Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Снести стену, перенести кухню или объединить комнату с лоджией — не всегда законно. Перед ремонтом важно понять, какие работы можно согласовать, а какие останутся под запретом при любой схеме оформления.

Перепланировка — изменение границ, площади или внутренней конфигурации квартиры. Например, перенос перегородки, устройство нового дверного проема, объединение комнат. Перенос сантехники, плиты или инженерных коммуникаций называют переустройством. Такие изменения также требуют оформления, если их нужно отразить в техническом паспорте.

Что можно сделать

Часть работ допускается. Но порядок зависит от проекта дома, этажа, типа перекрытий и правил конкретного региона.

1. Убрать или поставить ненесущую перегородку.
2. Перенести дверной проем в ненесущей стене.
3. Устроить или демонтировать встроенный шкаф.
4. Переставить ванну, раковину, унитаз или кухонную мойку в пределах существующих ванной, санузла или кухни.
5. Объединить две комнаты или две квартиры, если работы не нарушают требования безопасности.
6. Сделать проем в несущей стене — только по проекту, с техническим заключением и усилением конструкции.
7. Изменить границы ванной, санузла или кухни — только после согласования проекта.

Работы с несущими конструкциями, общедомовым имуществом, изменением площади «мокрых зон» и переносом кухни обычно требуют проекта. Его должна подготовить проектная организация. Простые изменения, например демонтаж ненесущей перегородки, в ряде регионов можно оформить по эскизу после выполнения работ.

Что нельзя делать 

Есть изменения, которые нельзя узаконить. Они могут повредить дому, нарушить права соседей или создать угрозу жизни и здоровью.

1. Сносить несущие стены, колонны и разбирать перекрытия.
2. Уменьшать или демонтировать вентиляционные и инженерные короба.
3. Закрывать доступ к общедомовым трубам, стоякам и отключающим устройствам.
4. Размещать санузел над жилой комнатой или кухней соседей снизу.
5. Переносить кухню над жилой комнатой нижней квартиры.
6. Устраивать жилую комнату под кухней или санузлом соседей сверху.
7. Объединять газифицированную кухню с комнатой без плотно закрывающейся двери.
8. Присоединять балкон или лоджию к комнате или кухне с демонтажем теплового контура.
9. Выносить радиатор центрального отопления на балкон или лоджию.
10. Подключать водяной теплый пол к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения.
11. Делать перепланировку, которая ухудшает вентиляцию, пожарную безопасность или условия проживания соседей.

Например, убрать перегородку между кухней с электрической плитой и комнатой иногда возможно. Но если в кухне стоит газовая плита, открытое объединенное пространство, как правило, не согласуют. Нужна изолирующая дверь, а в отдельных случаях потребуется менять газовую плиту на электрическую по установленной процедуре.

Как согласовать ремонт

Сначала нужно сверить будущую планировку с техническим паспортом или поэтажным планом квартиры. Затем следует выяснить, какие стены являются несущими и затрагивает ли ремонт общедомовое имущество.

Дальше порядок обычно такой:

1. Заказать проект и техническое заключение, если они нужны.
2. Подать заявление в уполномоченный орган. Это может быть администрация муниципального района, МФЦ, региональный портал или Госуслуги.
3. Получить решение о согласовании и только потом начинать работы.
4. Выполнить ремонт строго по согласованному проекту.
5. После ремонта направить уведомление о завершении работ.
6. При перепланировке подготовить технический план и дождаться внесения новых сведений в ЕГРН.

По общему правилу решение о согласовании принимают в течение 45 дней после получения полного комплекта документов. Завершенной перепланировка считается после внесения изменений в ЕГРН.

Что будет за самовольную перепланировку

Самовольной считают перепланировку без решения о согласовании или с отступлением от согласованного проекта. За нее предусмотрен штраф: для граждан — от 2 000 до 2 500 ₽. Но штраф — не главное последствие.

Собственника могут обязать вернуть квартире прежний вид. Сохранить изменения можно только если они безопасны и не нарушают права других жильцов. В спорной ситуации этот вопрос решает суд. Если собственник не исполнит требование о восстановлении, закон допускает продажу квартиры с публичных торгов по решению суда.

Перед ремонтом стоит проверить правила именно своего региона и дома. Даже допустимая в целом идея может не пройти согласование из-за конструкции здания, расположения квартиры или уже выполненных изменений у соседей.

Ранее рассказали, что делать, если на квартиру претендуют наследники прошлого владельца.