Как проверить квартиру перед покупкой

С чего начать выбор квартиры

Прежде чем приступить к осмотру и проверке конкретного объекта недвижимости, сначала сравните его с другими предложениями на рынке. Обращайте внимание на аналогичные квартиры, которые находятся в том же районе, а лучше — в том же жилом комплексе (ЖК) или доме.

Если выбранную квартиру продавец оценил значительно дешевле среднерыночной стоимости, это должно насторожить покупателя. Занижение цены может свидетельствовать как о срочности продажи, например, по причине скорого переезда продавца в другой город, так и о наличии проблем с квартирой — неузаконенной перепланировки, обременений и рисков с юридической чистотой.

Какие вопросы задавать продавцу при осмотре квартиры

Следует заранее продумать список вопросов, которые вы зададите продавцу при осмотре квартиры, и составить по ним чек-лист. В него необходимо включить вопросы о собственниках и юридической чистоте помещения.

Всю озвученную информацию продавцу в дальнейшем нужно будет подтвердить документально. Однако, если на начальном этапе выяснится, что квартира имеет какие-либо ограничения, с которыми вы не хотите сталкиваться при сделке — это существенно сэкономит время и позволит оперативно приступить к поиску другого, более подходящего варианта жилья.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой

Объект можно считать юридически чистым, если продавец смог документально подтвердить право собственности на квартиру, а информация, озвученная им на осмотре, сходится с данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также при проверке юридической чистоты недвижимости важно обращать внимание на наличие действующих ограничений, обременений и других моментов, которые могут повлиять на переход права собственности и полноценное владение недвижимостью.

Как узнать, кто является собственником квартиры

Универсальный документ, в котором можно найти информацию как о собственниках недвижимости, так и о ее параметрах, — выписка из ЕГРН. В ней указаны все действующие собственники, их доли, а также основания, по которым они получили недвижимость.

Однако с 1 марта 2023 года в выписке, заказанной третьими лицами, не отображаются данные о собственниках. Узнать их можно:

• если собственник подаст заявление в Росреестр о раскрытии информации

• получив совместно с ним выписку через нотариуса

Стоит учитывать, что выписка из ЕГРН не имеет срока действия, однако при покупке квартиры необходим актуальный документ, который был запрошен не более 1 месяца назад. Так удастся получить максимально полную информацию обо всех операциях, которые происходили с квартирой за последнее время и избежать мошеннических схем с недвижимостью.

Заказать выписку в бумажном виде можно в офисе центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ), а в электронном — на Госуслугах либо на сайте Росреестра (при наличии электронной подписи).

Что такое правоустанавливающие документы на квартиру

Существует множество оснований перехода права собственности на недвижимость — купля-продажа, наследование, приватизация, решение суда и другие. Документы, которые удостоверяют факт перехода права собственности на квартиру, называются правоустанавливающими.

К ним относятся:

• договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, приватизации и другие)
• свидетельства (о праве на наследство и регистрации права собственности)
• судебные акты

При ознакомлении с этими документами проверьте информацию о собственниках и сравните ее с паспортными данными продавца и совладельцев квартиры. Также обращайте внимание на параметры объекта. Адрес, площадь квартиры и другая информация в этих документах должна в точности совпадать с данными, указанными в ЕГРН.

Как проверить квартиру на ограничения и обременения

Узнать о том, имеются ли у недвижимости какие-либо ограничения и обременения также поможет общая выписка из ЕГРН. Данная информацию будет содержаться в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Если в выписке имеется информация о непогашенной ипотеке — это не будет препятствовать продаже квартиры. Но в таком случае продавцу понадобится письменное согласие на реализацию ипотечного имущества от банка. Немного сложнее будут обстоять дела с действующими договорами аренды или найма жилого помещения. Они также не препятствуют продаже квартиры, но сохранят свое действие после перехода жилья к новому собственнику, если иное не было предусмотрено договором с арендатором.

Такое ограничение как арест имущества не позволяет оформить переход права собственности. Сначала продавцу нужно будет погасить имеющуюся задолженность и  дождаться появления записи о снятии ареста в ЕГРН.

Как проверить наличие незаконной перепланировки

Помимо выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов, также стоит изучить технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Это позволит обнаружить, производилась ли в квартире перепланировка. Если в жилые помещения вносились изменения, то у продавца должны быть проект перепланировки и техническое заключение, которое выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Как проверить долги и другие обязательства по квартире

В ходе проверки документов на квартиру особое внимание необходимо уделить прописанным в ней лицам. Для этого у продавца должна иметься выписка из домовой книги. В случае продажи недвижимости — все лица из квартиры должны быть выписаны, особенно несовершеннолетние.

Подробнее о возможностях узнать, кто зарегистрирован в квартире, читайте в инструкции: «Как узнать, кто прописан в квартире».

Если у продавца есть дети, стоит выяснить, использовались ли для покупки недвижимости средства материнского (семейного) капитала. Данная мера поддержки накладывает определенные ограничения на продажу недвижимости, которую можно осуществить только с разрешения органов опеки. Следовательно, продавец должен был получить этот документ, прежде чем выставить недвижимость на продажу.

Также при заключении договора купли-продажи квартиры, продавец должен будет предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, телевидению, интернету и капремонту.

Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры: незаконно и рискованно

Встречаются ситуации, когда цена в объявлении указана рыночная, но продавец просит занизить цену в договоре, чтобы не платить имущественный налог. Такая ситуация опасна для покупателя, так как в случае возникновения проблем с недвижимостью, взыскать с продавца можно будет лишь ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Помимо этого, подобный подход осложнит покупку квартиры в ипотеку, ведь банки будут кредитовать недвижимость по ее официальной стоимости, указанной в договоре.

Как бесплатно проверить квартиру перед покупкой через интернет

В сети существует много коммерческих сайтов, которые предлагают проверить юридическую чистоту квартиры и подлинность документов. Однако есть ряд официальных и государственных интернет-ресурсов, которые дают возможность сделать это бесплатно:

• Госуслуги — позволяет проверить подлинность паспорта продавца и узнать, находится ли он в перечне недействительных документов;

• Сайт Федеральной нотариальной палаты — если квартира продается по доверенности, ресурс даст возможность проверить ее действительность;
  

• Информационный нотариальный портал — позволит узнать, было ли открыто наследство на имя предыдущего собственника, что позволит уберечься от покупки квартиры, на которую имеют право другие лица;
  

• Портал ФССП России — банк данных судебных приставов даст информацию, есть ли на продавца действующие исполнительные производства, которые могут привести к аресту квартиры до ее перехода к новому собственнику;
  

• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — если продавец объявил себя банкротом, то суд может в течение 3 лет признать все его сделки недействительными. В таком случае квартира вернется к нему для дальнейшей реализации на торгах, а новый собственник рискует остаться без жилья и без денег;
  

• Портал «Реформа ЖКХ» — даст информацию о годе постройки и технических характеристиках многоквартирного дома, планах на его капитальный ремонт, а также об управляющей компании, которая обслуживает МКД.

Проверьте себя перед покупкой квартиры