Как делится ипотека при разводе супругов

При разводе супругам приходится делить не только квартиру, но и долг по ипотеке. По общему правилу жилье, купленное в браке, считается совместным имуществом — даже если кредит и право собственности оформлены только на одного из супругов.

Квартиру и долг делят отдельно

Ипотечная квартира, купленная в браке, обычно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и уже выплаченной части жилья, и права на оставшуюся недвижимость.

Одновременно решается вопрос с ипотечным кредитом. Если заем брали на покупку общего жилья, долг, как правило, тоже считают общим. Однако развод сам по себе не меняет условия кредитного договора.

Например, суд может признать за каждым из супругов по 1/2 квартиры. Но если в договоре с банком оба указаны созаемщиками, они продолжают отвечать перед банком по прежним условиям.

Бывшие супруги могут договориться, что ипотеку фактически платит один из них. Но для банка это не меняет условий кредита: пока договор не переоформлен, заемщики отвечают по нему так, как указано в договоре. Если платежи прекратятся, банк сможет потребовать исполнения обязательств с тех, кто указан заемщиками или созаемщиками.

Чтобы вывести бывшего супруга из числа заемщиков или перевести весь долг на одного человека, нужно согласие банка. Без него перевод долга не имеет силы.

Что могут сделать супруги

Самый простой вариант — договориться мирно. Бывшие супруги могут выбрать один из нескольких сценариев.

1. Продолжить выплачивать ипотеку вместе и сохранить квартиру в долевой собственности.
2. Передать квартиру одному супругу. Он продолжит платить кредит, а второму выплатит компенсацию за его долю.
3. Продать квартиру с согласия банка, закрыть ипотеку из вырученных денег и разделить остаток.
4. Погасить кредит досрочно, снять обременение и затем разделить недвижимость.
5. Обратиться в суд, если договориться не удалось.

Соглашение о разделе общего имущества супругов нужно удостоверить у нотариуса. Оно может определить, кому достанется квартира и кто будет фактически платить ипотеку. Но вывести человека из числа заемщиков, перевести весь долг на одного супруга или изменить другие условия кредита можно только с согласия банка. Раздел квартиры не снимает с нее ипотечное обременение.

Если есть дети или маткапитал

Наличие детей не означает, что квартира автоматически достанется тому родителю, с которым они останутся жить. Однако суд вправе отступить от принципа равных долей, если этого требуют интересы несовершеннолетних детей или важные обстоятельства одного из супругов.

Особая ситуация — квартира, купленная с использованием материнского капитала. Такое жилье необходимо оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга или супруги и детей с определением долей. При разводе права детей учитываются отдельно: родители не могут поделить между собой детские доли.

Если квартира находится в ипотеке, выделить доли членам семьи можно до полного погашения кредита. Для этого не требуется согласие банка, но обременение сохраняется на всем объекте недвижимости.

Когда квартира не делится пополам

Если квартиру купили до брака, получили в дар или по наследству, она обычно остается личной собственностью супруга. Но возможен спор, если во время брака в такую недвижимость вкладывали общие деньги: например, сделали дорогой капитальный ремонт или реконструкцию. Суд может признать личную квартиру совместной собственностью, если вложения заметно увеличили ее стоимость.

Другой порядок раздела может установить брачный договор. В нем супруги вправе заранее определить, кому достанется квартира, кто будет платить ипотеку и получит ли второй супруг компенсацию. Но условия брачного договора не отменяют обязательства перед банком без его согласия.

Что важно сделать до раздела

Первым делом стоит запросить в банке справку об остатке долга и узнать, согласен ли кредитор изменить состав заемщиков. Затем можно готовить нотариальное соглашение или обращаться в суд.

Стоит собрать кредитный договор, график платежей, выписку ЕГРН, договор купли-продажи, документы о браке и разводе, а также чеки и выписки, подтверждающие выплаты по ипотеке.

На раздел общего имущества после развода действует трехлетний срок исковой давности. Но он отсчитывается не автоматически с даты развода, а с момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Главное правило: пока банк не изменил кредитный договор, нельзя прекращать платежи или рассчитывать, что развод освободит одного из супругов от ипотеки. Для банка важны условия подписанного договора, а не устные договоренности бывших супругов.

Ранее рассказали, как делится имущество супругов при разводе.