Как купить землю у государства

Какие способы покупки земельного участка у государства существуют

Существует три основных способа получения земельных участков у государства:

• Покупка земли на торгах;
  
• Выкуп арендованного участка;
  
• Покупка участка без торгов.

Каждый из способов имеет свои особенности, сроки и финансовые нюансы. Выбор зависит от того, есть ли у гражданина действующий договор аренды, построен ли на участке дом и относится ли земля к разрешенным категориям.

Какие участки можно купить, а какие нельзя

Перед покупкой земли у государства важно определить, допускается ли передача конкретного участка в частную собственность и можно ли использовать его для запланированных целей. Правовой режим земли определяется двумя характеристиками:

• категорией земель

• видом разрешенного использования

Параметры показывают, можно ли построить жилой дом, вести хозяйство или использовать участок только для специальных целей. За использование земли не по назначению предусмотрена административная ответственность.

Если планируется строительство жилого дома, выбирать стоит участки из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования ИЖС. Для строительства летнего дома без оформления регистрации также подойдет вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства или садоводства. Земли сельскохозяйственного назначения в большинстве случаев не предназначены для строительства жилых домов. Исключение действует для участков, принадлежащих крестьянско-фермерским хозяйствам, где допускается возведение одного жилого дома при соблюдении установленных ограничений по площади и этажности.

Не все земли могут быть переданы в частную собственность. Закон?ст. 27 ЗК РФ устанавливает перечень участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

К таким землям относятся:

• участки лесного фонда

• земли особо охраняемых природных территорий

• территории под объектами обороны и безопасности

• земли водного фонда

Также не получится купить участок, если:

• у участка есть арендатор или собственник

• на земле собираются открыть парк или заповедник

• уже открыт аукцион на покупку этого участка

Существуют ограничения для иностранных граждан — они не вправе приобретать земельные участки в приграничных зонах и земли сельскохозяйственного назначения.

Перед подачей заявления важно проверить категорию земли и возможность ее приватизации. Собственник может посмотреть информацию о категории и виде разрешенного использования участка в выписке ЕГРН, для остальных граждан подойдет Национальная система пространственных данных.

Как купить земли у государства на торгах

Муниципальные и региональные власти регулярно выставляют земельные участки на торги. Принять участие в такого рода мероприятиях может любой желающий. Сведения о продаваемых участках размещаются на специализированном ресурсе, который содержит основную информацию о каждом лоте, в частности:

• наименование организатора торгов

• время и место проведения аукциона

• сроки приема заявок

• реквизиты земельного участка (площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, информация об обременениях)

• начальная цена

• сумма задатка и реквизиты для оплаты

После выбора подходящего участка необходимо подать заявку и внести задаток. Победителем признается участник, предложивший наибольшую цену. Если заявитель оказался единственным участником, участок может быть предоставлен по начальной стоимости.

Важно понимать, что итоговая цена формируется в ходе торгов. В случае высокого интереса к участку стоимость может значительно вырасти по сравнению со стартовой. Если спроса не будет, участок можно будет купить по низкой цене.

Как формируется цена на торгах

Начальная цена определяется уполномоченным органом и может базироваться на кадастровой стоимости либо на результатах рыночной оценки.

Перед участием в аукционе заранее оцените потенциальные затраты не только на покупку, но и на дальнейшее подключение коммуникаций и строительство.

Как работает выкуп арендованного участка

Данный способ актуален для тех, кто уже участвовал в аукционе и получил право аренды на земельный участок. Арендатор может построить на земельном участке дом и оформить его в собственность. По закону?ст. 39.20 ЗК РФ собственник здания на земельном участке имеет преимущественное право выкупа.

Чтобы воспользоваться данным способом, необходимо сделать несколько шагов:

Шаг 1. Примите участие в аукционе на земельный участок и оформите его в аренду. Обычно на строительство жилого дома отводится от 3 до 5 лет.

Шаг 2. Постройте дом и оформите его в установленном порядке: получите адрес и право собственности.

Шаг 3. Оформите заявление на выкуп участка, при этом, расторгнув договор аренды на земельный участок. Продажа участка производится без торгов.

Шаг 4. Зарегистрируйте сделку в Росреестре после подписания договора-купли продажи.

Покупка участка без торгов

Купить участок без торгов могут только физические лица. При этом участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или для садоводства.

Как правило, такими землями распоряжаются муниципальные или региональные власти. Найти информацию о таких участках можно в открытых источниках, например, на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. При этом не каждый свободный на карте участок можно приобрести — важно, чтобы он относился к землям, допускающим передачу в частную собственность.

Участки могут состоять на кадастровом учете с уточненными границами или относиться к категории неразграниченных. В последнем случае покупателю потребуется провести межевание и поставить участок на кадастровый учет.

Для того, чтобы начать процедуру выкупа участка, обратитесь в местную администрацию. В заявлении укажите ФИО, паспортные данные, СНИЛС, а также кадастровый номер участка.

Сроки рассмотрения заявления зависят от региона, но в среднем составляют от 20 до 50 дней. В случае положительного решения администрация публикует извещение о предоставлении земельного участка. Если в течение 30 дней не появилось желающих приобрести этот участок, то право выкупа закрепляется за заявителем в течение 2 лет.

Если после публикации извещения поступают еще заявления на приобретение участка, администрация сама проводит межевание, а затем организует публичные торги.

Если заявитель остался один, следующим этапом он должен провести раздел земельного участка, установить границы, провести работы по установлению границ участка.

Последним этапом уполномоченный орган готовит договор купли-продажи земельного участка и происходит подписание сторонами.

Что нужно проверить перед покупкой участка

Даже если участок предлагается государством, это не освобождает покупателя от необходимости проверки. Земля может иметь ограничения, которые повлияют на возможность строительства или использования.

Особое внимание стоит уделить этому:

Дополнительно рекомендуем изучить правила землепользования и застройки конкретного муниципалитета. Они определяют предельные параметры строительства, минимальные отступы и другие градостроительные требования.

Сроки оформления и дополнительные расходы

Процедура покупки земли у государства не относится к быстрым сделкам. Даже при отсутствии конкурентов процесс может занять несколько месяцев. Если участок формируется впервые или требуется межевание, срок увеличится.

В среднем этапы занимают:

• рассмотрение заявления — от 20 до 50 дней

• публикация извещения и ожидание других претендентов на участок — до 30 дней

• подготовка договора — до 30 дней

• регистрация права собственности — до 9 рабочих дней

При проведении торгов срок дополнительно зависит от даты аукциона и установленного графика подачи заявок.

Помимо стоимости участка, необходимо учитывать сопутствующие расходы. Они могут существенно повлиять на общий бюджет.

Итог

Покупка на торгах подойдет тем, кто готов участвовать в конкурентной процедуре и хочет выбрать участок из уже сформированных предложений. Это наиболее прозрачный способ, но итоговая цена может оказаться выше стартовой.

Выкуп арендованного участка подходит тем, кто уже построил дом и оформил его в собственность. В этом случае процедура проходит без торгов и часто по льготной стоимости.

Покупка без торгов возможна, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства и отсутствуют другие претенденты. Этот способ требует внимательной подготовки и проверки статуса земли.

Перед подачей заявления:

• проверьте категорию земли и вид разрешенного использования
  

• убедитесь в отсутствии ограничений и обременений
  

• оцените дополнительные расходы
  

• изучите региональные нормы, регулирующие стоимость выкупа

Комплексный подход позволит избежать отказов и финансовых рисков, а также оформить право собственности без затягивания сроков. При возникновении сомнений заранее проконсультируйтесь со специалистом по земельному праву или обратитесь за разъяснениями в уполномоченный орган.