арендатору.

В этом случае изначально гражданин, который хочет приобрести квартиру, обращается в лизинговую компанию или к инвестору для выкупа выбранного жилья у продавца, который, в свою очередь, выкупает квартиру и передает ее гражданину в аренду с возможностью дальнейшего выкупа.

Существенным отличием лизинга от аренды квартиры с правом выкупа является то, что лизинг – это трехсторонняя сделка, где участвуют не только продавец квартиры и покупатель, но и лизинговая компания либо инвестор?ст. 665 Гражданского кодекса РФ в качестве посредника между ними.


Как правильно составить договор аренды с последующим выкупом?

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам следует согласовать его условия, а именно:

  • график и размер арендных платежей;

  • условие о том, входят ли арендные платежи в выкупную стоимость квартиры;

  • порядок расчетов для выкупа квартиры.

Размер выкупной цены и арендной платы определяются по соглашению сторон. Также важно понимать, что если в договоре не будет прописано условие о выкупе арендованного имущества, то арендатор не сможет стать собственником квартиры по истечению срока аренды.

Составление договора аренды с последующим выкупом

Также стороны должны предусмотреть в договоре способ перехода права собственности на квартиру: на основании самого договора аренды или путем заключения последующего договора купли-продажи.


Какие документы нужны для заключения договора аренды с последующим выкупом?

Для заключения договора аренды с последующим выкупом арендатору достаточно лишь паспорта. В свою очередь, собственник квартиры должен представить:

Документы для заключения договора аренды с последующим выкупом

  • паспорт гражданина РФ;

  • документ о переходе права собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);

  • выписку из ЕГРН,

  • документы об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам за жилье.

Если сдаваемая в аренду с последующим выкупом квартира находится в долевой собственности – продавцу нужно будет представить письменное согласие всех остальных собственников на проведение такой сделки?п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, а если в залоге, например, ипотеке, то письменное согласие залогодателя.


Как приобрести квартиру по договору аренды с последующим выкупом?

Пошаговая инструкция выкупа арендованной квартиры

Шаг 1. Заключите и зарегистрируйте договор

Договор, заключенный на срок более одного года, как и любой другой договор аренды или найма жилого помещения, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре;

Регистрация договора аренды в Росреестре

Шаг 2. Оплатите выкупную стоимость квартиры

По соглашению сторон выкупная стоимость квартиры может вноситься единовременно по окончании срока аренды, или в течение этого срока по частям, наряду с внесением (или в счет) арендных платежей;

Шаг 3. Заключите договор купли-продажи

Если в договоре аренды с последующим выкупом есть условие о необходимости заключить договор купли-продажи после полной оплаты выкупной цены, то для этого от продавца потребуются следующие документы:

Документы для заключения договора купли-продажи

  • выписка из ЕГРН;

  • документ о передаче права собственности продавцу (например, договор купли-продажи, дарения, мены, вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство);

  • документ, удостоверяющий личность продавца;

  • документы технического учета (экспликация и поэтажный план);

  • выписка из домовой книги.

Шаг 4. Оформите переход права собственности в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей (для физических лиц) и подать документы на регистрацию через МФЦ или с помощью личного кабинета на сайте Росреестра.

Срок регистрации перехода права занимает от 5 до 12 дней.

3
0
506
Была ли полезна статья?

Пожалуйста, расскажите,
почему вам не понравилась статья

Популярные инструкции
IT-ипотека

Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

0
0
0
Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов
Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 7%? Льготы

Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 7%?

0
0
0
Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 7%?
Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки Льготы

Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

0
0
0
Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки
Как воспользоваться «Семейной ипотекой»? Льготы

Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?

0
0
0
Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?
ДФО

Условия программы Дальневосточная ипотека

0
0
0
Условия программы Дальневосточная ипотека
Сельская ипотека: вопросы и ответы Льготы

Сельская ипотека: вопросы и ответы

0
0
0
Сельская ипотека: вопросы и ответы
Как получить бесплатную консультацию о жилье? Покупка

Как получить бесплатную консультацию о жилье?

0
0
0
Как получить бесплатную консультацию о жилье?
Сервисы
Оценка жильяОценка жилья

Узнайте, сколько стоит ваша квартира

Оценить
Узнайте, сколько стоит ваша квартира
ИпотекаИпотека

Пошаговый сервис индивидуального подбора ипотечной программы

Подобрать программу
Пошаговый сервис индивидульного подбора ипотечной программы
Ваши вопросы Все вопросы
#Эксплуатация

Как узнать, кто запрашивал информацию о вашей недвижимости?

0
0
0
#IT-ипотека #Ипотека #Льготы

Какой предельный возраст для заемщика по программе IT-ипотеки?

0
0
0
#Покупка #Эксплуатация

Как узнать историю объекта недвижимости?

0
0
0
#ИЖС #Эксплуатация

Можно ли изменить вид разрешенного использования у садового участка?

0
0
0
Все вопросы
Остались вопросы?
Задавайте!
На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ" и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie