Как перевести земли ЛПХ в ИЖС

Что такое вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (или ВРИ) определяет, как можно использовать земельный участок: что на нем разрешено строить и какую деятельность вести. Это ключевой параметр, который фиксируется в ЕГРН и напрямую влияет на права собственника. Для строительства частного дома подойдут участки ИЖС и ЛПХ.

В России действует единый классификатор ВРИ, утвержденный Минэкономразвития?Приказ от 10 ноября 2020 года N П/0412. Он включает более 150 вариантов использования — от индивидуального жилищного строительства до сельского хозяйства и промышленности.

Важно понимать: даже если участок находится в населенном пункте, это не значит, что на нем автоматически можно строить жилой дом. Все зависит от ВРИ.

Что такое ЛПХ и ИЖС

Данные аббревиатуры расшифровываются следующим образом:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — вид разрешенного использования, который позволяет разместить на участке жилой дом. Также допустимо строительство хозяйственных построек, гаражей и выращивание сельхозпродукции для личных нужд.

• Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Основной задачей участков ЛПХ является производство сельхозпродукции и предпринимательство. Строительство жилого дома допустимо, но только при обязательном условии — участок должен быть расположен в границах населенного пункта.

Какие ограничения существуют у участков ЛПХ

Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:

• Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства.
  

• Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.

Чем ЛПХ отличается от ИЖС

На практике различия между ЛПХ и ИЖС касаются не только строительства, но и налогов, правил использования и перспектив участка.

ИЖС изначально ориентирован именно на проживание, а не на ведение хозяйства: государство предполагает развитие инфраструктуры, подключение коммуникаций и оформление адреса. Собственник вправе построить дом по индивидуальному проекту, но с соблюдением градостроительных норм: не более трех этажей и до 20 метров высотой. При этом участок можно использовать без обязательств по сельхоздеятельности. Достаточно поддерживать его в порядке и использовать для личных нужд. Это делает ИЖС удобным вариантом для тех, кто рассматривает участок как место постоянного проживания, а не источник дохода.

У ЛПХ логика другая: в приоритете хозяйственная деятельность. Владельцы могут выращивать сельхозпродукцию, разводить животных или, например, заниматься пчеловодством, причем излишки продукции разрешено продавать без оформления предпринимательства. Однако здесь появляются ограничения: нельзя привлекать наемных работников на постоянной основе, а использование участка должно строго соответствовать его ВРИ — иначе возможны штрафы. Кроме того, для полевых участков действует прямой запрет на строительство жилых домов.

Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС — кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.

Какой участок можно перевести из ЛПХ в ИЖС

В первую очередь нужно убедиться в том, что земельный участок соответствует всем требованиям, которые предъявляются к ИЖС:

• Расположен в границах населенного пункта.
• Проведено межевание участка.
• Находится на кадастровом учете (можно проверит на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН).

Кроме того, необходимо проверить два документа, которые утверждаются муниципальными властями (Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карта зонирования населенного пункта):

• ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида разрешенного использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок.
• Участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ.

Как перевести земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС?

Если участок находится в пределах населенного пункта, то достаточно заменить основной вид разрешенного использования такого участка.

Чтобы изменить вид разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС нужно:

Шаг 1. Проверьте участок на соответствие необходимым требованиям

При необходимости нужно будет сначала осуществить кадастровый учет участка.

Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования участка, то также необходимо получить разрешение местной администрации;

Шаг 2. Запросите акт о переводе земельного участка

Подайте заявление в местные органы власти. В заявлении укажите личные данные, право собственности, сведения об участке, текущий и желаемый ВРИ и основания для перевода. Форму заявление запросите при подаче на месте. В течение 2–3 месяцев органы местного самоуправления выдадут акт о переводе земельного участка в другую категорию или отказ в переводе.

Шаг 3. Подайте заявление в Росреестр

Подать заявление об изменении вида разрешенного использования можно через МФЦ или в электронном виде в Госуслугах.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

• паспорт

• акт о переводе земельного участка

• справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности

• документы подтверждающие право собственности на земельный участок

Изменения регистрируются в срок до 15 рабочих дней.

Когда потребуется менять не только ВРИ, но и категорию земли

Если участок ЛПХ находится на землях сельскохозяйственного назначения (полевой участок), одной смены ВРИ недостаточно. В этом случае потребуется перевод в другую категорию — земли населенных пунктов.

Это принципиально более сложная процедура. Она зависит не только от собственника, но и от планов развития территории. Решение принимается на уровне муниципалитета и должно соответствовать генеральному плану.

На практике это означает, что:

• перевод возможен только при планируемом расширении населенного пункта

• инициатива собственника не гарантирует результата

• сроки могут растягиваться на месяцы и даже годы

Когда перевести участок из ЛПХ в ИЖС не получится

Даже при формальном соблюдении условий администрация может отказать в смене ВРИ. Чаще всего это связано с градостроительными ограничениями или характеристиками участка.

Основная причина — несоответствие территориальной зоне. Если в Правилах землепользования и застройки не предусмотрен ВРИ ИЖС, изменить его не получится без внесения изменений в правила застройки.

Также ограничения могут быть связаны с особыми условиями использования территории: охранными зонами, экологическими требованиями или инфраструктурными ограничениями.

Типовые причины отказа:

• участок находится вне границ населенного пункта

• ИЖС не предусмотрен в Правилах землепользования и застройки

• несоответствие площади установленным нормам

• ошибки или неполный пакет документов

Отказ можно оспорить в суде, но только если он противоречит действующему законодательству.

Что делать после перевода участка в ИЖС

После того как вид разрешенного использования официально изменен и данные внесены в ЕГРН, собственник получает право использовать участок по новому назначению. Но на практике важно не ограничиваться формальной сменой статуса, а правильно оформить дальнейшие действия.

В первую очередь убедитесь, что сведения в выписке ЕГРН обновились. Документ подтверждает, что участок теперь относится к ИЖС и может использоваться для строительства жилого дома.

Следующий шаг — подготовка к строительству. Для этого необходимо получить градостроительный план земельного участка, в котором будут указаны допустимые параметры застройки: отступы, этажность, пятно застройки.

После этого можно переходить к уведомительному порядку строительства: направить уведомление о планируемом строительстве и после завершения работ — уведомление о завершении.

Что важно сделать после перевода:

• получить актуальную выписку из ЕГРН

• оформить градостроительный план земельного участка

• проверить ограничения и отступы

• уведомить о начале строительства

• зарегистрировать построенный дом