Конституционный суд: как защитить покупателя квартиры в случае банкротства продавца

Если продавец в течение года после сделки объявит себя банкротом, суд может признать ее недействительной. Недвижимость реализуют вместе с другим имуществом должника, чтобы покрыть его обязательства. В такой ситуации страдает покупатель, которой может остаться и без квартиры, и без денег. Конституционный суд постановил, что интересы покупателей надо защитить.

Что случилось

Сергей купил квартиру за 10 млн руб., затем вложил крупную сумму в ее ремонт. Продавцом выступил банк «Советский». Спустя год банк обратился в суд и потребовал признать сделку недействительной, объяснив это тем, что она была совершена за два месяца до санации, а цена квартиры в договоре занижена.

Суд провел экспертизу стоимости недвижимости и выяснил, что ее рыночная цена – 35 млн рублей. Поэтому он постановил, что сделка недействительна. Сергей должен вернуть квартиру продавцу и получить обратно свои 10 млн.

Сергей объяснил, что не знал о планируемой санации банка. А теперь его лишают единственного жилья, и неизвестно, сможет ли он получить деньги обратно. За решением вопроса Сергей обратился в Конституционный суд.

Что решил Конституционный суд

Конституционный суд пояснил, что при признании сделки недействительной продавец получает обратно недвижимость, а покупателю возвращают деньги. Так он сможет купить другое, аналогичное жилье. Но в делах о банкротстве такая практика может привести к ущемлению прав покупателя.

Изъятая недвижимость поступает в общую конкурсную массу, а после ее реализации требования кредиторов удовлетворяют в порядке очереди. Для покупателя квартиры вероятность получить деньги обратно ничтожна мала, да еще и отсрочена во времени. Это нарушает баланс интересов лиц, участвующих в банкротстве.

– В силу различных, зачастую диаметрально противоположных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, законодатель должен гарантировать баланс их прав и законных интересов, что, собственно, и служит публично-правовой целью института банкротства.

Из постановления Конституционного Суда

Конституционный суд постановил, что законодатель должен внести изменения в соответствующие акты. В аналогичных ситуациях руководствоваться нужно следующими правилами:

• Если в процессе банкротства реализовано с торгов жилое помещение, деньги не поступают в общую конкурсную массу, а сразу передаются гражданину;
  
• После получения денег гражданин может продолжать пользоваться жилым помещением в течение срока, который назначит суд.
  

Если продавец объявит себя банкротом и сделку признают недействительной, покупатель точно получит деньги обратно. При этом суд разрешит жить в помещении в течение разумного времени, пока человек не купит себе другое жилье.