Как изменить условия ипотеки

Чтобы купить или построить жилье в ипотеку, заемщик обращается в банк: подает заявку и документы, ждет согласования и решения. Процесс занимает не один день и пожелания по сумме или сроку кредита за это время могут измениться.

Изменить условия можно и после одобрения заявки: перейти на более выгодную процентную ставку, увеличить сумму или продлить срок ипотеки. Далее расскажем, как действовать в каждом из этих случаев.

Пока договор ипотеки не подписан, ипотечную программу можно изменить. Например, когда сначала планировалось приобрести вторичное жилье в кредит, а потом нашелся более выгодный вариант в новостройке или загородный дом по программам с государственной поддержкой.

Для этого не нужно подавать новую заявку. Достаточно связаться с сотрудником банка и сообщить о своем желании изменить условия ипотеки. Заявку рассмотрят повторно и скажут, соответствует ли она требованиям новой программы.

После получения положительного ответа от банка можно изменить сумму ипотеки. Когда нужно уменьшить сумму кредита, новую заявку подавать не надо. Просто отправьте банку документы на объект, который выбрали. Если жилье будет дешевле, чем размер одобренного кредита, банк просто скорректирует сумму ипотеки с учетом новой стоимости.

Если нужно увеличить сумму ипотеки, придется подавать заявку заново. Банк рассмотрит ее, но есть риск, что заявку не одобрят. Вот способы, которые повысят шансы на одобрение кредита с увеличенной суммой:

• Продлить ипотеку. При увеличении срока кредитования уменьшается размер ежемесячного платежа, а вместе с ним и финансовая нагрузка.

• Добавить созаемщика. Чтобы увеличить сумму ипотеки, можно пригласить созаемщиков — например, второго супруга, маму или другого родственника. Банк пересмотрит сумму кредита с учетом вашего общего дохода.

• Сообщить о дополнительных источниках дохода. Например, если сдаете жилье в аренду.

• Приложить документы на другие активы. Банк может одобрить увеличение суммы, если у вас уже есть недвижимость, машина или другой актив.

Размер первоначального взноса зависит от банка и выбранной ипотечной программы — в среднем он составляет 20%. 

Ниже установленной границы уменьшить взнос нельзя. Исключения возможны только для ипотеки под залог имеющейся недвижимости. В этих случаях банк может уменьшить размер первоначального взноса или предложить кредит без него. 

А вот на увеличение первоначального взноса ограничений нет. Для этого нужно просто связаться с банком и сообщить о том, какую сумму хотите внести в качестве первого взноса. 

Если ипотека одобрена, банк все равно может изменить процентную ставку, сумму кредита, размер первоначального взноса или даже отказать в выдаче ипотеки. Это может произойти, если заемщик до заключения сделки уволится и потеряет источник дохода.

Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется не уходить с работы, не брать новые кредиты и не увеличивать лимиты по кредитным картам (если они есть) с момента одобрения заявки до момента заключения сделки.

Если вы уже заключили сделку с банком, но хотите изменить процентную ставку, можно воспользоваться рефинансированием — это оформление нового кредита для погашения предыдущего, но на более выгодных условиях.

Рефинансировать ипотеку выгодно, только если это снизит ставку хотя бы на 1–2%. Чтобы понять, стоит ли рефинансировать ипотеку, нужно рассчитать ежемесячный платеж, общую стоимость нового кредита и сравнить итоговые затраты.

Важно учитывать, что при рефинансировании ипотеки придется снова нести расходы по оплате отчета об оценке квартиры, страховки и госпошлины за регистрацию ипотеки. Чаще всего это не сильно влияет на общую экономию при рефинансировании. Но если сумма ипотеки маленькая, а ставка почти не меняется, то с учетом этих расходов финансовая выгода может оказаться небольшой.

Если вы хотите снизить финансовую нагрузку и уменьшить ежемесячный платеж или погасить ипотеку раньше, можно изменить срок кредита.

Нужно уменьшить срок ипотеки

Для этого нужно обратиться в банк и написать заявление. Но стоит учитывать, что чем меньше срок ипотеки, тем выше будет ежемесячный платеж. Поэтому перед тем, как вносить изменения в договор, тщательно все обдумайте и убедитесь, что сможете справиться с возросшей финансовой нагрузкой.

Нужно увеличить срок ипотеки

Если вы испытываете трудности с оплатой ипотеки и не можете вносить платежи вовремя, можно обратиться в банк с просьбой увеличить срок ипотеки. Для этого также можно воспользоваться рефинансированием. Но важно отметить, что банк будет рассматривать заявку на кредит заново, поэтому имеет право отказать. Это может произойти, например, если у вас ухудшилась кредитная история или вы потеряли работу.

Если вы столкнулись с финансовыми трудностями, не можете вносить платежи по ипотеке в срок или уже допустили просрочки, банк может предложить реструктуризацию кредита. Но стоит учесть, что это негативно повлияет на кредитную историю. В будущем некоторые банки могут учесть это при рассмотрении заявки на новый кредит и отказать вам.

Чтобы воспользоваться этой услугой, нужно подать заявление в банк и предоставить документы, которые подтверждают необходимость реструктуризации кредита. Например, копию уведомления о предстоящем сокращении, больничный лист, копию удостоверения военнослужащего, справку о доходах или справку о нахождении в отпуске по уходу за ребенком.

Если клиент нарушает условия льготной ипотеки, банк может повысить ставку до рыночного уровня. Например, одно из обязательных условий сохранения льготной ставки по программе Дальневосточная ипотека — постоянная регистрация на территории Дальневосточного федерального округа. Если на момент покупки жилья у вас нет прописки в этом регионе, то после получения права собственности на ипотечную квартиру нужно будет зарегистрироваться там в течение 9 месяцев и оставаться в этом статусе минимум 5 лет. Если не выполнить эти требования, банк может пересмотреть условия ипотеки.

1. Решите, что именно хотите поменять: программу кредитования, сумму, срок, процентную ставку или размер первоначального взноса.
2. Убедитесь в том, что изменения будут выгодными.
3. Сообщите о своем желании изменить условия менеджеру банка. Он подберет вариант с новыми условиями и расскажет, что для этого нужно сделать.
4. Если хотите уменьшить сумму кредита или увеличить размер первоначального платежа, вам не нужно будет снова подавать заявку и ждать одобрения. В остальных случаях банк рассмотрит заявку повторно. А если уже заключили сделку с банком, нужно составить дополнительное соглашение и внести изменения в договор. При рефинансировании будет оформлен новый договор, что может повлечь за собой дополнительные расходы.