Как взять ипотеку на строительство частного дома

На каких земельных участках разрешено строительство

Не все участки могут быть использованы для индивидуального жилищного строительства. Перед тем, как приступить к возведению дома, необходимо убедиться, что ваш земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.

Если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства или садоводства, строить дом также можно, но в нем может быть запрещена регистрация.

На землях следующих категорий строительство запрещено:

• земли сельскохозяйственного назначения
• земли промышленности
• земли особо охраняемых территорий
• земли лесного фонда
• земли водного фонда
• земли запаса

Если вы планируете построить дом сезонного проживания (без возможности постоянной регистрации), в качестве вида разрешенного использования подойдут участки под ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Категорию земельного участка и виды разрешенного использования можно посмотреть в выписке из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра и получить всю информацию на сайте в онлайн-формате.

Какие документы нужны до начала строительства

После того как вы разобрались с земельным участком для строительства необходимо пройти процедуру согласования. Если вы планируете построить индивидуальный жилой дом или садовый дом, получать разрешение на строительство не требуется. Но необходимо сделать несколько шагов:

Шаг 1. Направьте в местную администрацию заполненное уведомление о планируемом строительстве (форму можно скачать здесь), копию паспорта и выписку из ЕГРН.

Шаг 2. Ожидайте ответа местной администрации. В среднем срок рассмотрения составляет 7 дней. При нахождении земельного участка в границах исторического поселения время рассмотрения может увеличиться до 20 дней.

Шаг 3. После получения от местной администрации уведомления о согласовании строительства индивидуального дома можно приступать к строительству. Сохраните документ, он потребуется в дальнейшем. В случае отказа можно устранить замечания и подать уведомление еще раз.

Высота дома должна быть не выше 3 этажей (не более 20 метров). Иные требования по параметрам застройки участка могут содержаться в регламентах территориальной зоны, в границах которых расположен земельный участок.

Когда местная администрация может не разрешить строительство дома

Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Отказ в разрешении может быть направлен в нескольких случаях:

• категория земель и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома
  
• отсутствуют права на земельный участок
  
• планируемый к строительству дом не соответствует параметрам разрешенного строительства (например, высота превышает 3 этажа или 20 метров)
  
• участок расположен на территории, где ограничено строительство (зоны, установленные Росавиацией, Роснедрами или госорганов, отвечающих за сохранение объектов культурного наследия)
  
• ошибки в заполнении формы

Как получить льготный кредит на строительство частного дома

После того, как вы спланировали проект дома и получили все необходимые документы, можно подумать о том, чтобы взять кредит на строительство. Ряд банков предлагает специальные программы по кредитованию строительства ИЖС. При выборе банка обратите внимание на ряд льготных ипотечных программ, которые позволяют получить кредит на выгодных условиях:

•  «Семейная ипотека». С помощью программы жилищного кредитования для поддержки молодых семей с детьми можно получить льготный кредит на индивидуальное жилищное строительство по ставке до 6%.

•  «Сельская ипотека» — программа, которая позволяет построить или купить жилой дом или квартиру в малоэтажном доме на сельских территориях. По программе можно получить кредит на строительство частного дома на собственном участке по ставке до 3%.

• «Дальневосточная ипотека». С помощью программы молодые семьи, участники программы Дальневосточный или Арктический гектар и программ мобильности трудовых ресурсов, медработники, учителя, вынужденные переселенцы, участники специальной военной операции и другие категории граждан могут построить дом на территории Дальнего Востока и Арктики с привлечением льготного кредита по ставке ниже 2%.

С 2023 года любой льготной программой можно воспользоваться только один раз в жизни. Исключение — Семейная ипотека: повторное участие возможно при рождении ещё одного ребёнка и погашении первого кредита. Кредиты, оформленные до 23 декабря 2023 года, не учитываются.

Подберем льготную программу индивидуально для вас!

Подобрать программу

Какие документы требуются для оформления ипотеки на строительство дома в 2025 году

Банк сам определяет перечень необходимых документов для заемщика. Если вы уже готовы подать заявку, вам в том числе потребуются:

• паспорт

• выписка из ЕГРН

• заявление-анкета (по форме банка)

• ответ местной администрации о согласовании строительства

• справка о доходах и удержанных суммах налога (ранее 2-НДФЛ – можно запросить у работодателя)

Точный перечень документов необходимо уточнять в банке.

Часто задаваемые вопросы

• Возможно ли строительство жилых домов на землях сельхозназначения?

Да, с 1 марта 2022 года разрешено строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения. Однако построить дом можно только на земельных участках, которые принадлежат крестьянским-фермерским хозяйствам. При этом земельный участок должен использоваться по назначению, то есть для ведения сельскохозяйственной или фермерской деятельности.

Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 м².

• Можно ли строить дом на арендованной земле?

Формально — можно, если в договоре аренды прямо указано, что строительство разрешено. Однако банки в большинстве случаев отказывают в ипотеке на строительство на арендованной земле. Чтобы получить кредит, участок должен быть в собственности либо приобретаться одновременно с оформлением ипотеки.

• Можно ли построить дом без подрядчика?

Большинство льготных программ требуют заключения договора подряда с юридическим лицом или ИП. Например, Семейная ипотека предполагает обязательное участие подрядной организации и использование эскроу-счета.

Однако Сельская ипотека и Дальневосточная ипотека допускают самостоятельное строительство. В этом случае заемщик сам нанимает рабочих или строит дом своими силами. Обязательное условие — предоставление фотофиксации и актов на каждом этапе работ.

• Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?
  

Эскроу-счет — это защищенный счет, на котором «замораживаются» средства по ипотеке. Подрядчик получит их только после завершения определенного этапа работ, подтвержденного банком. Это повышает безопасность сделки как для заемщика, так и для кредитора.

• Как получить налоговый вычет за строительство дома?
  

После окончания строительства и регистрации дома можно вернуть часть уплаченного НДФЛ:

• до 260 000 рублей — имущественный вычет (13% от 2 млн рублей)

• до 390 000 рублей — за проценты по ипотеке (13% от 3 млн рублей)

Оформить вычет можно через налоговую службу — лично, через Госуслуги или сайт ФНС. На средства материнского капитала вычет не распространяется.

• Можно ли воспользоваться «дачной амнистией»?
  

Да, по дачной амнистии, то есть по упрощенному порядку регистрации права собственности на загородные дома и участки, можно зарегистрировать уже построенный жилой дом.

• Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?
  

Да, можно.

Подробнее в нашей инструкции: Использование материнского капитала на покупку жилья.

Остались вопросы о том, как воспользоваться ипотекой на строительство дома? 

Получить консультацию