Раздел ипотечного жилья с маткапиталом

Особенности покупки жилья с маткапиталом

Материнский капитал — целевая выплата, которую используют строго по назначению. Миллионы семей направляют выплату на улучшение жилищных условий.

Анализ использования материнского капитала за весь период его существования подтверждает, что жилье — основное направление (69%) и на ипотеку направляется более 67% средств, используемых на жилье, или 3,1 трлн рублей.

Татьяна Голикова Заместитель председателя правительства России

При покупке жилья в ипотеку маткапиталом можно оплатить первый взнос или остаток задолженности по кредиту.

При покупке жилья с маткапиталом всем членам семьи выделяют доли. Если этого не сделать, то СФР или прокуратура через суд обяжут вернуть потраченные средства. В худшем случае возбудят уголовное дело по статье 159.2 УК РФ «Мошенничество при получении выплат»?Ст. 159.2 УК РФ.

Продать квартиру без выделения долей нельзя, так как сделка не пройдет регистрацию в Росреестре без согласия опеки. По закону, доли выделяют в течение 6 месяцев после покупки квартиры. Для ипотечных квартир правила упростили. Доли можно выделить сразу, не дожидаясь согласия банка. О том, как выделить доли, рассказали в статье.

Вопрос о том, как делится квартира, купленная с использованием маткапитала, волнует семьи, оказавшиеся на пороге расставания. Государство, предоставляя меры поддержки, преследует конкретную цель — обеспечить детей достойными жилищными условиями. Поэтому при разделе такой квартиры в первую очередь защищаются интересы несовершеннолетних, а потом рассматриваются имущественные права супругов.

Как делится имущество при разводе

Имущество, приобретенное в браке, считается общим или совместно нажитым. Поэтому при разводе делится поровну между супругами, если нет брачного договора или соглашения.

К совместно нажитому имуществу относятся доходы, недвижимость, машины, вклады и вещи, приобретенные в браке за общие средства?Ст. 34 Семейного кодекса РФ. Такое имущество делится в равных долях, но суд может учесть интересы детей или другие обстоятельства.

Разделить имущество можно по закону, соглашению сторон (у нотариуса), брачному договору или через суд.

Жилье, купленное с использованием материнского капитала, находится не в совместной, а в общей долевой собственности супругов и детей. Поэтому имущество делится исходя из долей в праве собственности, а не из расчета средств, потраченных на жилье.

Таким образом, доля ребенка останется за ним. Остальная часть жилья будет считаться супружеской долей и делиться поровну. При этом, ипотека или долги будут делиться пропорционально долям супругов.

Кто претендует на доли при разводе

Размер доли обычно рассчитывают пропорционально вложенной сумме маткапитала.

Например, семья и из трех человек купила квартиру за 8 млн рублей. Маткапитал на одного ребенка — 728,9 тысяч рублей, что составляет примерно 9% от стоимости жилья.

Этот процент делится поровну между членами семьи: по 3% на каждого. Оставшиеся 91% поступают в совместную собственность супругов.

Супруги еще в браке вправе перераспределить доли и выйти из совместной собственности. Например, оформив нотариальное соглашение, можно наделить членов семьи равными долями — по 33,3% на каждого (если семья из трех человек, по примеру выше). Тогда квартира полностью переходит в долевую собственность, что при разводе исключает имущественные споры между родителями.

Муж имеет право на долю, даже если собственником оформлена только жена. Главное, чтобы квартира была куплена в браке. А вот если брак не зарегистрирован, право на долю у мужчины не возникает. Отцовство без официального брака не дает права на долю.

Если маткапитал получен в браке, а жилье куплено после развода, выделять долю бывшему супругу не нужно.

Когда женщина снова выйдет замуж, родит ребенка и получит маткапитал, выделить долю нужно будет всем ее детям и новому супругу. Дети мужа от первого брака права на доли не имеют, так как не относятся к этому материнскому капиталу.

Если ипотека оформлена до свадьбы, женщина вышла замуж и использовала маткапитал, муж имеет право на долю в квартире.

Что делать, если ипотека не погашена

При разводе с непогашенной ипотекой и использованием маткапитала ситуация усложняется. Главное — защитить интересы детей и погасить долг, чтобы не потерять жилье.

Ипотека, взятая в браке, считается совместным долгом обоих супругов, независимо от развода. Поэтому банк может требовать платежи от обоих родителей. Если один не платит, второй может погасить свою и «чужую» часть, а потом взыскать ее через суд.

Квартиру с действующей ипотекой при разводе делят с учетом долга, прав банка и интересов детей (особенно при маткапитале). По умолчанию имущество делится поровну между супругами, но банк должен согласиться на изменения.

Возможные варианты:

1. Супруги оформляют доли в собственность и выплачивают долг поровну (50/50).
2. Отец или мать переоформляет кредит на себя, после выделения детских долей оформляет оставшиеся доли в собственность. Второму супругу выплачивается компенсация средств, потраченных им на погашение долга до развода.
3. Супруги выделяют доли, продают жилье, погашают долг перед банком, остаток делят поровну. При этом требуется купить ребенку новое жилье, чтобы получить разрешение органов опеки.

Закон не обязывает бывших супругов сразу делить квартиру, если она в залоге у банка. Они вправе продолжать совместно выплачивать ипотеку. Однако лучше оформить договоренности заранее.

Основные риски:

• супруг решил не платить ипотеку

• супруг решил досрочно погасить долг своими деньгами

• не плативший супруг заявил права на половину имущества

Стороны могут заключить нотариальное соглашение или брачный договор, где зафиксируют:

• кому какая доля в квартире принадлежит

• кто и в каком размере вносит ипотечные платежи

• как распределяются средства при досрочном погашении или продаже

Важен факт оформления документа у нотариуса. Как достигнуто соглашение не имеет значения. Именно документ, заверенный у нотариуса, позволит в будущем защитить интересы сторон.

Как продать ипотечную квартиру с маткапиталом после развода

Сперва потребуется погасить ипотеку и получить разрешения банка и опеки на продажу квартиры. Одновременно с этим покупается новое жилье. При этом потребуется доказать опеке, что жилищные условия детей не ухудшаются.

Это означает, что взамен продаваемой недвижимости нужно купить равноценное жилье или лучше предыдущего.

Критерии оценки:

1. Новое жилье должно быть не меньше по общей и жилой площади, чем прежнее. Сравниваются метраж квартиры и размер доли, принадлежащей ребенку.
2. Оцениваются район, год постройки дома, ремонт, доступность детских садов, школ, поликлиник. В идеале условия должны улучшаться.
3. Доля в новом жилье оформляется на ребенка одновременно с отчуждением старого. Это требование «встречной покупки» — опека не разрешит сначала продать квартиру, а потом искать замену.
4. Новый объект должен быть сопоставим по стоимости с продаваемым. Опека вправе запросить независимую оценку рыночной цены обеих квартир.

Главный принцип — сохранить детские доли. В новом жилье нужно выделить такую же долю или больше.

На практике может возникнуть ситуация, когда родители продают квартиру с маткапиталом, но купить ребенку новое жилье не могут. Например, если после продажи и раздела денег никому из супругов не хватает денег на другое жилье. При этом закон требует выделить долю ребенку в новом жилье.

В таких случаях возможно выделить долю в квартире родственников матери или отца (с кем будет жить ребенок). Например, у бабушки или дедушки ребенка. Для этого потребуется получить разрешение органов опеки.

Площадь выделяемой доли в такой квартире должна быть не меньше, чем площадь доли, которую ребенок получил бы в ипотечной квартире при стандартном расчете от суммы маткапитала. Если ребенку полагалось 5 м², а выделяют 2 м² — органы опеки не дадут согласия на такую сделку.

Если у ребенка уже есть право собственности на равноценную долю в другой квартире (по площади и стоимости), опека может разрешить продажу старой квартиры без покупки новой. Но также потребуется доказать, что жилищные условия ребенка не ухудшились.

При переезде в другой город родители подписывают обязательство выделить долю ребенку в новом жилье. Иначе опека не даст разрешения на сделку.

При эмиграции опека разрешает продать жилье без покупки нового. Тогда средства от продажи размещают на специальном счете в банке до 18-летия ребенка. Сумма должна компенсировать потерю стоимости доли в квартире.

Органы опеки в рассматривают все ситуации с недвижимостью ребенка индивидуально. Решение зависит от конкретных обстоятельств дела и оценки интересов ребенка.